Możliwe konsekwencje modernizacji drogi bez zgody wszystkich właścicieli

Konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli

Z uwagi na to, iż droga stanowi Państwa współwłasność – i w zależności od rodzaju pracy – na wykonanie powyższych prac konieczna jest zgoda albo większości, albo wszystkich współwłaścicieli. Mając bowiem na uwadze art. 199 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.): „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Czynności zwykłego zarządu

Zgodnie natomiast z treścią art. 201 K.c. „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

1) instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.04.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. Uliasza, OSP 2003, Nr 7–8, poz. 94; por. też postanowienie SN z 21.11.1980 r., sygn. akt III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyrok NSA z 16.07.2010 r., sygn. akt II OSK 906/09);

2) budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.06.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11);

3) budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 2.04.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02);

4) złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 24.11.2016 r., sygn. akt III CSK 394/15).

Z uwagi na powyższe, jak Pani widzi, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady zależy to od konkretnego stanu faktycznego.

Z uwagi jednak na przepisy dodatkowe, a więc art. 29 ustawy Prawo budowlane, a także zwiększenie użyteczności nieruchomości poprzez dokonanie stosownego utwardzenia, orzecznictwo co do zasady uznaje, iż budowa drogi stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc wymaga zgody większości współwłaścicieli. Jeżeli posiada więc Pan zgodę większości – utwardzenie i modernizacja mogą być wykonane.