Mieszkam w domu zmarłej teściowej - co robić?

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. Wyraźnie podkreślić należy, iż pierwszą czynnością, która winna być dokonana, jest ustalenie, czy Pana teść pozostawił po sobie testament. Jeżeli nie, to będziemy mieli do czynienia z dziedziczeniem ustawowym. Na dzień śmierci Pana teścia spadek po nim dziedziczyła Pana żona, jej dwie siostry i matka (teściowa). Innymi słowy udział teścia dzielony jest na 1/4 dla każdej.

Zasadne jest jednak ustalenie, czy dom w całości należał do teścia, czy też objęty był wspólnością ustawową małżeńską rodziców Pana zmarłej żony. Mniemam, że dom był majątkiem wspólnym teściów. Skutkiem powyższego jest, że Pana teściowej co do zasady prócz udziału po mężu przysługuje także swój udział, tj. 1/4 po mężu i 1/2 swoja. Pana żona ma zatem 1/8 udziału w nieruchomości.

Przyjmując, że Pana teść nie pozostawił testamentu, w którym powołał by Pana do spadku, Pan nie dziedziczy po nim, a zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe.

W chwili obecnej można by próbować wykazywać, że doszło do zasiedzenia, ale powyższe będzie bardzo trudne, bowiem jako na datę zameldowania wskazuje Pan 1985 r. Zachodzi zatem pytanie, czy przed zameldowaniem zamieszkiwał Pan w domu, czy też nie, a jeżeli tak, to na jakich warunkach i kto był traktowany na zewnątrz, tj. przez sąsiadów, jako właściciel. Mniemam bowiem, że mieszkał Pan razem z żoną i teściową.

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 172 K.c.:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Przepis ten obowiązuje w obecnym brzmieniu od 1 października 1990 r., został on wprowadzony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (przed 1.10.1990 r.), stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy, dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.

Tym samym nawet, jeżeli bieg zasiedzenia rozpoczął się przed datą 1 października 1990 r. i nie upłynął przed tą datą, stosuje się przepisy w brzmieniu przytoczonym powyżej w art. 172 K.c. – obecnie obowiązującym.

Przed opisaną powyżej nowelizacją okresy posiadania niezbędne do zasiedzenia nieruchomości wynosiły przy dobrej wierze 10 lat, a przy złej 20 lat.

Co do zasady zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu.

„Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., sygn. akt I CR 302/71, NP 4/73, s. 580)” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili mkiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r. II CKN 770/97 LexPolonica nr 1617507: „w wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilku spadkobierców, spadkobierca władający nieruchomością spadkową z reguły staje się posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu prawa oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów (art. 338 kc), chyba że w niedwuznaczny sposób ujawnia wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia i pozostałych spadkobierców”.

Nie można przyjąć, aby w dobrej wierze był spadkobierca obejmujący w posiadanie nieruchomość spadkową, w sytuacji, gdy wie, że są inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia.

„Dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia”.

Wiedza o istnieniu innych spadkobierców wyłącza zatem możliwość istnienia po stronie samoistnego posiadacza, jednego ze spadkobierców, dobrej wiary.

Jeżeli posiadanie samoistne nastąpiło 1985 r., wówczas szans na zasiedzenie nie ma bowiem, nie upłynął wymagany prawem termin 30 lat. Warunkiem koniecznym do zasiedzenia byłoby jednak wejście w posiadanie samoistne domu przez Pana i żona. Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że np. sąsiad postrzegałby Pana jako właściciela, a nie np. Pana teściową.

Jeżeli nie ma szans na zasiedzenie wówczas zasadnym jest odszukanie wszelkich rachunków, faktur które wskazywałby na czynione przez Pana nakłady na nieruchomość. Wówczas można byłoby wnosić o zwrot czynionych nakładów, które jak mniemam doprowadziły do zwiększenia wartości domu. Do tego, jeżeli nie dojdziecie Państwo do porozumienia, potrzebny będzie jednak biegły rzeczoznawca majątkowy celem ustalenia, jaką wartość budynek miał na dzień śmierci, jaką ma teraz i kto i w jakim zakresie czynił nakłady na dom. Pan jako spadkobierca po swojej żonie wszedł w jej miejsce i dziedziczy udział w nieruchomości.