Zakup mieszkania z prawem dożywocia

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie. „Powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym” (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego).

Służebność mieszkania

„Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.

Czy strony umowy mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia?

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W umowie dożywocia strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych wchodzą obowiązki określone w art. 908 Kodeksu cywilnego.

Należy pamiętać, że przedmiotem umowy o dożywocie nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, która należy do spółdzielni. Innym niż umowa dożywocia sposobem nabycia nieruchomości wraz z zapewnieniem zbywcom prawa zamieszkiwania w zbywanym mieszkaniu jest umowa sprzedaży z zastrzeżeniem zbywcom osobistej służebności mieszkania lub z zapewnieniem zbywcom prawa dożywotniego użytkowania mieszkania. W takim przypadku osoby, które zbywają mieszkanie mają zagwarantowane prawo dożywotniego zamieszkiwania w nim, natomiast na nabywcy nieruchomości nie ciąży obowiązek zapewnienia zbywcom utrzymania jak w przypadku zawarcia umowy dożywocia.

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania z równoczesnym zapewnieniem osobistej służebności mieszkania

Najlepszym sposobem na nabycie mieszkania – tak, aby nie odpowiadać za utrzymanie zbywców – jest zawarcie umowy sprzedaży mieszkania z równoczesnym zapewnieniem osobistej służebności mieszkania lub prawem użytkowania mieszkania. W takim przypadku nie będzie Pan zobowiązany do dostarczania zbywcom „wiktu i opierunku”, a jedynie do tolerowania ich w Pana mieszkaniu. Zarówno umowa o dożywocie, jak i umowa sprzedaży mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten w obu przypadkach wynosi 2% wartości rynkowej lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych - umowa dożywocia

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na nabywcy nieruchomości. Należy pamiętać, że jeżeli podatnik nie określi wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa powyżej, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.