Możliwość przyłączenia gazu z działki niechętnego sąsiada

Ustanowienie służebności gruntowej

Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega „bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności”.

Służebność przechodu i przejazdu

Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać jednak tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. W zasadzie treść służebności gruntowej ogranicza jedynie definicja służebności gruntowej zawarta w art. 285 § 1 i art. 285 § 2 K.c.: „służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej”. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.

Podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe, służebności gruntowe powstają przede wszystkim w trybie umownym. Następuje tu zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. W odniesieniu do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczne jest dochowanie – pod rygorem nieważności – formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.). Taka forma dokumentu stanowi też podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Żeby jednak mogło dojść do ustanowienia służebności w drodze umowy, musi być wyrażona zgoda przez właściciela nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością. Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika jednak, że sąsiad takiej zgody wyrazić nie chce.

Wniosek o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu przyłącza gazu

Wobec tego pozostaje Panu jedynie droga sądowa. Powinien Pan skierować do sądu wniosek o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu przyłącza gazu. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. We wniosku należy umieścić wszystkich uczestników postępowania, czyli wszystkich właścicieli nieruchomości władnącej, wszystkich właścicieli nieruchomości służebnej, odpis księgi wieczystej (jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości). Sąd orzeka o ustanowieniu służebności w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym.

We wniosku może Pan się powołać w drodze analogii na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które dopuszcza ustanowienie przez sąd odpowiedniej służebności gruntowej, polegającej na doprowadzeniu linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci energetycznej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31.12.1962 r., sygn. akt II CR 1006/62). Zawarte w tym postanowieniu stanowisko Sądu Najwyższego zostało potwierdzone w odniesieniu zarówno do linii przewodów elektrycznych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30.08.1991 r., sygn. akt III CZP 73/91), jak i do instalacji wodociągowych – w uchwale z dnia 03.05.1965 r., sygn. akt III CO 34/65, Sąd Najwyższy uznał, iż dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.

Nadmienię jeszcze, że obowiązująca obecnie ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nie reguluje kwestii opłaty od wniosku o ustanowienie służebności innego rodzaju niż służebność drogi koniecznej.

Należałoby więc przyjąć, iż skoro ustawa milczy na ten temat, to wniosek nie podlega opłacie.

W drodze analogii można jednak zastosować przepis dotyczący opłaty od wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, zgodnie z którym opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 200 zł. Proponuję więc wnieść opłatę sądową w wysokości 200 zł.

Ustanowienie służebności z obowiązkiem zapłaty

Ustanowienie służebności przez sąd będzie się prawdopodobnie wiązało z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na rzecz sąsiada. Wysokość tego wynagrodzenia (w przypadku braku zgody zainteresowanych stron) ustali sąd, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy.

We wniosku może Pan sam zaproponować wysokość wynagrodzenia.

Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności.

Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości.

Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.