Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Najem w zamian za opłaty eksploatacyjne

Zestaw zagadnień przez Pana przedstawionych wymaga ukazania w świetle prawa obowiązującego.

Uprawnienia właścicielskie – określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) pozwalają na zawieranie różnych umów, na podstawie których udostępnia się swe mienie innej osobie (która zazwyczaj, w świetle art. 140 K.c., jest wyłączona od korzystania z tego, co do Pana należy. Można swe rzeczy udostępniać odpłatnie (w przypadku mieszkań z reguły na podstawie umowy najmu) albo nieodpłatnie (na podstawie umowy użyczenia).

Jednym z przepisów o użyczeniu (art. 710 i następne K.c.) jest art. 713 K.c., stanowiący: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Podobnie rzecz przedstawia się z umową najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…). Artykuł 659 K.c. brzmi:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Umowa najmu a umowa użyczenia

Jak widać, podstawowy wybór jest między nieodpłatnością a odpłatnością (co do pobierania pożytków z należącego do Pana mieszkania), a więc między umową najmu (być może umową najmu okazjonalnego) a umową użyczenia. W przypadku każdej z tych umów osoba, której Pan udostępni swe mieszkanie, będzie miała obowiązek ponosić „koszty bieżące”. Proszę jednak zauważyć, że umowa o udostępnieniu mieszkania – niezależnie od rodzaju umowy oraz treści jej postanowień – będzie umową między Panem a osobą, której Pan swe mieszkanie udostępni. Osób trzecich – np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie innego administratora budynku) – nie będzie taka umowa dotyczyć; poza sytuacjami ekstremalnymi (szczególnie dotyczącymi nagannego postępowania osoby z mieszkania korzystającej, z czym wiąże się nawet możność żądania rozwiązania umowy na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty związane z funkcjonowaniem tegoż mieszkania należą się od Pana – niezależnie od tego, czy, komu oraz na jakich warunkach Pan swe mieszkanie udostępni. Osoby trzecie są i będą wolne od ponoszenia skutków umów przez Pana zawieranych. To są bardzo ważne zagadnienia z zakresu konstrukcji prawnych. W wieku wspólnotach mieszkaniowych oraz spółdzielniach mieszkaniowych okazuje się cierpliwość i czeka się na wpłaty (ale lepiej unikać przesady), ale czasami (szczególnie wobec „niepokornych” właścicieli lokali lub osób uprawnionych do „mieszkania spółdzielczego”) szybko występuje się na drogę prawną – wytaczając powództwo (często w postępowaniu uproszczonym, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym). Podobnie rzecz przedstawia się z innymi umowami – szczególnie dotyczącymi: energii elektrycznej, gazu, niekiedy wody (aczkolwiek w blokach na ogół funkcjonują podliczniki, a więc nie ma bezpośrednich rozliczeń z przedsiębiorstwem wodociągowym), telefonii, sygnału internetowego, sygnału telewizyjnego; proponuję rozważyć doprowadzenie do tego, by takie umowy (za Pańską pisemną zgodą) zostały zmienione tak, by odbiorcą (a więc odpowiedzialnym wobec dostawcy) stał się ten, kto będzie z korzystać z należącego do Pana mieszkania.

Proszę mieć na uwadze także treść artykułu 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.

Jak zabezpieczyć interesy właściciela użyczonego mieszkania?

Warto rozważyć także możność zażądania od osoby, której Pan swe mieszanie udostępni, by poddała się egzekucji w formie aktu notarialnego – np. co do opuszczenia lokalu, jak i odnośnie do zapłaty do określonej kwoty (np. zaległości związanych z funkcjonowaniem mieszkania). Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi:

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

1¹) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

2) /uchylono/;

2¹) /uchylono/;

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

§ 3. /uchylono/”.

Umowa najmu okazjonalnego

Skoro Pan nie zamierza pobierać czynszu, to bezprzedmiotowa wydaje się umowa najmu okazjonalnego (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny oznacza pobieranie czynszu – zaś wywiązanie się z obowiązków podatkowych uprawnia do skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji (w zakresie eksmisji).

W umowie, która powinna być dokładna (precyzyjne powinno być także ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego), należy wpisać oficjalną nazwę tytułu prawnego do mieszkania. Ludzie używają różnych określeń – niekiedy nieprecyzyjnych lub w błędnym kontekście. W świetle prawa w Polsce obowiązującego, nie ma tytułu prawnego o nazwie „mieszkanie spółdzielczo-własnościowe”. Do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) zalicza się, między innymi, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) – dla takiego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (co się przydaje zwłaszcza w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej lub jest niezbędne dla ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Szczególnie w dawnych blokach spółdzielczych sprawami wspólnot mieszkaniowych (powstałych z mocy prawa, na podstawie art. 6 Ustawy o własności lokalu) często zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – jako zarządcy, a niekiedy jako administratorzy nieruchomości wspólnych (w tym budynków). Właściciel mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu – powinien wnosić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowe; czynsz płaci się za korzystanie z rzeczy cudzej.

Zameldowanie lokatora

Nadal są silne mity odnośnie do zagadnień meldunkowych (uregulowanych w ustawie o ewidencji ludności). Także według poprzedniego stanu prawnego, zameldowanie nie było tytułem prawnym do lokalu, choć ma ono spore znaczenie (np. w zakresie uczestniczenia w wyborach lub korzystania z określonych usług publicznych). Jeżeli człowiek mieszka (zwłaszcza z zamiarem dłuższego pobytu), to powinien zostać zameldowany „pod danym adresem”; nawet w przypadku braku tytułu prawnego do lokalu – tak jest np. w przypadku wielu ludzi, którzy są zobowiązani płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli właściciel mieszkania mieszka „pod innym adresem”, to powinien zostać wymeldowany „spod adresu”, pod którym nie mieszka – nie traci przy tym tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli ktoś mieszka lub będzie mieszkał w należącym do Pana lokalu, to powinien zostać w nim zameldowany – przez czas swego zamieszkiwania (nawet w przypadku zamieszkiwania tam wbrew Pańskiej woli).