Najem lokalu użytkowego – niezgodny z umową metraż

Mniejszy metraż lokalu użytkowego niż ten wpisany w umowie najmu a możliwość żądania odszkodowania

Tytułem wstępu należy zauważyć, iż regulacje dotyczące umowy najmu zawarte zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej „K.c.”).

Zgodnie z art. 659 § 1 K.c.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”

Pani obowiązkiem jako osoby wynajmującej było regularne opłacanie czynszu ustalonego w wysokości wskazanej w umowie. Pytała Pani o możliwe dochodzenie zwrotu nadpłaty, a zatem chciałbym wyjaśnić, iż o nadpłaconym czynszu można mówić wówczas, gdy w czasie trwania stosunku prawnego najemca zapłaci czynsz w wyższej wysokości niż określony w umowie, co, jak rozumiem, w Pani przypadku nie miało miejsca. Czynsz jest świadczeniem okresowym, spełnianym na podstawie umowy i może należeć się wyłącznie za czas jej trwania. Przed zawarciem umowy lub po jej rozwiązaniu nie może istnieć lub odpada obowiązek płacenia czynszu i gdyby strona bez nawiązania stosunku umownego lub po jego rozwiązaniu uiściła świadczenie nazwane czynszem, to wówczas nie byłby to „czynsz nadpłacony” lecz świadczenie nienależne. Świadczenie, które jest spełniane jako czynsz na podstawie ważnie zawartej umowy i w czasie jej wykonywani,a lecz w wysokości wyższej niż należna, na podstawie łączącego strony stosunku prawnego jest czynszem nadpłaconym. Skoro opłacała Pani czynsz w wysokości określonej w umowie, to brak podstaw do uznania, iż nadpłaciła Pani czynsz.

Wspomniała Pani, że w umowie nie było określenia stawki za metr kwadratowy, ale nawet gdyby było takie określenie, to pozostawałoby bez znaczenia dla wysokości czynszu. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt VI ACa 409/13) przewidział bowiem, iż „…wysokość należnego czynszu najmu wynika z łączącej strony umowy. Okoliczność, że w dalszej części umowy strony wskazały sposób wyliczenia należności z tego tytułu odnoszący się do powierzchni lokalu, pozostaje bez znaczenia, ponieważ nie daje to żadnej ze stron umowy jednostronnego uprawnienia do kształtowania wysokości czynszu poprzez ponowne przeliczenie iloczynu metrażu powierzchni lokalu i stawki za jeden metr kwadratowy”.

Prowadziła Pani w danym lokalu określoną działalność gospodarczą, a zatem będąc przedsiębiorcą, obowiązuje Panią wyższy poziom staranności w stosunku do osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jak rozumiem, umowa najmu została rozwiązana, jednakże przez 20 miesięcy z pewnością obowiązywała, bowiem opłacała Pani czynsz. Różnica 9 metrów kwadratowych przy pomieszczeniu 52-metrowym jest znaczna i w mojej ocenie powinna być widoczna „gołym okiem”. Gdyby Pani zauważyła tę nieprawidłowość, to mogłaby skorzystać z uchylenia się od skutków prawnych zawartej umowy z uwagi na błąd, w którym pozostawała Pani, podpisując umowę. Błąd polegałby na mylnym wyobrażeniu o powierzchni lokalu.

Wada przedmiotu najmu i roszczenie najemcy o obniżenie czynszu

Na uwagę zasługuje również treść art. 664 § 1 K.c., który stanowi, iż: „Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”.

Proszę zauważyć, iż Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r. (sygn. akt I ACa 8/12) uznał, iż: „Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 K.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu”.

Zatem również i na tej podstawie mogłaby Pani w czasie obowiązywania umowy żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Niestety w chwili obecnej, a zatem w momencie gdy umowa przestała obowiązywać, wspomniane roszczenie jest dla Pani niedostępne, bowiem nie jest już Pani najemcą.

Niewłaściwe określenie powierzchni wynajmowanego lokalu

Konstruowanie roszczenia próbującego wykazać Pani szkodę polegającą na niewłaściwym określeniu powierzchni wynajmowanego lokalu, przez co opłacała Pani czynsz w zawyżonej kwocie, czyli roszczenia opartego na art. 471 K.c., zgodnie z którym: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi” – jest w mojej ocenie bezpodstawne z uwagi na fakt, iż kwota czynszu została określona w umowie, na którą wyraziła Pani zgodę, podpisując ją, nie została ona również zmieniona, nie zmieniono także sposobu wyliczenia wysokości czynszu.

Ponadto należy zauważyć, iż przez 20 miesięcy prowadziła Pani w lokalu działalność gospodarczą, a o mniejszej powierzchni dowiedziała się Pani po rozwiązaniu umowy najmu, a zatem nawet gdyby wystąpiła Pani z jakimkolwiek roszczeniem, sąd mógłby uznać, iż miała Pani pełną świadomość mniejszego metrażu niż podany w umowie, tym samym mogła Pani podjąć kroki, o których mowa w art. 664 § 1 K.c., bądź też mogła Pani uchylić się od skutków prawnych zawartej umowy najmu.

Na podstawie wskazanych okoliczności uważam, że nie ma Pani podstaw do żądania stosownego odszkodowania, zwrotu określonej kwoty wynikającej z mniejszej powierzchni lokalu czy też nadpłaty, która nie wystąpiła w Pani przypadku. Jeżeli jednak moje rozumowanie było błędne i umowa najmu nadal obowiązuje, to nie ma przeszkód, aby wystąpiła Pani z roszczeniem o stosowne obniżenie czynszu w oparciu o art. 664 § 1 K.c.