Nabycie nieruchomości przez stowarzyszenie sportowe i kolekcjonerskie

Stowarzyszenie rejestrowe

W pierwszej kolejności wskazuję, że wszelkie stowarzyszenia mogą nabywać nieruchomości, jednak dzieje się to w odmiennych trybach, ze względu na fakt, że istnieją stowarzyszenia zwykłe oraz rejestrowe.

Stowarzyszenie rejestrowe ma osobowość prawną i, jak sama nazwa wskazuje, podlega obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Stowarzyszenie takie działa na podstawie pisemnego statutu, który zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy Prawo o stowarzyszeniach określa w szczególności:

• władze stowarzyszenia, tryb dokonywania ich wyboru, uzupełniania składu oraz ich kompetencje,
• sposób reprezentowania stowarzyszenia, w szczególności sposób zaciągania zobowiązań majątkowych, a także warunki ważności uchwał władz stowarzyszenia.

W każdym stowarzyszeniu, na mocy art. 11 ustawy Prawo o stowarzyszeniach, muszą istnieć trzy organy: walne zebranie członków (opcjonalnie zebranie delegatów), zarząd i organ kontroli wewnętrznej, jednak z powołanego wyżej przepisu wynika, że ich kompetencje mogą się radykalnie różnić. Dotyczy on organów stowarzyszenia, które zostały określone mianem „władze stowarzyszenia”.

Zauważenia jednak wymaga, iż ustawodawca nie jest w tym zakresie dość konsekwentny z uwagi na fakt, iż w art. 11 ust. 3 wymienia także „organ kontroli wewnętrznej”. Można przyjąć, że ratio legis sprowadza się w tym zakresie do dyrektywy, że organ kontroli wewnętrznej może (choć nie musi) być władzą stowarzyszenia, lecz powinien być wyodrębniony dla nadzoru (zwykle nosi on nazwę komisji rewizyjnej).

To właśnie art. 11 wprowadza domniemanie kompetencji walnego zebrania członków w sprawach, w których statut nie określa właściwości władz stowarzyszenia. Walne zebranie członków (zebranie delegatów) – ustawodawca określił jako „najwyższą władzę stowarzyszenia”. W jego skład wchodzą, co do zasady, wszyscy członkowie stowarzyszenia. Natomiast w przypadku, gdy członkami stowarzyszenia są również osoby prawne, to reprezentowane wówczas jest ono (zgodnie z tzw. teorią organów osoby prawnej) przez jego organy. Dyskusyjna jest natomiast kwestia, czy członkowie stowarzyszenia mogą realizować swoje uprawnienia przez pełnomocnika. Wychodząc z założenia, że statut nie wyłącza możliwości brania udziału i głosowania na walnym zgromadzeniu poprzez ustanowionego pełnomocnika, uznać należy, iż głosy oddane przez członków stowarzyszenia za pośrednictwem pełnomocników są ważne [zob. wyr. SN(IC) z 24.6.2009 r., sygn. akt I CSK 535/08].

Sposób reprezentacji opisywanej osoby prawnej jest ujawniany w dziale 2 rejestru stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej KRS.

Wobec braku regulacji ustawowej jedynie zapoznanie się ze statutem pozwoli na stwierdzenie, czy organ reprezentujący stowarzyszenie przy zawarciu umowy może działać samodzielnie, czy też musi wcześniej uzyskać zgodę innego organu (np. wyrażoną w uchwale walnego zebrania członków).

Warto też zwrócić uwagę, by w akcie notarialnym znalazł się zapis o niezastosowaniu przez sąd środków przewidzianych w art. 29. Przepis reguluje sytuację, w której sąd, zanim zastosuje środki nadzorcze, bada działalność stowarzyszenia po złożeniu wniosku przez starostę, co może skutkować uchyleniem niezgodnej z prawem lub statutem uchwały stowarzyszenia, rozwiązaniem stowarzyszenia, tymczasowym zawieszeniem w czynnościach jego zarządu.

Stowarzyszenie zwykłe

Uproszczoną formą stowarzyszenia jest stowarzyszenie zwykłe, które nie ma osobowości prawnej i nie podlega obowiązkowi wpisu do KRS, może jednak we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność i inne prawa rzeczowe (art. 40 ust. 1 i 1a).

Uproszczenie i odformalizowanie tej formy stowarzyszeniowej wiąże się po pierwsze, ze znacznym obniżeniem minimalnej liczby osób uprawnionych do ich założenia (minimalna liczba założycieli wynosi trzy osoby, a więc znacznie mniej niż w przypadku stowarzyszenia kategorii podstawowej; stanowi przyjmowanie jako minimum liczby członków założycieli – osób fizycznych). Po drugie, w zastąpieniu wymogu uchwalania statutu o nader rozbudowanej treści wymogiem uchwalania znacznie bardziej uproszczonego regulaminu (osoby zakładające stowarzyszenie niezarejestrowane zobligowane są uchwalić regulamin działalności stowarzyszenia zwykłego, na podstawie którego realizuje ono swój cel społeczny). Po trzecie, w zastąpieniu wniosku do sądu o rejestrację w KRS dotychczas jedynie zgłoszeniem do organu nadzorującego informującym o utworzeniu stowarzyszenia zwykłego (w przypadku stowarzyszenia zwykłego był to system zgłoszeniowy, a nie jak w stosunku do stowarzyszenia zarejestrowanego system rejestracyjny). Obecne rozwiązania normatywne przewidują w tym zakresie odejście od systemu poinformowania o rozpoczęciu działalności na rzecz złożenia pisemnego wniosku o wpis do ewidencji. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 40 ust. 5 „przedstawiciel reprezentujący stowarzyszenie zwykłe albo zarząd składają na piśmie organowi nadzorującemu właściwemu ze względu na siedzibę stowarzyszenia zwykłego wniosek o wpis do ewidencji stowarzyszeń zwykłych”. W rezultacie jest to wciąż utrzymanie przez ustawodawcę postulatu rezygnacji ze sformalizowanego postępowania sądowego. Po czwarte, brak reakcji organu nadzorującego, dotychczas w terminie 30 dni, na zawiadomienie o utworzeniu stowarzyszenia zwykłego oznaczał w praktyce możliwość rozpoczęcia jego legalnego działania, jak i uznania tej daty za formalny początek działania stowarzyszenia zwykłego. Aktualnie organ nadzorujący dostał maksymalnie 7 dni od dnia wpływu zgłoszenia na to, by przeanalizować je i ewentualnie złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zakaz założenia stowarzyszenia zwykłego albo wpisał je do ewidencji stowarzyszeń zwykłych.

Zgodnie z dyspozycją art. 41a ust. 1 stowarzyszenie zwykłe reprezentuje przedstawiciel reprezentujący stowarzyszenie zwykłe albo fakultatywny organ, tj. zarząd. Natomiast według art. 40 ust. 2 w regulaminie działalności stowarzyszenia zwykłego należy określić m.in. przedstawiciela reprezentującego stowarzyszenie zwykłe lub zarząd. Do regulaminu stowarzyszenia zwykłego stosuje się, w szerszym zakresie niż w odniesieniu do stowarzyszenia z osobowością prawną, zasadę wolności umów (art. 2 ust. 2 ustawy w zw. z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Dopuszczalne jest więc mocą art. 41a ust. 1 różnicowanie podmiotów reprezentujących stowarzyszenie zwykłe. Charakterystyczne jest bowiem w tym zakresie (mimo iż katalog podmiotów uprawnionych do reprezentowania jest zamknięty), że przepisy regulujące zasady reprezentacji nie mają charakteru norm ius cogens.

Co istotne, podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga uprzedniej zgody wszystkich członków stowarzyszenia zwykłego oraz udzielenia przez nich pełnomocnictwa do dokonania tych czynności. Zaliczono do nich m.in. nabycie oraz zbycie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, a także ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

Nabycie nieruchomości przez stowarzyszenie

Zgodnie z dyspozycją art. 41a ust. 2 do podjęcia przez przedstawiciela reprezentującego stowarzyszenie zwykłe albo zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała stowarzyszenia zwykłego wyrażająca zgodę wszystkich jego członków na dokonanie określonej czynności. Natomiast do umów będących czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu potrzebne jest jeszcze udzielenie przedstawicielowi reprezentującemu stowarzyszenie zwykłe albo zarządowi pełnomocnictwa w formie prawem przewidzianej. W rezultacie przedstawiciel reprezentujący stowarzyszenie zwykłe albo zarząd tylko na podstawie prawidłowo udzielonego pełnomocnictwa mogą składać oświadczenia woli w celu wykonania uchwał dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu:

1) nabycia oraz zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego;

2) ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego;

3) zawarcia umowy kredytu albo pożyczki;

4) zawarcia umowy poręczenia, przejęcia długu, przystąpienia do długu lub zawarcia innej podobnej umowy;

5) zaciągnięcia innych niż wymienionych w pkt 3 zobowiązań przekraczających kwotę 10 000 zł.

Działanie reprezentantów stowarzyszenia zwykłego bez pełnomocnictwa podlega ocenie na podstawie art. 103 K.c. W przypadku dokonania czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu przez przedstawiciela reprezentującego stowarzyszenie zwykłe albo zarząd, bez umocowania albo z przekroczeniem zakresu umocowania, zastosowanie znajdzie konstrukcja bezskuteczności zawieszonej, zgodnie z przepisem art. 103 K.c.

Wynikające jednak z art. 41a ust. 2 wymaganie uprzedniej zgody wszystkich członków stowarzyszenia zwykłego ogranicza kompetencję reprezentanta do reprezentowania tego stowarzyszenia na zewnątrz w zakresie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Bez zgody, o której mowa w art. 41a ust. 2, sam reprezentant nie jest bowiem kompetentny do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

W rezultacie należy uznać, że wyraźny brak uzyskania zgody, o której mowa w powołanym wyżej przepisie, skutkować będzie bezwzględną nieważnością czynności prawnej.

Decyzja członków stowarzyszenia w sprawie nabycia nieruchomości

Powyższe implikuje do wniosku, że każdy członek stowarzyszenia zwykłego musi składać dwa oświadczenia woli: wyrażające zgodę na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielające reprezentantowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności.

Nowa redakcja art. 39 K.c. powoduje, że przyjęta w art. 41a ust. 2 konstrukcja prawna aktualnie nie budzi aż tak wielkich wątpliwości co do charakteru prawnego reprezentantów stowarzyszenia zwykłego, gdyż zasadniczo analogiczny jest charakter prawny skutków wadliwych zachowań zarządu (przy zastosowaniu teorii organów przez odesłanie z art. 331 § 1 K.c.) oraz przedstawiciela reprezentującego stowarzyszenie zwykłe (założenie działania jako quasi-organu stowarzyszenia zwykłego, do którego stosujemy przepisy o przedstawicielstwie – art. 96 K.c. i in.) dokonujących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym sensie, że skutki z art. 39 i 103 K.c. są tożsame.

Nie wymaga to jednak podjęcia uchwały przez wszystkich członków, ponieważ zgodę mogą wyrazić również w odrębnych jednostronnych oświadczeniach woli każdego z nich. Z uwagi na treść art. 63 § 2 K.c. oświadczenia te należy złożyć w formie aktu notarialnego. Wymóg zachowania formy notarialnej dotyczy również wspomnianego wyżej pełnomocnictwa (art. 99 § 1 K.c.).

Przez wzgląd na powyższe stowarzyszenie może nabyć lub wydzierżawić nieruchomość, a tryb tego postępowania, a właściwie stosownego umocowania organów zależy od rodzaju stowarzyszenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 kwietnia 1989 r. Prawo o stowarzyszeniach - Dz.U. 1989 nr 20 poz. 104
2. Wyrok Sądu Najwyższego (IC) z dnia 24 czerwca 2009 r., sygn. akt I CSK 535/08