Montaż klimatyzatora na elewacji bloku wspólnoty mieszkaniowej - czy potrzebna zgoda?

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwana dalej: „uwl”).

Zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z klimatyzatorem umieszczonym na elewacji w nieruchomości, w której z mocy prawa powstała wspólnota mieszkaniowa. Stosownie do art. 12 uwl:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Zgodnie z art. 22 uwl:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”

Kiedy potrzebna zgoda wspólnoty – orzecznictwo

„Stosownie do art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.) – regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis art. 12 uwl uzupełnia reguły określone w art. 206 K.c. Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl – zachowując wynikające z art. 140 K.c. prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). Poza sporem jest, że elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 uwl. Uznać także trzeba, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku reklamy działalności gospodarczej wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału” (por. wyrok Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny, z dnia 15 października 2014 roku o sygn. akt I C 74/14).

„Uchwała, zezwalając blankietowo na bezpłatny montaż na elewacji budynku tablic reklamowych i informacyjnych właścicielom lub najemcom lokali użytkowych, narusza przepis art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), bo tego rodzaju działanie, jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymaga każdorazowo zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Tutejszy Sąd Apelacyjny w przywoływanym już wyroku w sprawie IACa 544/12 wskazał, że zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe (banery) nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości, a ich przeznaczenie to funkcja konstrukcyjna i ochronna. Nie stanowią one natomiast podstaw czy bazy dla montażu tablic w charakterze odbiegającym od funkcji budynku. Wyjątkowo na elewacji musi znajdować się oznaczenie numeru administracyjnego budynku, które może mieć formę tablicy, ale wynika to z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna natomiast może znajdować się na elewacji budynku wyjątkowo, a jej funkcja – co oczywiste – to reklama wskazanej na tablicy działalności, prowadzonej przez umieszczający ją podmiot. Nie ma ona nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości, a jest umieszczona w celu czysto komercyjnym. Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 6 marca 2014 r. I ACa 679/13).

Podsumowując, właściciel lokalu nie może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, wyrażonej w formie uchwały, zamontować tablicy reklamowej na części wspólnej nieruchomości. Dodatkowo wspólnota może uzależnić wyrażenie takiej zgody od zapłaty z tego tytułu comiesięcznego wynagrodzenia na jej rzecz. Uchwała wyrażająca zgodę musi być precyzyjna i konkretna, nie może być tutaj mowy o abstrakcyjnym blankietowym wyrażeniu zgody na dowolnie zamontowaną reklamę. Musi ona dotyczyć konkretnej reklamy na rzecz konkretnego właściciela nieruchomości. Natomiast jeżeli reklama byłaby zamontowana nie na ścianie budynku, ale w oknie właściciela lokalu, to nie stanowiłoby to korzystania z części wspólnej i tym samym brak byłoby konieczności uzyskania uchwały wspólnoty mieszkaniowej. „W sytuacji gdy okna służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, należy uznać, że nie stanowią one nieruchomości wspólnej” (por. wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r., sygn. VII SA/Wa 672/09, oraz wyrok NSA z 7b czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10).

Zainstalowanie klimatyzatora – czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną

Sytuacja wygląda analogicznie w przypadku zamontowania klimatyzatora. Umieszczenie takiego urządzenia na elewacji budynku stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Z uwagi na to niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku instalacji klimatyzatora na balkonie. W orzecznictwie balkon, który służy wyłącznie jednemu właścicielowi, nie stanowi części wspólnej (ale elewacja balkonu już tak). Tak więc, chcąc zamontować klimatyzator na części wspólnej – elewacji budynku należy uzyskać zgodę wspólnoty. Jeżeli klimatyzator został już zamontowany, zgoda ta może być wyrażona na tym etapie – należy podjąć stosowaną uchwałę zezwalającą Panu na umiejscowienie klimatyzatora na elewacji.