Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jaka wynika z opisu, chce Pan zakupić w Polsce mieszkanie. Nie zamierza Pan finansować zakupu kredytem. Mieszkanie ma być samodzielnym lokalem mieszkalnym z księga wieczystą. Nie posiada Pan polskiego paszportu, a jedynie brytyjski, co wskazuje na to, że nie ma Pan obywatelstwa polskiego, w związku z czym traktowany jest Pan jako obcokrajowiec.

Kwestie nabywania nieruchomości i mieszkań w Polsce reguluje polska ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z nią cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Spełnia Pan tę definicję.

Jak wskazuje art. 1 ust. 5 tejże ustawy „nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno–wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492)”.

Dodatkowo z art. 8 wynika zasada, że „nie wymaga uzyskania zezwolenia:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

2) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego”.

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Według ustawy o własności lokali:

„Art. 2. 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”.

Jak widać, z lokalem (mieszkaniem) związany jest udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie.

Jednak nabycie udziału w gruncie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane.

W przypadku gdy wniosek (dotyczący nabycia nieruchomości przez cudzoziemca) dotyczy lokalu mieszkalnego, należy podać jego położenie, adres, numer księgi wieczystej, jeżeli jest założona dla lokalu, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, oraz określić nieruchomość wspólną poprzez wskazanie numeru działki gruntu i jej powierzchni. W przypadku gdy lokal nie ma założonej księgi wieczystej, należy podać numer księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu, na którym znajduje się lokal.

Niekiedy jednak notariusz sporządzający umowę nabycia mieszkania jest zdania, że powinno być zezwolenie na nabycie nie tyle mieszkania, ile gruntu z nim związanego. Wystarcza wtedy argument, że grunt związany z mieszkaniem nie stanowi odrębnej nieruchomości.

Według MSWiA:

„Nabywanie wszelkich lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga uzyskania zezwolenia MSW, bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy, albowiem lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz lokal użytkowy nie stanowią nieruchomości rolnej ani leśnej. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemcy z EOG i Konfederacji Szwajcarskiej mają obecnie obowiązek uzyskać zezwolenie tylko w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych.

Uwaga: Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego. Nabycie tego prawa do lokalu nie wymaga zatem zezwolenia MSW”.