Legalizacja blaszanego garażu

Postawienie garażu typu blaszak a pozwolenie na budowę

Przyjmijmy, że w tej chwili opisany przez Pana „blaszak” pełni funkcję garażu.

Do budowy garażu ma zastosowanie art. 28 Prawa budowlanego (dalej – P.b.), który dotyczy pozyskania pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu braku zwolnienia wynikającego z art. 29-31 P.b. w tym zakresie. Zgodnie z § 102 rozporządzenia Ministra Infrastrukturyz dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garaż służy do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, będący garażem zamkniętym – z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, powinien mieć:

1. wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m;
2. wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle;
3. elektryczną instalację oświetleniową;
4. zapewnioną wymianę powietrza;
5. wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów;
6. instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem.

Jak wynika z przytoczonych przepisów, garaż mieści się w granicach definicji budynku, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Skoro tak, to na jego posadowienie powinno być wydane pozwolenie budowlane i powinien on spełniać warunki techniczne, do których odnosi się miedzy innymi utrzymanie stosownej odległości od działek sąsiednich.

Odległość blaszanego garażu od granicy działki

Wykonanie blaszanego garażu w odległości metra od granicy działki z pewnością jest niezgodne z § 12 przytoczonego rozporządzenia. Zgodnie bowiem z generalna zasadą, budynki należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (gdy ściana ma otwory okienne lub drzwiowe) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W kilku sytuacjach odległości te mogą być mniejsze:

1. ściana bez otworów może zostać usytuowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeśli tak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki;
2. jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy stoi budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – można zlokalizować ścianę bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
3. jeśli bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Jak wynika z powyższego, wspomniany blaszany garaż nie spełnia stosownych wymogów – przynajmniej w zakresie utrzymania stosownej odległości od granic sąsiedniej działki; ponadto nie ma prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, co jest zawsze traktowane jak samowola budowlana z wszystkimi tego konsekwencjami.

Legalizacja blaszanego garażu

Natomiast fakt, że „blaszak” znajduje się w mniejszych niż wymagane przepisami prawnymi odległościach od granicy powoduje, że legalizacja takiej budowy nie jest możliwa z uwagi na niezgodność z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Aby zatem uniknąć nakazu rozbiórki, trzeba byłoby doprowadzić blaszany garaż do stanu zgodnego z przepisami. W tym celu musiałby Pan wykonać prace polegające na usytuowaniu garażu w takich odległościach od granic z sąsiednią działką, jak przewidują przywołane powyżej przepisy, a sposób wykonania takich robót powinien określać projekt zamienny. Ewentualnie może Pan sam zadecydować o rozbiórce obiektu.

W przypadku wyboru wariantu zmiany położenia garażu, po złożeniu projektu zamiennego nadzór budowlany dokona jego weryfikacji i jeżeli projekt będzie zgodny z przepisami, wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego i pozwoleniu na wykonanie prac budowlanych. W decyzji zostanie nałożony obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby chciał Pan wszcząć procedurę legalizującą, należałoby wnieść opłatę legalizującą, ale, jak nadmieniłam, wątpię, czy takie działanie ma sens w Pańskim przypadku. Legalizacja samowoli budowlanych jest co prawda możliwa w świetle norm Prawa budowlanego od dnia 31 maja 2004 r. (jest to data kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego), ale tylko wtedy, gdy sprawca samowoli budowlanej wykaże, że jego budowa jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo – w razie jego braku – jest zgodna z ustaleniami decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy. Oczywiście jednocześnie nie wolno naruszyć przepisów techniczno-budowlanych. W przeciwnym wypadku organ skorzysta ze swojego prawa i wyda w drodze decyzji administracyjnej nakaz rozbiórki obiektu postawionego samowolnie.

Kwestie te normują odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 P.b., m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. 

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Należy tutaj zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, więc nawet jeśli wspomniany blaszany garaż istnieje od 1994 r., mamy do czynienia z nielegalną budową.

Jedynie więc w przypadku stwierdzenia, że budowa taka spełnia dwie przesłanki, tj.:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem (m.in. w zakresie utrzymania stosownej odległości od granicy sąsiedniej działki):

• z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
• z ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

– właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej (blaszanego garażu). Hipotetycznie zakładając, że byłoby to możliwe, proszę pamiętać, że w takich przypadkach sąsiedzi są powiadamiani o zamiarze wydania legalizacji pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru wielkości funkcji i lokalizacji na działce) i mają 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego, ale nieprawomocnego jeszcze pozwolenia. 

Temat jest szeroki i zdaję sobie sprawę, że zapewne moja odpowiedź nie wyczerpuje problemu, dlatego w przypadku wątpliwości czy dalszych pytań uprzejmie proszę o kontakt.