Legalny podnajem mieszkania komunalnego

Czy można podnająć mieszkanie komunalne?

Według art. 2 ust 1. pkt 1 ustawy z dnia 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 z r. Nr 71, poz. 733) przez lokatora należy rozumieć „najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”.

Art. 11 ust 1. wyjaśnia, że „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Według art. 11 ust. 2 pkt 3 przytoczonej ustawy „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”.

Eksmisja z lokalu komunalnego

Zgodnie z art. 16 „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie”.

Według art. 98 Kodeks cywilnego (w skrócie K.c.) „pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 K.c. „jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie”.

Oddanie innej osobie w użytkowanie mieszkania komunalnego

Z przytoczonych przepisów wynika pierwsza i najważniejsza dla Pani rzecz – podnajem „po cichu” może spowodować, że „miasto” wypowie Pani umowę najmu przedmiotowego mieszkania oraz w przypadku nieopróżnienia mieszkania przez Pani znajomego wniesie pozew o eksmisję. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ze sprawami o eksmisję bywa „różnie”. Niektóre ciągną się latami, inne kończą po kilku miesiącach. Wiele zależy tu od sytuacji osoby zajmującej lokal.

Sąd, orzekając o eksmisji, będzie z urzędu badał, czy Pani znajomy spełnia warunki do orzeczenia wobec niego uprawnienia do lokalu socjalnego. Jeżeli te warunki zostaną spełnione (spełniają je m.in. obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego), to sąd, orzekając o eksmisji, ustali, że Pani znajomemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu przedstawienia mu przez miasto oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sytuację lokatora poprawia także przepis ustawy zabraniający wykonywania wyroków o eksmisję w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeśli sąd nie zasądziłby Pani znajomemu lokalu socjalnego.

Czy miasto może wyrazić zgodę na podnajem mieszkania komunalnego?

Jeśli chodzi o wyrażenie zgody przez miasto na podnajem, niestety, ale leży to w gestii urzędników. Należałoby jednak dołożyć wszelkich starań, aby składany wniosek był należycie umotywowany oraz szczegółowo napisany. Wniosek o zgodę na podnajem składa się w formie pisemnej, a zatem pełnomocnictwo notarialne całkowicie wystarczy do złożenia przez osobę trzecią w Pani imieniu przedmiotowego wniosku.

Jeśli chodzi o Pani pracę, bardzo dobrze uzasadnienia ona czasowy podnajem lub użyczenie mieszkania, sam znam przypadek wyrażenia zgody właśnie dla Pana, który dość często wyjeżdżał za granicę. Niestety nie dysponuję informacjami, jak często wyraża się zgody na podnajem. Mogę jedynie zasugerować, że „cichy podnajem” jest w Polsce powszechny i stanowi olbrzymi problem dla większości gmin i miast, które wręcz nie wiedzą, jak walczyć z nim walczyć. Musi Pani sama zdecydować, czy taki wniosek składać i w razie odmowy liczyć się z kontrolą.