Legalizacja poddasza

Bezsporne jest to, że dokonana przez Państwa rozbudowa domu polegająca na dodaniu poddasza, którego nie było w projekcie, stanowi samowolę budowlaną. Zarówno doktryna, jak i orzecznictwo są zgodne od wielu lat, że: „do nadbudowy budynku jako samowoli budowlanej, polegającej na zrealizowaniu nowej kondygnacji (poddasza), stosuje się art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 czerwca 2004 r., OSK 300/2004).

Sama zaś procedura legalizacji samowoli budowlanej opisana jest w ustawie Prawo budowlane. Ustawodawca w art. 3 pkt 6 stwierdza, że pod pojęciem budowy, używanym w ustawie, należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Wykonanie przez Państwa poddasza stanowi właśnie nadbudowę obiektu.

Zgodnie z art. 48 § 1 Prawa budowlanego: „właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę”. Jednakże organ może odstąpić od nakazania rozbiórki (która jest ostatecznością) w przypadku, gdy zostaną spełnione łącznie trzy przesłanki.

Po pierwsze ustalone zostanie, że obiekt jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) i nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych (zwłaszcza w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Po drugie konieczne jest dostarczenie przez inwestora, czyli Pana, niestety licznych dokumentów. Są to:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością składa się na specjalnym druku, dostępnym w siedzibie organu, a zgodnym ze wzorem zawartym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 120, poz. 1127 z późn. zm.). Do oświadczenia nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów, oświadczenie składa się bowiem pod odpowiedzialnością karną.

Co musi zawierać projekt budowlany, uregulowane zostało w art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego. I tak: „projekt budowlany powinien zawierać:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych;

3) stosownie do potrzeb:

a) z zastrzeżeniem art. 33 ust. 2 pkt 6, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

b) oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

4) w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych [ten pkt zazwyczaj zastosowanie ma do obiektów posadowionych w pobliżu kopalń lub cieków wodnych – przyp. aut.]”.

Po trzecie konieczne jest wniesienie przez inwestora opłaty legalizacyjnej. Opłatę legalizacyjną oblicza się wg wzoru: iloczyn stawki opłaty (s) pomnożonej przez 10, współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), gdzie stawka opłaty (s) wynosi 500 zł; 500 zł x 10 = 5000 zł (art. 71a ust. 2 w związku z art. 59f Prawa budowlanego). Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy. Na uiszczenie opłaty jest siedem dni od chwili jej obliczenia przez organ. Istnieje jednak możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty.

W przypadku wypełnienia przez Państwa wszystkich powyższych warunków organ wydaje decyzję legalizującą wykonane przez Państwa prace.

Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna w razie spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki, w razie zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1 i 4 Prawa budowlanego (wyrok WSA w Poznaniu z 15 września 2006 r., II Sa/Po 188/06).

Proszę pamiętać, że nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w wypadku ustalenia, iż tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę można nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa (wyrok WSA w Warszawie z 5 października 2004 r., 7/IV SA 1195/03).

Organem, do którego powinni Państwo wystąpić z wnioskiem o zalegalizowanie samowoli, jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego właściwy dla miejsca położenia domu.