Kupno mieszkania a eksmisja sprzedającego

Zakup mieszkania w którym sprzedający chciałby jeszcze mieszkać przez określony czas

Nabycie nieruchomości mieszkalnej, w której zbywca chciałby jeszcze mieszkać przez określony czas po zawarciu transakcji sprzedaży, rzeczywiście może łączyć się z pewnym ryzykiem, jednak nie jest ono znaczne i można je w zasadzie wyeliminować poprzez odpowiednią konstrukcję treści umowy sprzedaży, zawieranej w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Należy już w notarialnej umowie sformułować postanowienie, że sprzedająca swoją nieruchomość starsza Pani wymelduje się w określonym terminie od zawarcia umowy i opuści to mieszkanie, wraz ze wszystkimi rzeczami reprezentującymi jej prawa. Na wypadek niedopełnienia tego zobowiązania, powinna ona poddać się dobrowolnie egzekucji tego obowiązku wprost z aktu notarialnego (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Szczegóły sformułowania tego zapisu w umowie proszę pozostawić notariuszowi, zwracając mu wcześniej uwagę na potrzebę jego zamieszczenia. Dobrze byłoby również wskazać jednocześnie termin, oznaczony datą, do którego zbywca przekaże nabywcy klucze do domu lub mieszkania, a więc wyda mu przedmiot umowy sprzedaży.

Jak doprowadzić do opuszczenia mieszkania przez zbywcę?

Proszę zauważyć, że zameldowanie nie jest tożsame z faktem zamieszkiwania pod danym adresem. Z punktu widzenia realizacji obowiązku opróżnienia nieruchomości, pomieszczenia lub lokalu znaczenie ma faktyczne zamieszkiwanie, a nie zameldowanie. Jeśli zbywca nieruchomości nie zrealizuje swojego obowiązku opuszczenia domu lub mieszkania w terminie wskazanym w umowie, będzie Pani mogła wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, obejmującemu umowę sprzedaży, w zakresie obowiązku opróżnienia nieruchomości. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 50 zł, jeśli dotyczy tytułu egzekucyjnego, którym nie jest orzeczenie sądu, ugoda sądowa, nakaz zapłaty albo ugoda zawarta przed mediatorem w wyniku prowadzenia mediacji na podstawie postanowienia sądu kierującego strony do mediacji (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu

Dysponując takim tytułem wykonawczym, czyli tytułem egzekucyjnym (akt notarialny) zaopatrzonym w klauzulę wykonalności, kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji opróżnienia nieruchomości lub lokalu. Nie będzie wobec tego konieczności wytaczania osobnego powództwa o eksmisję starszej pani, to jest zasadniczy przywilej wierzyciela, jeśli dłużnik poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Szczegółowe zasady prowadzenia egzekucji obowiązku niepieniężnego opróżnienia nieruchomości zawiera przepis art. 1046 K.p.c. Ze względu na objętość tego przepisu nie jest celowe cytowanie go w tym miejscu, także z uwagi na hipotetyczność omawianego problemu (brak wyprowadzki sprzedającej).

Eksmisja sprzedającego

Jeśli osoba, która ma zostać eksmitowana, nie posiada innego tytułu prawnego do lokalu lub pomieszczenia, w którym mogłaby zamieszkać, to pierwszą czynnością komornika, poza wezwaniem do opróżnienia nieruchomości, będzie wystąpienie do gminy z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika. Warunki pomieszczenia tymczasowego określa ustawa o ochronie praw lokatorów, do której ewentualnie odsyłam po dalsze szczegóły. W takiej sytuacji eksmisja ulega wstrzymaniu, na czas maksymalnie sześciu miesięcy. Po tym okresie komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej także przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 1046 § 4 K.p.c.). Oczywiście pomieszczenie odpowiadające wymogom pomieszczenia tymczasowego może wskazać dłużnikowi wierzyciel z własnej woli, może to także uczynić osoba trzecia, np. osoba bliska dłużnikowi.