Nadpłata we wspólnocie mieszkaniowej

Obowiązek właścicieli lokali do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

Ad. 1 Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej „uwl”):

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”

Jak więc z powyższego wynika, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a na pokrycie tych kosztów wpłacają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl).

Z samej natury zaliczki wynika, że jest to opłata wstępna podlegająca rozliczeniu. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a uwl).

Obowiązek rozliczenia odnosi się do wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc zarówno do zaliczek wpłacanych na fundusz eksploatacyjny, jak i na fundusz remontowy.

Niezależnie od zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej część wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali. Są to koszty:

• ogrzewania lokali (w przypadku centralnego ogrzewania zasilanego zarówno z sieci cieplnej, jak i z własnej kotłowni),
• dostawy wody do lokali wraz z odprowadzeniem ścieków (w sporadycznych przypadkach ten składnik kosztów ponoszony jest bezpośrednio przez użytkowników),
• centralnego podgrzewania wody,
• wywozu odpadów z nieruchomości,
• ochrony itp.

Wpłaty właścicieli na pokrycie tych kosztów dokonywane są również w formie zaliczkowej.

Wyraźnie wskazuję, że okresy i zasady rozliczeń tych wpłat nie są regulowane przepisami ustawy o własności lokali lecz uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zasad rozliczeń jest z reguły przygotowywany przez administratora nieruchomości, a następnie akceptowany przez zarząd i uchwalany przez właścicieli lokali.

Nadwyżka po wpłacie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Jeżeli dokonane przez danego właściciela wpłaty zaliczek są wyższe niż przypadające na jego lokal koszty, nadwyżka wpłat nad kosztami jest co do zasady pozostawiana do dyspozycji właściciela. Właściciele mają prawo odebrać tę nadwyżkę.

Środki z tych zaliczek stanowią więc co do zasady własność poszczególnych właścicieli. Jeżeli, więc każdy właściciel wpłaca zaliczki na poczet c.o. według powierzchni mieszkania, to i według tego samego kryterium powinien nastąpić zwrot nadwyżki tych zaliczek.

Według wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r. sygn. akt: I ACa 1382/03 – „jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością, lecz stanowią fundusze (»własność«) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.

W stanie faktycznym sprawy, w dniu 19 listopada 2002 r. właściciele lokali podjęli uchwałę o przeniesieniu części środków z konta eksploatacyjnego na konto funduszu remontowego. Uchwała ta, w ocenie Sądu Okręgowego, naruszała przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. Nr 80/2000 r., poz. 903 ze zm.). Sąd wskazał, że nadwyżka na koncie eksploatacyjnym oznaczała nadpłatę dokonaną przez oznaczonych właścicieli lokali. Nadpłacone środki nie stały się własnością Wspólnoty, należą do tych właścicieli, którzy dokonali wpłat wyższych niż wymagane i tylko ci właściciele są uprawnieni do decydowania o losie nadpłaty. Właściciele innych lokali nie mogli swobodnie dysponować kwotami, do których nie przysługiwał im tytuł prawny. Z tej też przyczyny uchwała, mocą której pozwana zadecydowała o przeznaczeniu nadpłaty na fundusz remontowy jako niezgodna z prawem, podlegała uchyleniu.

Zapatrywania Sądu Okręgowego potwierdził Sąd Apelacyjny. Sąd ten wskazał, że z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika obowiązek właścicieli lokali ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali co następuje między innymi przez uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wydatki związane z utrzymywaniem poszczególnych lokali to przede wszystkim koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości. Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody dla poszczególnych lokali występuje zwykle jako pośrednik między dostawcą a odbiorcami czyli właścicielami lokali. Zawiera umowę na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Te środki na pokrycie kosztów eksploatacji lokali, związane ściśle z danym lokalem stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem Wspólnoty. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Takiego uprawnienia nie przewidują dla ogółu właścicieli przepisy powołanej ustawy.

Jeżeli przeto na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty znajdowały się środki pieniężne przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymywaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty ani nie były objęte współwłasnością lecz stanowiły fundusze (»własność«) właścicieli lokali, to podjęcie uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.

Taka uchwała w zakresie skutków musi być oceniona jako bezskuteczna stąd żądanie jej uchylenia Sąd Okręgowy prawidłowo ocenił jako uzasadnione.

Zdaniem Sądu, wykonanie takiej uchwały prowadziłoby do zmiany stosunku, w jakim w myśl art. 12 ust. 2 ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ta grupa właścicieli lokali, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, miałaby bowiem uiszczone w całości koszty eksploatacyjne, a nadwyżka w opłatach eksploatacyjnych zabrana z ich konta w wykonaniu uchwały, powiększałaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej, środki, które zgodnie z wysokością tego swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Zatem na fundusz remontowy ta grupa właścicieli wpłaciłaby więcej niż wynikałoby to z przepisu ustawy. Powołany zaś przepis, z wyjątkiem przewidzianym w jego ust. 3, ma charakter bezwzględnie obowiązujący czyli nie dopuszcza modyfikacji uchwałą ogółu właścicieli. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby mieć miejsce tylko jako wpłaty dobrowolne oznaczonych osób. Uchwała ogółu właścicieli lokali w takim przedmiocie jest niezgodna z prawem.”

Powyższego wyroku moim zdaniem nie neguje wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 października 2009 r., I ACa 514/09, który stwierdził generalnie, że „wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

W sprawie tej Powódka Gmina B. wniosła o uchylenie uchwały właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej, która dotyczyła przeksięgowania nadpłaty finansowej w łącznej kwocie 2796,18 zł z tytułu eksploatacji, wywozu nieczystości i innych kosztów w 2007 r. na podwyższenie funduszu remontowego.

Na uzasadnienie podała, że uchwała jest sprzeczna z art. 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz utrwalonym orzecznictwem, ponieważ nadwyżki nie można zaliczać na zwiększenie funduszu remontowego na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej ani na zwiększenie przychodów. Przeniesienie nadwyżki zaliczki na inny fundusz jest możliwe jedynie po uzyskaniu zgody konkretnego właściciela, a w razie jej braku podlega zwrotowi. Wspólnota nie może w tym zakresie podjąć uchwały.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając że w odniesieniu do kosztów przeznaczonych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeśli po rozliczeniu roku obrachunkowego powstanie nadwyżka, to Wspólnota może przekazać ją na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną. Suma objęta uchwałą składa się z nadwyżki kosztów eksploatacji w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej, w wysokości 1936,61 zł, 130,20 zł nadwyżki z tytułu wywozu nieczystości oraz 729,37 zł przychodu z tytułu odsetek bankowych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, którymi może ona rozporządzać.

Pierwotnie Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę nr 03/03/08 zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej i powołał się na art. 12 ust. 2 uwl, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Przedmiotem uchwały było przesunięcie środków, o jakich mowa w art. 14 i art. 12 ust. 2 uwl. Wobec tego Sąd ten przyjął, że właściciele, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała, mieliby w całości uiszczone koszty eksploatacyjne, a nadwyżka zabrana z ich konta powiększyłaby, ponad ich udział w nieruchomości wspólnej środki, które zgodnie z wysokością swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Art. 12 ust. 2 uwl nie dopuszcza modyfikacji obowiązków właścicieli uchwałą ogółu, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby być wniesione jedynie dobrowolnie przez poszczególnych właścicieli. Zastąpienie takiej woli uchwałą skutkuje przyjęciem, że dotknięta jest nieważnością. W tym względzie Sąd ten przychylił się do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r. I ACa 1382/03, odnosząc to stanowisko również do pożytków w postaci odsetek bankowych.

W tym jednak przypadku SO błędnie przyjął (według SA), że nadwyżki dotyczą poszczególnych lokali a nie nieruchomości wspólnej.

Sąd Apelacyjny wskazał, że rację ma skarżąca, iż do tej kategorii kosztów zaliczyć należy wydatki przeznaczone na wywóz śmieci, które w umowie z wykonującym to zlecenie określone zostały jako wywóz nieczystości komunalnych stałych, wywóz odpadów ponadgabarytowych i po robotach tynkarskich oraz utrzymanie porządku w miejscach przeznaczonych na gromadzenie nieczystości. Wydatki te w jednakowym stopniu dotyczą wszystkich właścicieli, a z uwagi na niemożność, a także niecelowość określania konkretnego udziału każdego z zajmujących lokal w tych kosztach, ustalona została zryczałtowana odpłatność. Stanowisko zmierzające do dokonywania rozdzielenia ich na wydatki odnoszące się do lokalu i nieruchomości wspólnej jest nietrafne, nie zostało z resztą wyrażone przez Sąd pierwszej instancji.

Sąd Apelacyjny wskazał, że zgodnie z art. 15 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek. Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów. Ustalana uchwałą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.) wysokość tych zaliczek (w oparciu najczęściej o rozmiar kosztów z poprzedniego roku) nie musi odpowiadać ściśle rzeczywistym kosztom zarządu, co z resztą w zasadzie byłoby niemożliwe, ma charakter przybliżony. Po upływie roku kalendarzowego i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek na ich pokrycie, podlegają one rozliczeniu.

W przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu.”

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) Sąd Najwyższy uznał, że „wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej”.

Daje to podstawę do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że nie zasługuje na podzielenie pogląd Sądu pierwszej instancji, że opisaną nadwyżkę pozwana miała obowiązek zwrócić właścicielom. Prawo do przeznaczenia pożytków w postaci odsetek przekazanych przez bank na koszty prowadzonych remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej wynika z art. 12 ust. 2 u.w.l., który przewiduje, że udział właścicieli lokali w pożytkach powstaje wtedy, kiedy pożytki lub przychody przewyższą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 u.w.l. utrzymanie nieruchomości wspólnej (koszty zarządu) obejmuje także wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Możliwość przeznaczenia na potrzeby remontowe nadwyżki zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu

Utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową funduszu remontowego z dokonywanych przez właścicieli lokali, określonych ich uchwałą, wpłat nie oznacza, że bieżąca konserwacja i remonty nieruchomości wspólnej być mogą finansowane jedynie ze środków zgromadzonych w ramach tego funduszu lub dodatkowych, dobrowolnie wnoszonych na ten cel świadczeń. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi, co z resztą poddawane jest kontroli właścicieli lokali. Dotyczy to również możliwości przeznaczenia na potrzeby remontowe nadwyżki zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uchwała zezwalająca na takie wykorzystanie nadwyżki uniemożliwi ustalenie, czy w równej mierze właściciele lokali partycypują w kosztach remontu, jeśli dokonane rozliczenie zaliczek odnosi się do każdego wpłacającego.

Jak już wspomniałem, moim zdaniem powyższe orzeczenia się wzajemnie nie wykluczają, a jednoznacznie wskazują, że nadwyżka zaliczek związanych z zarządem nieruchomością wspólną może być rozdysponowana uchwałą wspólnoty (art. 14 pkt 2 uwl). Jeżeli zaś nadwyżka c.o. dotyczy tylko i wyłącznie poszczególnych lokali, to powinna zostać zwrócona właścicielom lokali lub zaliczona na ich przyszłe zaliczki z tytułu c.o.

Ad. 2. Nie popełnię błędu, jeżeli stwierdzę, że nadpłatę za c.o. właściciele lokali mogą przeznaczyć na fundusz remontowy tylko w zakresie, jakim ta nadpłata stanowi zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

W tym przypadku podaję bardzo ciekawy wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2012 r. I ACa 641/12, zgodnie z którym – „podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty. Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa w uchwale rozdysponowała nadwyżkę środków z tytułu kosztów zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości przeksięgowując je na fundusz remontowy wspólnoty. Gmina będąca członkiem wspólnoty wniosła o uchylenie uchwały, uzasadniając, że działania Wspólnoty są bezprawne i naruszają przepisy ustawy o własności lokali.

Wskazała, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma żadnych uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się.

Sąd okręgowy uchylił przedmiotową uchwalę. Sąd stwierdził, że wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje praktycznie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami (właścicielami lokali). Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Po zakończeniu roku obrachunkowego wspólnota winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli, i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.

Apelację od wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa, a Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że apelacja jest uzasadniona.

Zdaniem sądu apelacyjnego w przedmiotowej sprawie zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zużycia mediów są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 uwl) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest więc uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Do kategorii wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na ich utrzymanie, zaliczają się opłaty z tytułu zużytej energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Z uwagi na to, iż część lokali nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, urządzenia te stanowią przedmiot współwłasności przymusowej.

Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej między innymi do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń pomiarowych.

Sąd Najwyższy stwierdził, że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.

Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali.

Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w ten sam sposób należy ocenić sytuację, jaka wystąpiła w niniejszej sprawie, ponieważ część lokali wspólnoty nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody. Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 uwl. Zaliczki wpłacone na poczet wskazanych wyżej opłat trzeba traktować jako należące do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Po uiszczeniu zaliczki te stanowiły majątek wspólnoty wspólnoty, która wobec powstania nadwyżki finansowej mogła podjąć uchwałę w przedmiocie jej przeznaczenia na fundusz remontowy. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali. Może to jednak zostać zrealizowane w różny sposób, a nie tylko przez jej zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.

Podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.

Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty

Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. W tym kontekście trudno przyjąć, by sporna między stronami uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki.

Jak widać, w zależności od uznania czy mamy do czynienia z zaliczkami na nieruchomość wspólną, czy też na poszczególne lokale, przeznaczenie nadwyżki jest różnie regulowane.

Co do zaliczek na nieruchomość wspólną – powinny być one określone poprzez wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak stwierdził w wyroku Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt I ACa 507/12): „Zgodnie z art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali, jeżeli kwota uzyskanych przychodów i pożytków przekroczy wydatki wspólnoty mieszkaniowej, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Jako błędną należy więc ocenić praktykę polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek i opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej (por. Własność lokali – R. Strzelczyk i A. Turlej, C.h.Beck, Warszawa 2007, s. 254). Podobnie Ewa Bończak-Kucharczyk w komentarzu do przepisów art. 13 i 14 Ustawy o własności lokali podkreśla, że „właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej”.

Te natomiast mogą być równe lub mogą nie być proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali.

Jeśli więc nie mamy do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np. ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do powierzchni. Powinna być za to znana kwota zaliczki, jaką uiszczać mają poszczególni właściciele (w innym przypadku dochodzenie tych należności byłoby problematyczne), a kwota ta powinna być ustalana w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali

Często popełnianym w praktyce błędem jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali.

Tak więc stosownie do dyspozycji przepisu art. 12 ust. 2 właściciele lokali uczestniczą w ponoszeniu wydatków i ponoszą ciężary w stosunku do udziałów, jakie mają w części wspólnej. Stanowisko to znalazło też odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 22.10.2004 r. (sygn. akt II CK 98/04). Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, że: „zgodnie z ustawą członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów, inaczej ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z nieruchomości wspólnej. Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów. Obowiązek uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 15 ust. 1 nakłada bez wyjątku na wszystkich właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób. Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali czy też uchwałą właścicieli.

Skoro strony były zgodne co do tego, iż ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nie jest kwotowo identyczne z prawidłowym ustaleniem wysokości tej zaliczki w stosunku do wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej, to oczywiste jest, że taki sposób jej określenia jest sprzeczny z ustawą.

Nieprawidłowe jest też określenie sposobu rozliczenia w zaliczkach wydatków na dźwig osobowy w stosunku do osób oraz kosztów domofonu w stosunku do ilości mieszkań. Uchwała powyższa oprócz przepisów prawnych narusza też interesy ekonomiczne powodów, nie może tu bowiem mieć przesądzającego znaczenia fakt, że szkoda powodów w skali roku jest nieduża, jest to bowiem kilka złotych. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia prawnego by powodowie niesłusznie płacili nawet taką kwotę.”

Reasumując, podejrzewam, że instalacja c.o. jest uznana przez wspólnotę za nieruchomość wspólną (nie macie Państwo pomierników ciepła w każdym lokalu), stąd uchwała w tym wypadku może zostać podjęta przez wspólnotę. Zwrot jednak (jak i zaliczki) powinny być ustalane według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (chyba że nie ma zakłamań co do partycypowania według powierzchni i według nieruchomości wspólnej).

Co do kwestii podatkowych – moim zdaniem wspólnota powinna odprowadzić podatek od wymienionej kwoty. Potwierdzeniem tego stanowiska, jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 stycznia 2012 r. znak: ITPB3/423-549/11/PS (por. https://interpretacje-podatkowe.org/wlasciciel/itpb3-423-549-11-ps). Wobec jednak złożoności charakteru zaliczek uiszczanych na rzecz wspólnoty zaznaczam, że praktyka organów podatkowych bywa różna i aby mieć pewność należałoby wystąpić najpierw z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.