Wypowiedzenie najmu mieszkania w Niemczech

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania w Niemczech

Z przesłanej przez Panią umowy najmu wynika, że przedmiotem najmu jest mieszkanie w Niemczech, najemcą jest osoba fizyczna, która nie wynajmuje mieszkania dla celów działalności gospodarczej, umowa została zawarta na czas nieoznaczony od 1.09.2012 r.

W § 2 ust. 3 umowy najmu zawarto zapis, iż stosunek najmu może być wypowiedziany przez każdą ze stron z zachowaniem przepisów ustawy, w domyśle z zachowaniem przepisów niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB; dostępny na stronach niemieckiego Ministerstwa Sprawiedliwości), dotyczących najmu mieszkania, a w szczególności możliwości rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 BGB w zw. z § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung).

Wypowiedzenie stosunku najmu z ważnej przyczyny bez zachowania okresu wypowiedzenia

Każda ze stron umowy najmu może wypowiedzieć stosunek najmu z ważnej przyczyny bez zachowania okresu wypowiedzenia. W orzecznictwie podkreśla się, że jest ono możliwe, jeżeli od najemcy nie można wymagać, by pozostawał w lokalu do upłynięcia okresu wypowiedzenia. Ważna przyczyna w rozumieniu BGB występuje w szczególności, jeżeli najemcy nie zagwarantowano w terminie w całości lub w części możliwości używania lokalu w zakresie przewidzianym umową. W takiej sytuacji najemca jest uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 ust. 2 pkt 1 BGB). Jednakże rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia jest możliwe po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu do usunięcia stanu niezgodnego z umową (§ 543 ust. 3 BGB). Zatem w pierwszej kolejności powinno się wezwać wynajmującego na piśmie do usunięcia wad przedmiotu najmu i wyznaczyć mu termin do ich usunięcia (nie dotyczy to sytuacji, w których korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu, o czym będzie mowa poniżej).

Przepisy dotyczące wezwania do usunięcia wad nie znajdują zastosowania, jeżeli wyznaczenie bądź upomnienie nie zapowiada pozytywnego rezultatu albo natychmiastowe rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia z uwagi na obopólne interesy jest usprawiedliwione.

§ 569 BGB stanowi uzupełnienie § 543 BGB. I tak, w szczególności przewiduje możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, jeżeli lokal istotnie zagraża zdrowiu najemcy lub domownika. Taka sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy w lokalu są niekompletne instalacje (np. kable bez gniazdek), a wynajmujący nie odpowiada na wezwania najemcy do usunięcia wad lokalu.

Przyczyna rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia

Rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia z tej przyczyny jest możliwe nawet, jeżeli wiedzieli Państwo o wadach lokalu w trakcie podpisywania umowy albo zrzekli się Państwo roszczeń z tego tytułu.

Przyczyna rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia musi być prawdziwa i koniecznie musi być podana w piśmie skierowanym do wynajmującego (§ 569 ust. 4 BGB). Pismo musi zawierać uzasadnienie, które wskazuje przyczyny pozwalające na rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia.

Powyższych uprawnień najemcy nie można wyłączyć w umowie najmu, taki zapis jest nieważny.

Podpisana przez Państwa umowa najmu dotyczy mieszkania (w Niemczech) nieposiadającego wad w postaci braku instalacji sanitarnych (brodzika), które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania w całości. Mieszkanie powinno zostać przekazane do używania w całości, a z braku instalacji, których Państwo sami nie mogą zamontować, niemożliwe jest korzystanie z mieszkania jako całości przedmiotu najmu. Dodatkowo na stronie 20 umowy najmu wskazano, iż przekazano Państwu mieszkanie całkowicie odnowione. Jeżeli zatem w mieszkaniu nie ma instalacji bądź nie są one całkowicie wykończone, w tym m.in. kabina prysznicowa, to nie można uznać, że przedmiot najmu został przekazany do używania w całości. Co więcej, jeżeli brak instalacji wpływa na bezpieczeństwo, to jest to solidna podstawa do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wymaga formy pisemnej (§ 568 ust. 1 BGB). Wysłanie pisma faxem, mailem czy SMS-em nie spełnia tego wymogu. Pismo powinno zostać doręczone wynajmującemu listem poleconym lub osobiście za potwierdzeniem odbioru na kopii. Wypowiedzenie staje się skuteczne z chwilą, w której dotrze do wynajmującego (§ 130 ust. 1 BGB).