Najem lokalu z prawem do podnajmu

Umowa najmu lokalu

Na wstępie podam, że w polskim prawie strony mogą ułożyć stosunek prawny umowny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) Przy wynajmie lokalu użytkowego strony mogą zdecydować o kwestii konieczności wyrażenia zgody na podnajem. Jeśli nie zrobią tego w umowie, obowiązywać będzie regulacja ustawowa, według której bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć (por. art. 688²).

Zgoda na podnajem

Państwa postanowienie umowne literalnie należy czytać w ten sposób, że najemca ma prawo podnajmować lub użyczać przedmiot najmu, za zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie. Sama umowa nie stanowi zatem blankietowej zgody na podnajem i użyczenie – wręcz przeciwnie, określa, że musi być odrębna zgoda wynajmującego. Tym samym za każdym razem powinien Pan prosić o zgodę na piśmie wynajmującego. Zastrzega on przy tym w umowie, że nie udzieliłby zgody na taki rodzaj podnajmu, który powoduje konkurencję dla pozostałych lokali (zapewne omawiamy umowę najmu lokalu w galerii handlowej – takie zapisy są w tego typu umowach stosowane) bądź może być uciążliwy dla pozostałych najemców. Sformułowanie tego postanowienia może wskazywać, że stronom chodziło o to, że co do zasady wynajmujący deklaruje, że będzie zgadzał się na podnajem, jednak zastrzega sobie możliwość weryfikacji.

Pisemna zgoda na podnajem lokalu

Zgodnie z art. 65 § 2 w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z okoliczności towarzyszących zawarciu umowy (w tym np. ustaleń mailowych, SMS-owych, ustnych) mogło wynikać, że w postanowieniu chodzi właśnie o to, że wynajmujący zawsze zgodzi się na podnajem, jeśli nie następują podane wyłączenia. Jeśli taki był zamiar stron i jeśliby wynajmujący nie wyraził takiej zgody w formie pisemnej, można by próbować dochodzić roszczeń odszkodowawczych. Wykładnia tego postanowienia i wykazywanie zgodnego zamiaru stron co do jego znaczenia nie byłoby jednak zadaniem łatwym przed sądem, stąd też warto zmienić jego treść na bardziej jednoznaczną, tj. albo wskazać, że najemca może podnająć lub użyczyć przedmiot najmu za zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie albo też wskazać, że najemca może podnająć lub użyczyć lokal, jednak powinien o tym poinformować wynajmującego, a wynajmujący może sprzeciwić się oddaniu lokalu w podnajem lub użyczenie, w terminie X od otrzymania zawiadomienia, jeśliby miał być oddany do korzystania podmiotom prowadzącym działalność konkurencyjną wobec pozostałych najemców lub uciążliwą dla nich.

Podsumowując: w aktualnym brzmieniu postanowienia zawsze będzie Pan musiał prosić o pisemną zgodę wynajmującego.