Możliwość podziału działki a ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania

Możliwości podziału działki

To, czy planowany przez Pana podział działki jest dopuszczalny, wynikać będzie przede wszystkim z ustaleń mpzp, skoro ten jest dla terenu ustalony (zakładam, że działka ma status budowlanej pod zabudowę).  

Podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela (np. z jednej działki tworzone są dwie poprzez wytyczenie nowych linii rozgraniczających działki). Do takiego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Zaś za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Pan musi sprawdzić, czy mpzp ustala minimalną powierzchnię działki budowlanej, bowiem działka po podziale musi być co do zasady zgodna z wymaganiami mpzp. Wskazuje Pan, że mpzp takie parametry określa. Z zasady więc podział musi być zgodny z mpzp, czyli działka po podziale musi przewidywać minimalną powierzchnię działki na jeden dom wolnostojący jednolokalowy równą 1200 m², a na dom jednorodzinny dwulokalowy 2400 m².

Wszak art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost wskazuje w ust. 1 zd. 1: „Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego”. I to jest zasada. Ustęp 2 stanowi zaś, że „zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu”.

Wyjątki od zgodności z mpzp

Zgodnie z art. 95 ustawy (wyjątek od ww. zasady dzielenia działek zgodnie z mpzp):

„Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

4a) realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

6d) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz. U. poz. 1551);

6e) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o inwestycjach w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie.

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych”.

Osobiście nie dostrzegam tu możliwości dla Pana, wszak Pana działka nie jest obecnie zabudowana, by rozważać np. pkt 7.

W wyroku z 7.01.2009 r., sygn. akt I OSK 1872/07, LEX nr 528052, NSA wyjaśnił, że zwrot „niezależnie od ustaleń planu miejscowego” należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”, a taki podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od zasady przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podobnie odniósł się do tej kwestii NSA w wyroku z 19.06.2007 r., sygn. akt I OSK 1007/06.

Jednak we wszystkich ww. przypadkach podział może nastąpić tylko, gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie (por. wyrok WSA w Warszawie z 13.05.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 84/09). Zawiera on zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady i w związku z tym musi być interpretowany ściśle (por. wyrok WSA w Poznaniu z 1.02.2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1039/17).

Podział dokonywany na cele określone w art. 95 u.g.n. może służyć wyłącznie tym celom. Wykluczone jest dokonywanie na podstawie art. 95 u.g.n. podziału także na inne cele i nie można w ramach procedury prowadzonej dla wydzielenia działek gruntu na cele wskazane w tym przepisie wydzielać dodatkowo działek, które tym celom nie służą (są np. wydzielane dla uniknięcia prowadzenia kolejnego postępowania podziałowego w celu wydzielania tych właśnie działek) (tak Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2024).

Zwracam zaś uwagę, że przy podziale w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomości orzecznictwo co do zasady jest zgodne, że jeśli istnieje możliwość podziału w oparciu o mpzp, to należy dokonać podziału zgodnie z mpzp, a nie na podstawie wyjątków z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tak np. NSA wyrok z 02.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1872/07).

WSA w Lublinie w wyroku z 10 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/ Lu 765/22, wskazał:

„Co do zasady, o ile dla danego terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.). Przypadki, w których podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, statuuje art. 95 u.g.n. Zasadą pozostaje więc zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. Podziału nieruchomości można dokonać pod warunkiem, że jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n.)”.  

WSA w Warszawie w wyroku z 3 lipca 2023 r., sygn. akt I Sa/Wa 613/15, również wskazał:

„Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić, o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95 u.g.n., gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie”.

W opisanym przez Pana przypadku – niezabudowana działka budowlana – nie znajduję podstawy art. 95, który jest ustawowym wyjątkiem od stosowania się do wymagań mpzp.