Lokal zastępczy

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Muszę przyznać, że umowa zawarta przez Panią z najemcami jest wadliwa w świetle prawa. Przedstawię Pani rozwiązanie zgodne z przepisami.

Kwestie związane z umowami najmu (a także podnajmu) regulują dwie ustawy: Kodeks cywilny (w skrócie: K.c.) oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. K.c. działa w zakresie, który nie jest unormowany w drugiej ustawie.

Zapisała Pani w umowie, że można skrócić okres najmu umowy zawartej na czas określony za dwumiesięcznym wypowiedzeniem. Zgodnie z przepisami obowiązującymi w K.c. umowy zawierane na czas oznaczony są generalnie nierozwiązywalne. Znaczy to, że nie można ich wypowiedzieć, przy czym K.c. dopuszcza zawarcie w umowie najmu przypadków, które uzasadniają wypowiedzenie takiej umowy.

Zgodnie z art. 673 § 3 K.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Według Heleny Ciepłej, autorki komentarza do księgi trzeciej Kodeksu cywilnego wydanego przez LexisNexis: „Art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie »wypadków«. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to »zdarzenie, wydarzenie, fakt«. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie”. Sądy uznają, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.” (uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006). Oznacza to jednak, że nie można dopuścić generalnie rozwiązania takiej umowy za wypowiedzeniem, bez wskazania przyczyn, chociażby ważnych. A taki zapis funkcjonuje w Pani umowie. Jako sprzeczny z prawem nie może być stosowany, co oznacza, że nie może się Pani na niego powoływać w stosunkach z najemcami.

Zwłoka z zapłatą czynszu a możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu

W tej sytuacji należy posłużyć się regułami obowiązującymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W Pani przypadku ważny jest zapis art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy, zgodnie z którym nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Powinna Pani zatem postąpić w sposób wskazany w tym przepisie, czyli wypowiedzieć umowę po wezwaniu do zapłaty, po trzymiesięcznej zaległości. Wówczas skutecznie będzie mogła Pani dochodzić swoich praw przed sądem.

Postępowanie w sprawie eksmisji

Jeśli chodzi o postępowanie w sprawie eksmisji, to oczywiście najpierw należy uzyskać wyrok eksmisyjny w sądzie. Postępowanie to może trwać ok. trzech miesięcy, w zależności od tego, ile pracy ma sąd. W mojej okolicy rozprawy wyznaczane są w ciągu ok. 2 miesięcy. Jeśli sprawa jest oczywista (będzie Pani miała dobrze zgromadzoną całą dokumentację) to wyrok powinien zapaść na pierwszej rozprawie.

Problemem jest to, że zamieszkująca u Pani rodzina posiada małoletnie dzieci. Zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Co bardzo istotne, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży;
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;
3. obłożnie chorych;
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
5. osoby posiadającej status bezrobotnego;
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.  

Na szczęście w roku 2005 do ustawy wprowadzono art. 14 ust. 7, zgodnie z którym przepisu ust. 4 (dotyczącego lokali socjalnych) nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Pani zawarła umowę najmu już w czasie obowiązywania tego przepisu, najemcy nie podpisywali umowy ze spółdzielnią, zatem przepis, o którym mowa, znajdzie w tym wypadku zastosowanie.

Eksmisja dłużnika a lokal zastępczy

Skoro tak, to po orzeczeniu przez sąd eksmisji wyrok musi się uprawomocnić (ok. 21 dni, chyba że druga strona się odwoła, wówczas czeka Panią także postępowanie apelacyjne – kolejne kilka miesięcy). Prawomocny wyrok musi uzyskać klauzulę wykonalności (wniosek do sądu, który wydał wyrok, opłacony 6 zł za każdą stronę wyroku; sąd ma 3 dni na wydanie takiej klauzuli). Z wyrokiem zaopatrzonym w klauzulę należy udać się do komornika z wnioskiem o egzekucję wyroku dotyczącego opróżnienia lokalu.

Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: K.p.c.) wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. 

Ten przepis został uszczegółowiony w odpowiednim rozporządzeniu, z którego wynika, że jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do dobrowolnego wykonania obowiązku komornik ustala, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustala sytuację rodzinną dłużnika.

O istnieniu uprawnienia dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik zawiadamia strony oraz osoby, którym obok dłużnika przysługuje tytuł prawny do lokalu lub pomieszczenia, jak również osoby, które w nim faktycznie zamieszkują. W zawiadomieniu komornik oznacza lokal lub pomieszczenie oraz wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika. O braku uprawnienia dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik zawiadamia wierzyciela. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. O wskazaniu tymczasowego pomieszczenia lub pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia strony. W zawiadomieniu komornik wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika.

Pomieszczenie tymczasowe

Pani sama może wskazać lokal zastępczy, co wynika z art. 1046 §5 K.p.c. Taki lokal musi spełniać określone warunki. Stosownie do § 6 przywołanego wyżej artykułu tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. nadawać się do zamieszkania;
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Natomiast stosownie do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie, tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem;
2. posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;
3. posiadać możliwość ogrzewania;
4. posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;
5. zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Lokalem zastępczym może więc być np. barakowóz lub przyczepa kempingowa.

Jak Pani widzi, postępowanie w sprawie eksmisji może toczyć się dość długo.

Niestety nie może Pani wymienić zamków. Najemca jest chroniony jako posiadacz i do czasu wyroku sądu może wystąpić z powództwem o zakazanie naruszania posiadania.