Najemcy naruszający porządek domowy

Nieprzestrzeganie przez najemców mieszkania porządku domowego

Jak podaje art. 683 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„Art. 683. Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów”.

Przepis ten rozszerza wymagania – wynikające z przepisów ogólnych o najmie – odnośnie sposobu używania lokalu przez najemcę. Ustanawia bowiem obowiązek stosowania się do porządku domowego, jeżeli ten nie narusza uprawnień wynikających z umowy, a ponadto – obowiązek liczenia się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. W wypadkach naruszeń tych obowiązków najemcy grozi sankcja przewidziana w art. 685 Kodeksu cywilnego.

Porządek domowy w rozumieniu art. 683 K.c. mogą kształtować ustalone zwyczaje albo regulamin opracowany przez wynajmującego. Wtedy jest to regulamin porządku domowego, który oprócz właściwych postanowień regulaminowych może zawierać inne postanowienia i informacje.

Natomiast zgodnie z art. 685 K.c.:

„Art. 685. Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Co należy rozumieć przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu?

Przepis ten rozszerza podstawy zastosowania sankcji ogólnych związanych z niewłaściwym używaniem przedmiotu najmu.

Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć powtarzające się – o dużym nasileniu złej woli – naruszanie tego porządku. Natomiast uporczywe to znaczy trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemców.

Niewłaściwe zachowanie to takie, które jest niezgodne z przyjętymi obyczajami i prawami najemcy, a do uznania jego uciążliwości trzeba, aby miało charakter powtarzający się. Jednorazowego, niewłaściwego zachowania nie można uznać za uciążliwe. Do oceny niewłaściwego zachowania wina nie ma znaczenia.

Na podstawie powyższego należy uznać, iż gdy rzeczywiście najemcy zachowują się w Pana lokalu w sposób określony przez sąsiadów, to przysługuje Panu prawo wypowiedzenia umowy najmu. Nie jest do tego potrzebne wzywanie policji, a w przypadku ewentualnych roszczeń najemców przed sądem należy wykazać te okoliczności m.in. za pośrednictwem świadków.

Oczywiście za swoje niezgodne z prawem zachowanie najemcy odpowiadają indywidualnie i ewentualna odpowiedzialność karna dotyczy tylko i wyłącznie ich.

Odpowiedzialność wynajmującego wobec spółdzielni mieszkaniowej za niezgodne z prawem zachowanie najemcy

Odmiennie kształtuje się Pana odpowiedzialność wobec spółdzielni mieszkaniowej. W stosunkach ze spółdzielnią – wynikających z przepisów spółdzielczych – odpowiada jedynie Pan jako członek tejże spółdzielni.

Zgodnie z art. 24 ustawy Prawo spółdzielcze:

„Art. 24. § 1. Spółdzielnia może rozwiązać stosunek członkostwa tylko przez wykluczenie albo wykreślenie członka.

§ 2. Wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Statut określa przyczyny wykluczenia”.

Samo wykluczenie ze spółdzielni nie pozbawia oczywiście Pana odrębnej własności lokalu. Może to być jednak początkiem do zastosowania bardziej restrykcyjnych uprawnień spółdzielni przewidzianych przez prawo.

Według art. 16 ustawy o własności lokali:

„Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

Powyższy artykuł zawiera uregulowanie, które pozwala właścicielom lokali na sankcję w stosunku do właściciela lokalu niewykonującego notorycznie swoich obowiązków. Sankcją tą jest sprzedaż lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Cytowany przepis pozwala na sprzedaż lokalu, jeżeli jego właściciel:

1. długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat,
2. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
3. przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Brzmienie art. 16 ustawy wskazuje na to, że przewinienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Znaczy to, że wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, jak też utrudniające korzystanie z innych lokali należy oceniać przy uwzględnieniu przeciętnej miary, a więc zakładając znoszenie pewnych niedogodności niemających cech szykany oraz stosunków miejscowych.

Właściciel lokalu korzysta w procesie z wszelkich środków ochrony, jaką zapewnia prawo materialne, nie wyłączając zarzutu nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę (art. 5 Kodeksu cywilnego, według którego nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego). Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Doświadczenie uczy też, że sądy są w tych, jak też w analogicznych sprawach (o eksmisję z lokalu mieszkalnego) nader ostrożne.

Z wyłączeniem zalegania z zapłatą opłat, na równi z niewłaściwym postępowaniem właściciela lokalu, należy traktować zachowanie jego domownika. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu także wtedy, gdy porządek domowy zakłóca domownik właściciela lokalu. Od dawna bowiem utrwalony jest pogląd, że osoba, której przysługuje własny tytuł do lokalu mieszkalnego, ponosi konsekwencje niewłaściwego zachowania się osoby, która dysponuje tylko tytułem pochodnym, pochodzącym od pierwszej z tych osób.

Pozew o nakaz sprzedaży mieszkania niezdyscyplinowanego właściciela złożony przez pozostałych właścicieli lokali

Żądania sprzedaży lokalu należącego do niezdyscyplinowanego właściciela pozostali właściciele lokali mogą dochodzić w drodze procesu. Żądanie pozwu opiewa na nakazanie sprzedaży lokalu. W razie uwzględnienia powództwa sprzedaż lokalu odbywa się w drodze licytacji – na podstawie art. 921-1003 Kodeksu postępowania cywilnego. Licytacja kończy się przysądzeniem własności.

Na marginesie dodam, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadają pozbawionemu własności właścicielowi.

Wyjaśnienia dotyczące przymusowej sprzedaży lokalu należącego do właściciela należy uzupełnić stwierdzeniem, że sankcję tę powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą skutku. Celowe jest zwłaszcza, aby jej zastosowanie zostało poprzedzone wytoczeniem powództwa negatoryjnego o zakazanie niedozwolonych działań (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego).

„Art. 222.

(…)

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

W Pana przypadku powyższe rozważania mogą znaleźć zastosowanie na mocy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi:

„Art. 27. 1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 24¹ oraz art. 26.

4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości”.

Na podstawie powyższego przepisu należy uznać, iż zarządowi spółdzielni mieszkaniowej będzie przysługiwało żądanie sprzedaży Pana lokalu w drodze licytacji. Oczywiście z takim wnioskiem musi wystąpić do zarządu większość właścicieli lokali w budynku.

Kwestią osobną jest wygranie przez spółdzielnię takiego procesu, gdyż na podstawie przedstawionych przez Pana okoliczności należy stwierdzić, iż w Pana przypadku mamy do czynienia raczej z upartym i zarazem wpływowym sąsiadem niż z rzeczywistym łamaniem zasad porządku domowego.

Podsumowując, na podstawie powyższych rozważań należy stwierdzić, iż spółdzielni jako zarządcy nieruchomości przysługują opisane przeze mnie uprawnienia. Natomiast na gruncie prawa karnego nie jest Pan w żaden sposób odpowiedzialny za zachowanie najemców. Jako członek spółdzielni i właściciel lokalu tylko Pan odpowiada wobec spółdzielni.