Najem mieszkania a pełnomocnictwo

Pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu mieszkania

Nie musi być Pan właścicielem mieszkania, aby móc je wynająć. Do zawarcia umowy najmu niezbędne będzie pełnomocnictwo, najlepiej aby umożliwiało Panu zawieranie umów najmu. Nie każde pełnomocnictwo do tego upoważnia, dlatego istotny jest wyraźny zapis lub możliwie najszerzej określony zakres pełnomocnictwa.

W pełnomocnictwie syn powinien wskazać na przykład, że upoważnia Pana do dokonywania w jego imieniu wszelkich czynności związanych z wynajmowaniem jego mieszkania.

Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego „pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”.

Przedmiotem pełnomocnictwa ogólnego jest umocowanie do czynności określanych mianem zwykłego zarządu. Pojęcie zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane, jest ono jednak szeroko stosowane, wyjaśnione przez judykaturę i w zasadzie nie budzi już większych wątpliwości, co nie oznacza, że w konkretnych wypadkach nie wymaga szczegółowej analizy na podstawie konkretnego stanu faktycznego i układu stosunków między stronami. Kodeks cywilny pozostawił rozstrzygnięcie w konkretnych sprawach sędziemu, rezygnując z przykładowego wymienienia czynności niebędących czynnościami zwykłego zarządu.

Czy umowa najmu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?

Przyjmuje się jednak, że umowa najmu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

W Postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17.10.2000 r., sygn. akt I ACa 119/2000 OSA 2001/9 poz. 48, str. 46, stwierdzono, że „w wypadku, gdy pełnomocnik nie ma upoważnienia do dokonania danej czynności prawnej lub działa z przekroczeniem udzielonego mu pełnomocnictwa, to potwierdzenie tej czynności przez osobę, w której imieniu działał – czyni ją skuteczną, gdy mocodawca złoży własnoręczny podpis”.

Oznacza to, że jeśli nawet Pańskie pełnomocnictwo formalnie nie zawiera umocowania do wszystkich wymienionych czynności, umowa zawarta przez Pana może wymagać do swej ważności jedynie potwierdzenia syna – na wypadek gdyby ktokolwiek kwestionował jej ważność.

W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 19.08.2004 r., sygn. akt I SA/Wr 2356/2002 Rzeczpospolita 2006/70 str. F7, stwierdzono, że „w sprawach nieuregulowanych w Ordynacji Podatkowej zastosowanie mają przepisy prawa cywilnego. Stąd jeżeli osoba występująca jako pełnomocnik nie posiada pełnomocnictwa, to Kodeks cywilny przewiduje możliwość potwierdzenia czynności przez podmiot, w imieniu którego występował rzekomy pełnomocnik”.

Zgłoszenie umowy najmu mieszkania do urzędu skarbowego

Wspominam o tym, bowiem z najmem mieszkania wiąże się obowiązek zgłoszenia umowy do właściwego urzędu skarbowego i odprowadzania podatku.

Dobrze byłoby, aby posiadał Pan pełnomocnictwo syna do reprezentowania go m.in. przed urzędem skarbowym, bowiem może się to okazać niezbędne.

Na podstawie ważnego pełnomocnictwa może Pan wynająć mieszkanie, nie będzie wymagana do tego obecność syna. Będzie Pan mógł także zgłosić umowę do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny

Przy zawieraniu umowy z potencjalnym najemcą mógłby Pan rozważyć zawarcie tzw. najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny został unormowany w nowelizacji z dnia 17 grudnia 2009 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13), która dodała rozdział 2a zatytułowany „Najem okazjonalny lokalu”.

Najem okazjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Istnieje szereg wymogów dotyczących samej umowy. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Musi ona zostać zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni pod rygorem niemożności skorzystania ze związanych z nią udogodnień. Dodatkowo powinna zawierać oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym lokator poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu, a także wskazanie przez lokatora innego lokalu, do którego mógłby być wyeksmitowany, oraz oświadczenie właściciela takiego mieszkania wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim.

Nie jest to ułatwienie od strony zawarcia umowy, jednakże usprawnia ewentualną eksmisję lokatora. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od niego (media ), chyba że warunki umowy stanowią inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Reasumując, może Pan podpisać umowę najmu – o ile pełnomocnictwo Panu na to pozwala – a także zgłosić ją do urzędu skarbowego.