Nadużywanie władzy przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Powstrzymanie odwołanego zarządu wspólnoty mieszkaniowej przed jego rządami 

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, że Wasza wspólnota podjęła już uchwałę o odwołaniu zarządu. Uchwała taka wprawdzie nie wymaga uzasadnienia i w tym zakresie nie podlega badaniu sądu, niemniej może zostać zaskarżona z przyczyn formalnych, co w niniejszej sprawie najprawdopodobniej nastąpiło.

Z treści pytania wnioskuję, że postępowanie wszczęte w związku z odwołaniem zarządu jeszcze się nie zakończyło. Toteż na razie uchwała o odwołaniu zarządu nie może zostać w całości wykonana.

W aktualnym stanie rzeczy w celu powstrzymania zarządu przed ich rządami należy skorzystać ze środka zaradczego przewidzianego w art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ów przepis prawny stanowi: „Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie”.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy

Wyżej cytowany przepis daje więc każdemu właścicielowi możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego wnosi się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie nieruchomości. We wniosku należy wykazać, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, a przez to działa na szkodę ogółu właścicieli (warto załączyć jakieś dowody, np. uchwały, powołać świadków). W razie uwzględnienia wniosku sąd z urzędu orzeka o zakresie uprawnień ustanowionego przymusowego zarządcy oraz o należnym mu wynagrodzeniu.

Wniosek musi zostać opłacony – wpis sądowy wynosi 100 zł (art. 39 § 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do wniosku. Uiszczenie wpisu sądowego jest warunkiem nadania dalszego biegu sprawie. Wniosek do sądu należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

Zarząd występuje z powództwem przeciwko wspólnocie o uchylenie uchwały o odwołaniu zarządy

Co więcej, uważam, że w związku z tym, iż członkowie zarządu wystąpili z powództwem przeciwko wspólnocie o uchylenie Waszej uchwały o odwołaniu zarządu, winien zostać ustanowiony zarządca przymusowy, jako że nie ma kto reprezentować Waszej wspólnoty przed sądem. Niewątpliwie bowiem w tej konkretnej sprawie Wasza wspólnota nie ma zarządu, który mógłby ją reprezentować. Zachodzą zatem przesłanki do ustanowienia zarządcy przymusowego, aby reprezentował wspólnotę mieszkaniową w tej sprawie. Sąd wówczas zawiesi postępowanie do czasu powołania zarządcy.

Być może wniosek o ustanowienie zarządcy, aby Was reprezentował przed sądem, został już złożony. Proszę to spróbować ustalić. Jeśli jednak nikt dotąd nie złożył takiego wniosku, to należy z takim wnioskiem niezwłocznie wystąpić; nadto należy w nim żądać ustanowienia zarządcy nie tylko dla potrzeb reprezentacji wspólnoty przed sądem, ale również dla prowadzenia wszystkich pozostałych spraw wspólnoty.

Jeżeli natomiast złożono już wniosek o powołanie zarządcy dla reprezentacji przed sądem, warto wystąpić do sądu z kolejnym wnioskiem o ustanowienie zarządcy dla wszystkich spraw wspólnoty z związku z tym, że zarząd naruszył zasady prawidłowej gospodarki.  

Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej działają nie zgodnie z prawem

Niezależnie od powyższego warto także rozważyć zawiadomienie prokuratury lub policji o działaniach zarządu i złożyć stosowne zeznania, gdyż zachodzi prawdopodobieństwo, że członkowie zarządu popełnili przestępstwa przeciwko obrotowi gospodarczemu, a w szczególności:

1. przestępstwa z art. 296 § 1 Kodeksu karnego, w myśl którego: „Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5”,
2. przestępstwa z art.303§1 K.k.: „Kto wyrządza szkodę majątkową osobie fizycznej, prawnej albo jednostce organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nieprowadzenie dokumentacji działalności gospodarczej albo prowadzenie jej w sposób nierzetelny lub niezgodny z prawdą, w szczególności niszcząc, usuwając, ukrywając, przerabiając lub podrabiając dokumenty dotyczące tej działalności, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3”.