Najemca nie płaci - wypowiedzenie umowy najmu

Koniec umowy najmu i podpisanie nowej

Proponuję jak najszybciej podpisać albo nową umowę najmu okazjonalnego, albo wręczyć wypowiedzenie najmu, a właściwe bezumownego korzystania z nieruchomości. Obecnie bowiem lokatorka zamieszkuje w nieruchomości bezumownie, jednak nie zwalnia jej do z zapłaty ustalonego czynszu. Dlatego w przypadku zaległości może Pan w trybie natychmiastowym dokonać wypowiedzenia i wystosować roszczenie o opuszczenie lokalu. Chyba że chce Pan przedłużyć najem, wtedy proponuję podpisać nową umowę najmu okazjonalnego ze wskazaniem obecnego zadłużenia i zobowiązaniem do zapłaty. W przypadku braku zgody na opróżnienie lokalu niestety konieczne będzie postępowanie eksmisyjnego, które z uwagi na warunki lokatorki zapewne będzie długotrwałe.

Powództwo o eksmisję – sposób na wyprowadzkę najemcy

Niestety, jedyną zgodną z prawem drogą opróżnienia lokalu z lokatora jest wytoczenie powództwa o eksmisję. Jeżeli nie doszło już do przedłużenia umowy najmu, lokatorzy powinni opuścić lokal. Jeżeli dobrowolnie go nie opuszczają, powinien Pan skierować wezwanie do opuszczenia lokalu, a w dalszej części wytoczyć powództwo o eksmisję.

W przypadku natomiast eksmisji wskazuję, iż z uwagi na bycie samotną matką w ciąży, lokatorka posiada szereg przywilejów, w szczególności uprawnienie do lokalu socjalnego.

Zgodnie bowiem z art.13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 powyższej ustawy q wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

„Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 511 i 1000) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

Prawo do dalszego zajmowania lokalu

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż zgodnie z ust. 6 powyższego przepisu orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Dlatego też, z uwagi na powyższe, eksmitowany ma prawo do zamieszkiwania w lokalu, aż do momentu złożenia mu przez gminę oferty umowy najmu lokalu socjalnego – oczywiście o ile taki lokal mu przysługuje im w myśl powyższej ustawy. Jeżeli taka oferta została złożona, a eksmitowany odmawia jej przyjęcia, to zgodnie z powyższym, wyrok eksmisyjny może zostać wykonany, a więc może zostać wykonana eksmisja.

Opłaty za bezumowne korzystanie z mieszkania

Mając natomiast na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Osoba zajmująca lokal odpowiada do wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od tej osoby, odszkodowania uzupełniającego.

Zgodnie natomiast z treścią art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego „komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie, nie dłużej niż okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego”.

Proszę więc zastanowić, na jaką drogę będzie się Pan decydował, i proszę w tym zakresie podjąć stosowne kroki.