Najemca usunął meble z wynajmowanego mieszkania – co robić?

Wynajmujący pozbył się mebli w wynajętym mieszkaniu

Z Pani relacji wynika, że wynajęła Pani mieszkania, pozostawiając w nim swoje ruchomości – sprzęty, meble itp. Nie posiada Pani jednak protokołu wyposażenia wynajmowanego mieszkania. Z niewiadomych mi przyczyn najemca zdecydował się opróżnić wynajmowany lokal z Pani sprzętów wyrzucając je albo przywłaszczając. Obecnie lokator wypowiedział umowę najmu i Pani lokal opuści z końcem miesiąca.

Odpowiedzialność najemcy będzie tutaj zachodziła zarówno na gruncie prawa cywilnego jak i karnego.

Co do odpowiedzialności cywilnej najemcy, należy zaznaczyć, iż przy wynajmie mieszkania dużym błędem było niesporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony umowy. Ma to określone skutki dowodowe. Warto więc dokonać dokładnego opisu znajdujących się w mieszkaniu mebli i sprzętu. Należy zaznaczyć, czy są to meble zupełnie nowe, czy też używane. W tym drugim przypadku należy określić stopień zużycia oraz wszelkie występujące w nich usterki. Sporządzenie takiego protokołu jest korzystne dla obu stron umowy najmu.

Jeżeli najemca zniszczy lokal w trakcie najmu, może ponieść konsekwencje za takie zniszczenia. Może to się odbyć zarówno gdy wynajmujący dowie się o zniszczeniach w trakcie trwania najmu, jak również w momencie oddania mieszkania po upływie okresu najmu.

Po zakończeniu umowy najmu najemca jest zobowiązany do zwrotu lokalu w takim stanie, w jakim znajdował się on w chwili zawierania umowy. Nie bierze się jednak pod uwagę takiego pogorszenia, które było wynikiem normalnego używania mieszkania.

W Kodeksie cywilnym art. 667 § 2 określa sytuację, w której w przypadku gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pani jako wynajmujący ma prawo w tym przypadku wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia określonego art. 688 Kodeksu cywilnego.

Jedną z form ochrony Pani jako wynajmującej przed zniszczeniami dokonanymi przez najemcę jest kaucja. Wynajmujący w umowie najmu może zastrzec kaucję, którą najemca jest zobowiązany wpłacić po podpisaniu umowy najmu mieszkania. Gdy umowa najmu zostanie wypowiedziana, lub gdy okres, na jaki została zawarta, upłynie, kaucja może zostać najemcy zwrócona, lub zachowana przez wynajmującego, w przypadku gdy najemca zniszczył wynajmowane mieszkanie. Kaucję można przeznaczyć na naprawienie szkód.

Zniszczenie mieszkania przez wynajmującego

Gdy najemca zniszczy wynajmowane mieszkanie, a miało to miejsce w Pani przypadku, wynajmujący może żądać od najemcy odszkodowania przed sądem. Fakt zniszczenia mieszkania musi Pani jednak udowodnić.

Z praktyki wiem, że warto sporządzić dokładny opis mieszkania wraz z dokumentacją fotograficzną, które będą służyły do porównania stanu przed wprowadzeniem się ze stanem, w jakim najemca zostawił mieszkanie po wyprowadzce. Opis wraz z wykonanymi fotografiami powinien zostać dołączony do umowy najmu.

Pozew do sądu wnoszony jest do sądu powszechnego, właściwego ze względu na aktualne miejsce zamieszkania najemcy. Będzie to albo sąd rejonowy (jeżeli wartość sporu wynosi do 75 tysięcy złotych) albo sąd okręgowy (wartość wyższa).

Jeżeli przed sądem chce się Pani domagać odszkodowania za zniszczone mieszkanie, musi Pani dokładnie ten fakt udokumentować. Jak sama Pani wspomniała, nie ma Pani protokołu przekazania mieszkania w formie pisemnej, za to ma Pani świadków, dlatego musi Pani za pomocą ich zeznań i wcześniejszych zdjęć udowodnić, że dane przedmioty były na wyposażeniu mieszkania, a obecnie ich nie ma lub są zniszczone.

Opuszczenie mieszkania przez najemcę i sporządzenie protokołu przekazania mieszkania

Koniecznie zatem powinna być Pani przy opuszczaniu lokalu przez najemcę, najlepiej także ze świadkami sporządzić protokół. Jeżeli najemca nie będzie chciał go podpisać, może go podpisać Pani oraz towarzyszący sąsiedzi.

Ważnym dowodem będą również starsze zdjęcia lokalu wraz z wyposażeniem.

Na początkowym etapie sądowym może Pani sama wycenić swoje utracone lub zniszczone przedmioty. Jeżeli jednak pozwany sprzeciwi się podanej przez Panią wycenie, to będzie musiała Pani powołać biegłego sądowego do wyceny tych przedmiotów.

Największym problemem może być jednak udowodnienie faktu, że przedmioty te stanowiły wyposażenie mieszkania i że zostały usunięte przez lokatora (sądy różnie podchodzą do zeznań świadków). Ciężar dowodu będzie spoczywał na Pani.

Sprawa karna w tej sytuacji również może mieć miejsce, a mianowicie w postaci kradzieży (na dzień dzisiejszy nie wie Pani, czy rzeczy te zostały wyrzucone czy też zabrane i zniszczone).

Zgodnie z art. 278 Kodeksu karnego:

„§ 1. Kto zabiera w celu przywłaszczenia cudzą rzecz ruchomą, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto bez zgody osoby uprawnionej uzyskuje cudzy program komputerowy w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

§ 4. Jeżeli kradzież popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

§ 5. Przepisy § 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio do kradzieży energii lub karty uprawniającej do podjęcia pieniędzy z automatu bankowego”.

Obecnie ustawodawca przyjął, że przedmiotem zaboru może być cudza rzecz ruchoma.

Przedmiot ochrony stanowi cudza rzecz ruchoma. Zgodnie z art. 45 K.c. rzeczą ruchomą może być tylko przedmiot materialny. Ustawową definicję rzeczy ruchomej zawiera także art. 115 § 9 Kodeksu karnego. Przez pojęcie to rozumie się na gruncie prawa karnego polski albo obcy pieniądz lub inny środek płatniczy oraz dokument, który uprawnia do otrzymania sumy pieniężnej albo zawiera obowiązek wypłaty kapitału, odsetek, udziału w zyskach, albo stwierdzenie uczestnictwa w spółce.

Istota czynu sprawcy przy przestępstwie kradzieży polega na zaborze cudzej rzeczy ruchomej celem przywłaszczenia. „Zabór” oznacza wyjęcie cudzej rzeczy ruchomej będącej przedmiotem kradzieży spod władztwa osoby dotychczas nią prawnie lub bezprawnie władającej i objęcie jej we władanie. Przedmiotem kradzieży jest cudza rzecz ruchoma, czyli niestanowiąca własności sprawcy.

Sąd Najwyższy w wyroku z 1 lipca 1981 r., V KRN 122/81, LexPolonica nr 358064 (OSNPG 1982, nr 1, poz. 4) stwierdził, że: „przedmiotem przestępstwa kradzieży z art. 203 K.k. [obecnie art. 278 K.k.] może być tylko cudza rzecz ruchoma, to jest rzecz przedstawiająca wartość materialną i mogąca być w związku z tym przedmiotem obrotu”. W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy podkreślił, że znamiona przestępstwa kradzieży (także kradzieży kwalifikowanej) wyczerpuje bezprawny zabór cudzego mienia, przedstawiającego wartość materialną, w zamiarze przywłaszczenia. Ten zabór mienia następuje bezprawnie, bez żadnej do tego podstawy i bez zgody właściciela lub osoby, od której mienie zabrano (wyrok SN z 18 grudnia 1998 r., IV KKN 98/98, LexPolonica nr 335168, Orz. Prok. i Pr. 1999, nr 7-8, poz. 5).

Dla bytu przestępstwa kradzieży istotnym elementem jest, aby sprawca działał w celu przywłaszczenia. Oznacza to, że dokonuje on zaboru, żeby władać rzeczą jak właściciel.

Odpowiedzialność najemcy za przestępstwo zniszczenia mienia

Odpowiedzialność najemcy może być także określona jako odpowiedzialność za przestępstwo zniszczenia mienia.

Zgodnie bowiem z art. 288 Kodeksu karnego:

§ 1. Kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 2. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

§ 4. Ściganie przestępstwa określonego w § 1 lub 2 następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Przedmiotem ochrony art. 288 są rzeczy ruchome w znaczeniu określonym w art. 115 § 9 oraz nieruchomości. Wynika to z faktu, że ustawodawca posłużył się pojęciem „rzeczy” bez jakiegokolwiek rozróżnienia. Na podstawie art. 45 i 46 K.c. pojęcie rzeczy obejmuje zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Dlatego odpowiedzialności na podstawie tego przepisu będzie podlegać nie tylko sprawca, który zniszczy, uszkodzi lub uczyni niezdatną do użytku cudzą rzecz ruchomą, ale dopuści się takiego czynu względem nieruchomości (np. zniszczy lub uszkodzi cudzą budowlę) (J. Wojciechowski, Kodeks..., s. 538; podobnie A. Marek, Kodeks..., s. 520).

Czyn sprawcy może polegać na niszczeniu cudzej rzeczy, uszkadzaniu lub czynieniu rzeczy niezdatną do użytku.

Niszczenie oznacza takie oddziaływanie sprawcy na rzecz, które powoduje jej całkowite zniszczenie lub taką zmianę jej właściwości, że nie nadaje się ona do użytku zgodnego z jej przeznaczeniem. Uszkodzenie rzeczy polega na naruszeniu lub częściowym zniszczeniu rzeczy, które powoduje ograniczenie jej właściwości użytkowych lub przeznaczenia. Uczynienie rzeczy niezdatną do użytku polega na pozbawieniu rzeczy możliwości normalnego funkcjonowania (A. Marek, Kodeks..., s. 520).

Warunkiem przypisania sprawcy odpowiedzialności za przestępstwo określone w art. 288 jest wystąpienie szkody majątkowej.

Czyn charakteryzuje się umyślnością zarówno w formie zamiaru bezpośredniego, jak i ewentualnego.

Za czyny określone w art. 288 § 1 ustawodawca przewidział karę pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W przypadku typu uprzywilejowanego, o którym mowa w art. 288 § 2, sprawcy grozi kara grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Ściganie odbywa się z oskarżenia publicznego, jednak dopiero jeżeli pokrzywdzony zgłosi na Policji wniosek o ściganie.

Reasumując, wskazałem Pani dwie drogi postępowania. Zaznaczam ,że można skorzystać z obu dróg równocześnie. Co do prawa cywilnego, dopiero po odbiorze mieszkania będzie Pani mogła ocenić skutki zniszczeń. Podobnie może być w przypadku sprawy karnej, jednak już na tym etapie można zgłosić zaginięcie tych przedmiotów i wskazać podejrzanego o ten czyn – lokatora.

Decyzja należy do Pani. Co do przestępstwa, moim zdaniem bardziej pasuje w okolicznościach sprawy przestępstwo zniszczenia mienia.