Najlepszy sposób przekazania mieszkania przez mamę

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega analogicznemu reżimowi prawnemu jak w przypadku odrębnej własności lokali. Uprawnienie do rozporządzania spółdzielczym prawem własnościowym nie doznaje w tym zakresie żadnych ograniczeń. W odróżnieniu od prawa własności przysługującego do nieruchomości dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi być urządzona księga wieczysta. Osoba, której prawo to przysługuje, może jednak wystąpić na zasadzie art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2017 r., poz. 1007 z późn. zm.) o założenie dla niego księgi wieczystej oraz o ujawnienie swojego tytułu prawnego w dziale II.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może stanowić przedmiot nieograniczonego obrotu, w tym rozporządzania pod tytułem darmym (darowizny), jak również stanowić będzie składnik majątku należący do masy spadkowej podlegający dziedziczeniu.

Odnosząc się do podniesionej przez Pana kwestii wyboru najkorzystniejszego sposobu rozporządzenia tym prawem na Pańską rzecz, należy zauważyć, że ustalenie najbardziej dogodnej formy przeniesienia tytułu prawnego zależy w zasadzie od intencji stron. Jeżeli zamierzeniem Pańskiej mamy jest zapewnienie Panu uzyskania prawa do lokalu na wyłączność oraz zagwarantowanie sobie możliwości korzystania z niego w dotychczasowy sposób, warte rozważenia byłoby np. zawarcie umowy darowizny wraz z ustanowieniem na rzecz mamy służebności osobistej polegającej na prawie dożywotniego zamieszkiwania.

Zgodnie z przedstawionym przez Pana stanem faktycznym Pańska mama jest „głównym lokatorem”, z czego wywodzę, że przez cały okres trwania spółdzielczego prawa własnościowego, tylko jej przysługiwał (i nadal przysługuje) tytuł prawny do lokalu. Jeżeli natomiast prawo to było przedmiotem małżeńskiej wspólności ustawowej, wymaga zauważenia, że ewentualnie przysługujący Pana ojcu udział w tym prawie był przedmiotem dziedziczenia – zarówno przez Pańską mamę, Pana, jak i siostrę. Nie ma przy tym znaczenia. czy został przyjęty w poczet członków spółdzielni.

W takim wypadku zasady nabycia udziału w spadku obejmującego m.in. prawo do lokalu reguluje ustawa bądź treść rozporządzenia testamentowego. Na tle takiego stanu prawnego do uzyskania na wyłączność tytułu prawnego do lokalu konieczne byłoby złożenie stosownych oświadczeń woli w przedmiocie udzielenia darowizny przez wszystkie osoby uprawnione do spadku.

W aspekcie rozporządzenia spółdzielczym prawem własnościowym na Pańską rzecz na wypadek śmierci, uzyskanie skutku prawnego w postaci nabycia przez Pana praw do lokalu na wyłączność wymagałoby sporządzenia przez spadkodawcę testamentu o określonej treści, obejmującego oświadczenie o wydziedziczeniu Pańskiej siostry. W przypadku spadkobrania z mocy ustawy prawo to przypadłoby bowiem w równych udziałach zarówno Panu, jak i Pańskiej siostrze. Rozporządzenie testamentowe nie wyklucza jednak możliwości ubiegania się o zachowek przez osobę pominiętą, która na podstawie ustawy byłaby powołana do spadku.

Z tych względów, zależnie od woli stron, właściwe wydaje się zarekomendowanie umowy darowizny oraz – na życzenie darczyńcy – ustanowienie na jego rzecz służebności osobistej polegającej na dożywotnim prawie zamieszkiwania w lokalu. Rozporządzenie na rzecz osoby najbliższej – tak jak w Pańskim przypadku – korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn pod warunkiem zgłoszenia nabycia rzeczy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Jak wspomniałem, ustawa dopuszcza możliwość założenia dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej, chociaż jej urządzenie nie jest warunkiem skutecznego rozporządzania tym prawem. Pozwala natomiast osobie uprawnionej na obciążanie go ograniczonymi prawami rzeczowymi podlegającymi ujawnieniu w księdze wieczystej (w tym m. in. służebnością osobistą lub hipoteką).

Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powinna wystąpić wówczas do właściwego według miejsca położenia nieruchomości sądu rejonowego z wnioskiem o urządzenie księgi wieczystej na formularzu urzędowym (KW-ZAL). Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł. W księdze ujawnia się jednocześnie tytuł prawny do lokalu. Opłata za każdy wnioskowany wpis wynosić będzie 200 zł.

Wniosek o ujawnienie wpisów w księdze wieczystej sporządza się na odrębnym formularzu (KW-WPIS). Przy wniosku o urządzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy przedstawić w oryginale bądź uwierzytelnionym zgodnie z odrębnymi przepisami odpisie: zaświadczenie o przydziale lokalu mieszkalnego, ewentualnie inny dokument stwierdzający nabycie tego prawa po poprzednikach, zaświadczenie o położeniu nieruchomości oraz jej cechach (powierzchni, licznie lokali, kondygnacji). Co istotne, nie jest konieczne legitymowanie się członkostwem spółdzielni w dacie nabywania prawa do lokalu przez wnioskodawcę. Dokumenty te wydaje na wniosek spółdzielnia mieszkaniowa, w czyjej zasobach pozostaje lokal.