Miejsce na szopkę na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Z Pana relacji wynika, że jest Pan właścicielem największego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, przez co posiada Pan największy udział w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest właścicielem gruntu przy budynku, gdzie właściciele lokali parkują swoje samochody.

Jednak w Pana wspólnocie każdy z właścicieli zajmuje miejsca parkingowe wyłącznie dla siebie, stawiając sobie dodatkowo garaże wolnostojące w postaci szopek. Pan również chciałby postawić sobie taką szopkę, jednak dla Pana nie ma już miejsca na parkingu.

Nie wskazuje Pan także, w jakiej wspólnocie (małej czy dużej – w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż siedem), dlatego przyjmuję, że mamy do czynienia ze wspólnotą dużą (powyżej 7 lokali), gdyż takie wspólnoty występują najczęściej (do zarządu wspólnotami małymi mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące zarządu współwłasnością uregulowane w Kodeksie cywilnym).

Należy zaznaczyć, że kwestie dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną uregulowane są w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 3 tej ustawy:

„1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.

Następnie według art. 12 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Wydzielenie części nieruchomości wspólnej do własnego korzystania

Jak z powyższego wynika, w granicach zakreślonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Tak więc bez odrębnych umów, niezależnie od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej żaden członek wspólnoty nie może wydzielić sobie części nieruchomości wspólnej do własnego korzystania. Ograniczy to bowiem prawo do korzystania z tej części pozostałym członkom wspólnoty.

Takie uprawnienie można otrzymać w drodze umowy z zarządem działającym w imieniu wspólnoty jako całości. To wspólnota bowiem sprawuje zarząd nieruchomością wspólną.

Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że członkowie wspólnoty zastanawiają się, czy i jak można postawić garaż (szopę) na działce wspólnoty.

Warto zwrócić uwagę, że wspólnota mieszkaniowa, jak każdy inny właściciel nieruchomości, może wynajmować, dzierżawić lub nieodpłatnie użyczać część nieruchomości wspólnej.

Takie oddanie miejsca parkingowego powinno moim zdaniem odbyć się na podstawie umowy z członkiem wspólnoty, po wcześniejszej uchwale wspólnoty wyrażającej zgodę na zawarcie takiej umowy i dającej upoważnienie dla zarządu na jej zawarcie.

Można więc też wynająć czy użyczyć część działki, stanowiącej nieruchomość wspólną, członkowi wspólnoty mieszkaniowej lub osobie trzeciej na przykład pod garaż. Istotne jest, że wynajęcie części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc wymaga uchwały właścicieli lokali, a nie tylko decyzji zarządu.

Czy na postawienie wiaty na własny użytek na terenie nieruchomości wspólnej potrzebna jest zgoda członków wspólnoty?

Uchwała powinna zawierać zgodę na postawienie na terenie nieruchomości wspólnej szopy, określać jego umiejscowienie (np. załącznik w formie mapy geodezyjnej z naniesioną lokalizacją) i wielkość udostępnianego terenu oraz upoważniać zarząd do zawarcia z członkiem wspólnoty umowy najmu czy użyczenia w zależności, czy udostępnienie terenu ma być odpłatne, czy nieodpłatne.

Na podstawie podjętej uchwały zarząd wspólnoty mieszkaniowej może podpisać z osobą zainteresowaną postawieniem garażu umowę najmu lub użyczenia.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

Zatem umowa najmu ma charakter odpłatny.

W przypadku gdyby umowa miała mieć charakter nieodpłatny, będzie umową użyczenia.  Według art. 710 Kodeksu cywilnego „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Postawienie wiaty a formalności budowlane

Osoba zainteresowana postawieniem szopy musi ponadto dopełnić formalności budowlanych. Wprawdzie zgodnie z art. 29 ustawy prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Co prawda ustawa prawo budowlane nie wymaga pozwolenia na budowę tzw. obiektów tymczasowych. Muszą one jednak spełniać dwa warunki jednocześnie: muszą być niepołączone trwale z gruntem i być przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu o zamiarze budowy, nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu (wyrok WSA w Warszawie z 27 października 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 1321/09).

Wobec tego, Pana sąsiadka nie może we własnym zakresie, bez czyjegokolwiek pozwolenia „zagarnąć” miejsca parkingowego znajdującego się na nieruchomości wspólnej wyłącznie dla siebie. Mimo że posiada określony udział w nieruchomości wspólnej, nie daje jej to uprawnienia do dysponowania fizyczną częścią gruntu, na zasadzie wyłączności (nie jako współwłaściciel).

W tym zakresie powinna się legitymować odpowiednią umową z zarządem wspólnoty.

Zarząd powinien wystąpić z ofertą umowy określającą warunki dzierżawy, w tym opłaty. Najpierw powinien jednak uzyskać zgodę w formie uchwały członków wspólnoty.

Nie ma też na to wpływu wysokość Pana udziału. Pan również, starając się o wydzielone dla siebie miejsce parkingowe, powinien zawrzeć w tym zakresie stosowną umowę. W pewnej części jest Pan właścicielem tego gruntu i dokładnie taka część czynszu powinna zwrócić się Panu poprzez Pana partycypację w pożytkach wspólnoty.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 59/2007, LexPolonicanr 1459009), określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Dodać jednak trzeba, że taka umowa musi mieć umocowanie w stosownej uchwale właścicieli lokali, albowiem dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Takiej uchwały będzie też wymagało określenie, dopuszczalnego w danych warunkach, podziału do korzystania (quoad usum) z niektórych elementów nieruchomości wspólnej.

Garaż zapewne nie jest traktowany jak przynależność lokalu Pana sąsiadki, bowiem garaż lub garaże wolnostojące muszą stanowić część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu przepisu Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Oznacza to, że garaż nie mógłby stać się nieruchomością lokalową luźno związaną z gruntem jak baraki i kioski.

Często w praktyce zdarza się, że zarząd taką czynność traktuje jako czynność niewymagającą uprzedniej uchwały właścicieli lokali i sam podejmuje decyzje w tym zakresie. Nie jest to jednak moim zdaniem zgodne z prawem (mimo że poglądy orzecznictwa sądowego są różne).

Odnosząc się do powyższego zarzutu należy wskazać w pierwszej kolejności, iż w myśl art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Skoro czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, to do ich dokonania nie jest konieczna uchwała członków wspólnoty. Zbędne jest zatem głosowanie przez właścicieli lokali nad sprawami należącymi do kompetencji zarządu.

Stosując bowiem odpowiednio przepisy o współwłasności (do uznania charakteru czynności przekraczającej zwykły zarząd), dzierżawa nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, a zatem w przypadku nieruchomości będącej współwłasnością wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub upoważnienia sądowego do dokonania czynności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt I ACa 5/11).

Reasumując, Pana sąsiadka miała prawo postawić szopkę (i to nawet już trzecią), jeżeli takie uprawnienie uzyskała od zarządu działającego na podstawie uchwały wyrażającej na zawarcie umowy z taką osobą. Jeżeli zawarta została z nią umowa dzierżawy, to powinna ona w zakresie przeznaczonej dla niej miejsc parkingowych opłacać normalny czynsz do wspólnoty.

Jeżeli taka szopka została postawiona samowolnie, może Pan (jako właściciel lokalu we wspólnocie) również korzystać z tego miejsca parkingowego.

Oczywiście wspólnota mogła określić w uchwale inne sposoby zasad zagospodarowania jej miejsc parkingowych, jednak na dzień dzisiejszy Pan o takowej nie wspomina.

Pana udziały w nieruchomości wspólnej mają jedynie wpływ na ilość posiadanych głosów oraz zasady korzystania z pożytków i wysokości partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie są jednak podstawą do wydzielenia Panu fizycznej części nieruchomości wspólnej we wspólnocie do Pana wyłącznego korzystania.