Licytacja połowy domu należącej do męża

Zajęcie przez komornika ułamkowej części nieruchomości

Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego „do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów szczególnych”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu leży nieruchomość.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika (Pani byłego męża), aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego). Z tą chwilą następuje zajęcie komornicze.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu (właściwego do prowadzenia księgi wieczystej) wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

O dokonanym zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia oprócz wierzyciela także współwłaścicieli zajmowanej nieruchomości (czyli Panią).

Czy komornik może zająć całą nieruchomość zamiast udziału przysługującego dłużnikowi?

Gdyby zdarzyło się tak, że komornik spróbuje zająć całą nieruchomość (zamiast udziału przysługującego ojcu), Pani powinna niezwłocznie sprzeciwić się tej czynności na piśmie i zagrozić wierzycielom wytoczeniem powództwa przeciwegzekucyjnego. Ryzyko tego typu postępowania komornika nie jest duże, jednak istnieje takie ryzyko, stąd lepiej, aby wiedziała Pani, jak powinna się zachować.

Przez zajęcie dłużnik (były mąż) nie traci prawa dysponowania udziałem w prawie do nieruchomości, który mu przysługuje, w tym także prawa jego zbycia. Stosownie do treści art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Ponadto zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika i pozostałych współwłaścicieli. Tylko, jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi współzarząd i ustanowi innego zarządcę. Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela. Oznacza to, że sam zarządca nie może podjąć decyzji o sprzedaży całości nieruchomości, tylko musiałby uzgodnić to z Panią jako współwłaścicielem.

Opis i oszacowanie nieruchomości zajętej przez komornika

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości mają na celu ustalenie przedmiotu egzekucji i określenie jego wartości, która jest podstawą ceny wywołania. Komornik w tym stadium postępowania powinien ustalić prawa związane z własnością nieruchomości dla określenia osób zainteresowanych, które powinny wziąć udział w postępowaniu egzekucyjnym.

Zgodnie z art. 945 Kodeksu postępowania cywilnego o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Współwłaściciel nieruchomości (Pani) uzyska status uczestnika postępowania, jeżeli zgłosi wniosek do komornika o przejęcie nieruchomości, do czego ma prawo na opisanych poniżej zasadach.

Jak przebiega licytacja udziału w prawie do nieruchomości?

Zajęty udział w prawie do nieruchomości ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na którego podstawie wszczęto egzekucję.

Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje aż do trzeciego dnia przed licytacją prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania. Przy wniosku o przejęcie wnioskodawca powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli na pierwszej oraz na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu na sprzedaż udziału w nieruchomości, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, to postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone i nową egzekucję z tej nieruchomości będzie można wszcząć dopiero po upływie roku.

Z drugiej strony komornik zamyka przetarg, jeżeli zgłosił się przynajmniej jeden licytant, który zaofiarował cenę wywołania. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu zarówno jego, jak i obecnych uczestników.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Nabycie udziału w zamieszkanej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej

Jedno jest pewne. Pani jest współwłaścicielem nieruchomości, w której zamieszkuje, i z tego powodu nie może zostać z niego wyrzucona ot tak. Osoba, która nabędzie udział w nieruchomości, będzie mogła wnieść sprawę o zniesienie współwłasności i przyznanie jej (lub Pani) całości nieruchomości ze spłatą dla drugiego współwłaściciela. Oczywiście osoba ta będzie mogła również korzystać z nieruchomości jak współwłaściciel.

Błędem było zwlekanie z wniesieniem sprawy o podział majątku, gdyż wnosząc sprawę i żądając przyznania lokalu Pani ze spłatą byłego męża, w praktyce tylko by Pani zyskała; spłacając męża, powiadomiłaby Pani komornika o takim podziale, a on zająłby wierzytelność Pani męża dotyczącą spłaty. W praktyce zapłaciłaby Pani komornikowi spłatę z tytułu zaległych alimentów. W ten sposób stałaby się Pani jedynym właścicielem nieruchomości.

Kolejność zaspokajania należności z kwoty uzyskanej z egzekucji

Obecnie jednak powinna Pani powiadomić komornika ściągającego alimenty od Pani męża o prowadzonej egzekucji z nieruchomości, gdyż należności alimentacyjne mają ustalone pierwszeństwo zaspokojenia przez ustawodawcę.

Zgodnie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne,

2) należności alimentacyjne,

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika,

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim,

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu,

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej,

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej,

8)

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,

10) inne należności.

§ 2. Po zaspokojeniu wszystkich należności ulegają zaspokojeniu kary pieniężne oraz grzywny sądowe i administracyjne.

§ 3. W równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Z pierwszeństwa równego należnościom kategorii czwartej i piątej korzystają wszystkie roszczenia o świadczenia uboczne objęte zabezpieczeniem na mocy odrębnych przepisów. Roszczenia o świadczenia uboczne nieobjęte zabezpieczeniem zaspokaja się w kategorii dziesiątej, chyba że należność podlegałaby zaspokojeniu w kategorii wcześniejszej. To samo dotyczy roszczeń o świadczenia należne dożywotnikowi.

§ 4. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie”.

Powyższy przepis Komentowany przepis w § 1 wprowadza kolejność, w jakiej zaspokaja się poszczególnych wierzycieli ze względu na przysługujące im pierwszeństwo wynikające z rodzaju egzekwowanej należności.

W ramach poszczególnych kategorii, jeżeli suma podlegająca podziałowi między wierzycieli tej kategorii nie wystarcza do zaspokojenia wszystkich należności, ustawodawca przyjmuje dwie zasady: pierwszeństwa w ramach danej kategorii, co dotyczy należności zaliczonych do kategorii czwartej i piątej (pkt 4 i 5 § 1 komentowanego przepisu), a w pozostałych kategoriach – zasadę proporcjonalności.

Kategoria druga (pkt 2) obejmuje szeroko rozumiane świadczenia o charakterze alimentacyjnym, polegające na dostarczaniu środków utrzymania, wynikające ze stosunków prawnorodzinnych objętych przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz ze stosunków cywilnoprawnych objętych przepisami Kodeksu cywilnego; stwierdzone tytułem wykonawczym albo tytułem zabezpieczającym. W tej samej kategorii podlegają zaspokojeniu kwoty należności ściągane od dłużnika alimentacyjnego, gdy zostały wypłacone wierzycielowi alimentacyjnemu: na podstawie ustawy z 18 lipca 1974 r. o funduszu alimentacyjnym na rzecz likwidatora funduszu, należności z tytułu zaliczek alimentacyjnych wypłaconych na podstawie ustawy z 22 kwietnia 2005 r. o postępowaniu wobec dłużników alimentacyjnych oraz zaliczce alimentacyjnej, a także należności wypłacone z funduszu alimentacyjnego na podstawie ustawy z 7 września 2007 r. o pomocy osobom uprawnionym do alimentów, ale co do wszystkich tych należności przy zachowaniu kolejności określonej art. 28 ustawy o pomocy osobom uprawnionym do alimentów, która daje pierwszeństwo bieżącym należnościom alimentacyjnym objętym tymi ustawami, należnym wierzycielowi od dłużnika; w tej kategorii uczestniczą zarówno wierzyciele egzekwujący, jak i wierzyciele, którzy zgłosili się do postępowania podziałowego, w tym dysponujący tytułem zabezpieczającym podlegającym wykonaniu według przepisów o egzekucji przez ściągnięcie przyznanych kwot na poczet alimentów od obowiązanego – dłużnika (por. uchwałę SN z 26 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 104/2009, Biul. SN 2009, nr 11, LexisNexis nr 2102581).

Będzie więc szansa, że Pani dzieci uprawnione do alimentów, w przypadku nabycia udziałów przez zainteresowaną osobę, odzyskają część zaległych alimentów.

Pozostaje więc Pani powiadomić Pani komornika o zaistniałej sytuacji, aby włączył się do egzekucji.

Na marginesie jedynie dodam, że w praktyce osoby trzecie rzadko interesują się udziałami we współwłasności lokalu mieszkalnego, jednak takiego zainteresowania nie można wykluczyć.