Mieszkanie od mamy i spłata siostry - jak się zabezpieczyć?

Ustanowienie dożywocia na nieruchomości

Tego rodzaju sprawy zawsze są bardzo trudne, bowiem chodzi przede wszystkim o najbliższych. Na pewno, aby uniknąć w przyszłości sporów odnośnie tego, że nieruchomość, którą Pani otrzymała, nie powinna zostać zaliczona do schedy spadkowej lub też nie powinna Pani od niej płacić zachowku, należałoby przekazać ją tylko na rzecz Pani – w formie ustanowienia dożywocia. Wskazać należy przede wszystkim, że ustanowienie dożywocia to nie jest żadna darowizna. Dożywocie wiąże się jednak z obowiązkiem zapłaty podatku w wysokości 2% (dużo mniej niż ewentualnego podatku dochodowego). Właśnie dlatego, że dożywocie to nie jest darowizna i nie korzysta ze zwolnienia z podatku.

Dożywocie uregulowane jest w Kodeksie cywilnym. Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 908:

„[Umowa dożywocia]

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.

Zgodnie z treścią każdego dożywocia, jeśli nie jest kształtowane inaczej, to przyjmujący się zobowiązuje się: „zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Rzekoma darowizna jako spłata mieszkania

Zatem dożywocie miałoby sporo korzyści, ale i obowiązków. Druga sprawa to kwestia zaufania. Co do zasady czynność darowizny dla Pani nieruchomości można by było przeprowadzić u notariusza, bowiem tu mamy do czynienia z nieruchomością i nie mamy wyjścia. Jednak kwestię przekazania środków siostrze można już zrobić zwykłym przelewem z opisem „darowizna” i wtedy nikt, w tym urząd skarbowy, nie będzie mógł nam zarzucić, że była to spłata. Tylko oczywiście w tym miejscu mamy pewne ale. Po pierwsze Pani musi ufać siostrze na tyle, że ta za jakiś czas, jak rodziców zabraknie, nie złoży do sądu sprawy o zachowek albo o dział spadku z wnioskiem o uzupełnienie schedy spadkowej o to darowane Pani mieszkanie, a siostra musi ufać Pani, że Pani tej darowizny pieniędzy dokona. Jeśli jednak byłaby to spłata z tego mieszkania, to byłoby łatwiej i bezpieczniej pod względem prawnym. Mama wtedy daruje nieruchomość i Pani i siostrze, a Panie dokonują tzw. zniesienia współwłasności i niestety wiąże się to jednak z podatkiem po stronie osoby, która spłatę otrzymuje.

Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 28 kwietnia 2014 r., nr IBPBII/2/415-83/14/ŁCz, gdzie można przeczytać:

„Jak wynika z powyższego jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Oznacza to, że osoby które otrzymują spłaty w zamian za udziały we współwłasności, zbywają swoje udziały w rzeczy odpłatnie. W związku z tym, po stronie dokonującego odpłatnego (bo w zamian za spłatę) zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy”.

Dlatego też uważam, że aby te wszystkie czynności nie były kwestionowane, a Panie otrzymały nieruchomość jak najtaniej i bez żadnych zastrzeżeń, mama powinna przekazać ją Pani w formie dożywocia (koszt to 2% PCC), a Pani dokonać siostrze zwykłej darowizny pieniężnej w gotówce.