Mieszkanie odziedziczone po połowie – problemy współwłasności

Problem z odziedziczonym po połowie mieszkaniem

Jak rozumiem, Pani mama i jej brat stali się spadkobiercami w 1/2 udziału, a postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku zostało zakończone. W takim przypadku na przedmiotach wchodzących w skład spadku powstaje współwłasność, co oznacza, że co do tych przedmiotów współspadkobiercy mają takie same prawa i obowiązki oraz powinni współdziałać w zarządzie tym majątkiem.

Przeprowadzenie działu spadku

Pisze Pani, że mieszkanie odziedziczone po połowie przez Pani mamę i jej brata jest źródłem poważnych problemów. Jeśli współspadkobiercy nie potrafią współdziałać w korzystaniu i zarządzaniu przedmiotem spadku, pozostaje im możliwość dokonania jego działu, tak aby każdy z nich był jedynym właścicielem swojej części spadku lub poszczególnych przedmiotów w odpowiadającej ich udziałom wartości.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 1037. § 1. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

§ 2. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Najprostszym rozwiązaniem jest oczywiście zawarcie umowy o dział spadku. Wymaga to jednak zgodnego działania spadkobierców.

Jak stanowi art. 1039 K.c.:

„Art. 1039. § 1. Jeżeli w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych, chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.

(…)

§ 3. Nie podlegają zaliczeniu na schedę spadkową drobne darowizny zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte”.

Jeśli nie dojdzie do działu spadku w drodze umownej, to pozostaje droga sądowa. Postępowanie o dział spadku toczy się przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia masy spadkowej. Uczestnikami są wszyscy spadkobiercy, w tym przypadku Pani mama i jej brat.

Zniesienie współwłasności odziedziczonej nieruchomości

Jeśli pomiędzy spadkobiercami nie ma zgody, to sąd dokona „władczego” podziału, zgodnie z przepisami o zniesieniu współwłasności. W tym przypadku to sąd zdecyduje, które z możliwych rozwiązań jest w danych okolicznościach najwłaściwsze. Do wyboru ma podział fizyczny masy spadkowej, przysądzenie przedmiotów spadkowych jednemu lub większej liczbie spadkobierców z ustanowieniem spłat lub dopłat na rzecz pozostałych, sprzedaż przedmiotów spadkowych i rozdział uzyskanej sumy pomiędzy spadkobierców. Kodeks przyznaje pierwszeństwo fizycznemu podziałowi rzeczy.

Zgodnie z art. 211 K.c.:

„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Jak podaje art. 212 K.c.:

„Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Kto określa wartość spadku?

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd. Zatem, jeśli sąd lub którykolwiek ze spadkobierców poweźmie wątpliwość co do tych okoliczności, zostanie przeprowadzone postępowanie sprawdzające. W przypadku potrzeby określenia wartości spadku zostanie powołany biegły, który wyceni wartość masy spadkowej.

Czy sąd może zarządzić sprzedaż odziedziczonej po połowie nieruchomości i podział uzyskanej sumy?

Ostatecznym sposobem rozwiązania problemu współwłasności spadku przez sąd jest zarządzenie sprzedaży nieruchomości i podział uzyskanej w ten sposób sumy pomiędzy współspadkobierców zgodnie z wielkością ich udziałów.

Zatem, aby rozwiązać problem mieszkania odziedziczonego w połowie przez Pani mamę, musi ona złożyć do właściwego sądu rejonowego wniosek o dział spadku. Wykluczam umowę ze współspadkobiercą, ponieważ sama Pani pisze, że współspadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zarządu. Chociaż, być może, brat mamy zgodziłby się na przejęcie mieszkania z obowiązkiem spłaty Pani mamy. Wówczas wystarczy umowa zawarta przed notariuszem.

Jak sporządzić wniosek o dział spadku?

Wniosek o dział spadku, w przypadku gdy nie zawiera zgodnego planu podziału, podlega opłacie w wysokości 500 zł. Dowód opłaty dołącza się do wniosku. We wniosku musi współspadkobierca wskazać siebie, jako wnioskodawcę, oraz pozostałych współspadkobierców (z adresami) jako uczestników. We wniosku należy opisać zaistniałą sytuację i zaproponować, w jaki sposób należy dokonać podziału. W sytuacji Pani mamy nie wchodzi w grę fizyczny podział rzeczy. Należy zatem zaproponować przysądzenie jednemu ze współspadkobierców mieszkania z obowiązkiem spłaty drugiego. Spłata będzie wynosić wartość przypadającego osobie uprawnionej do spłaty udziału w mieszkaniu. Czyli przy prostej sytuacji – połowę wartości mieszkania. Do wniosku należy dołączyć dokumenty: akt zgonu spadkodawcy, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, odpis księgi wieczystej nieruchomości.

Jak długo czeka się na postępowanie sądowe w sprawach o dział spadku?

Postępowanie sądowe w sprawach o dział spadku może toczyć się dość długo. Już samo wyznaczenie terminu pierwszej rozprawy może odwlec rozwiązanie nawet o 3 miesiące. Oczywiście jest to zależne od sądu. W niektórych na wyznaczenie rozprawy czeka się miesiąc, w innych pół roku. Te informacje najlepiej uzyskać w sekretariacie właściwego sądu. Potem, w zależności od wagi i ilości spornych spraw do rozstrzygnięcia, samo postępowanie może ograniczyć się do dwóch rozpraw lub może trwać nawet dłużej niż rok, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi wycena wartości majątku spadkowego przez biegłego.

Gdyby mama nadal tkwiła we współwłasności z bratem, to należy wskazać, że każdy ze współwłaścicieli może swobodnie dysponować swoim udziałem. W takim przypadku mama mogłaby jedynie przekazać fundacji swój udział i obawiam się, że takiej darowizny (na współwłasność) żaden zarząd fundacji nie chciałby przyjąć. Sądowy dział spadku jest dla Pani mamy najlepszym rozwiązaniem. W każdym wypadku otrzyma ona należną sobie część spadku (czy jego równowartość). Może też odliczyć od udziału brata wartość sprzedanych przez niego rzeczy, o ile mają Panie dowody na to, że takie sprzęty w odziedziczonym mieszkaniu były i że skorzystał z nich współspadkobierca.