Kupno prawa dzierżawy gruntu od dzierżawcy a podatek PCC

Zmiana dzierżawcy gruntu, na którym stoi garaż

Postępowanie w przedstawionej sprawie, z punktu widzenia cywilistycznego, dotyczy nabycia prawa majątkowego, a konkretnie prawa do dzierżawy gruntu. Niekoniecznie właściwym pojęciem jest mówienie, iż chce Pan odkupić garaż, jako nietrwale związany z gruntem. Ściśle rzecz ujmując, odkupienie garażu byłoby kupnem rzeczy ruchomej, a Pan chce po prostu być na tym dzierżawionym gruncie, jako nowy dzierżawca, za zgodą wydzierżawiającego, czyli urzędu miasta. Tak to będzie wyglądać z punktu widzenia sytuacji prawnej – garaż jest tylko uzupełnieniem na gruncie, szeroko rozumianym urządzeniem, obiektem, nasadzeniem.

Celowo użyłem terminów dotyczących tego, co na gruncie, gdyż opisana sytuacja jest analogiczna do sprzedaży prawa z dzierżawy działki w ogrodzie działkowym – obecnie rodzinnym ogrodzie działkowym. Sprzedający oferują w tym przypadku swoje prawa z dzierżawy oraz właśnie to, co się na działce znajduje. Tak samo jest w Pana przypadku.

Co o dzierżawie mówią przepisy?

Instytucję dzierżawy określają art. 693-709 Kodeksu cywilnego (K.c.), które poniżej, w części, cytuję i komentuję.

Art. 693 [Pojęcie; oznaczenie czynszu]

§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Art. 694 [Odesłanie do najmu] Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Art. 696 [Wykonywanie dzierżawy] Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Zwracam uwagę na cytowane przepis, gdyż zakładam, iż dzierżawca, czyli Pana znajomy, postawił ten garaż zgodnie z zapisami umowy i w żaden sposób nie zmienia to przedmiotu dzierżawy.

Obowiązki dzierżawcy

Art. 697 [Naprawy konieczne] Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Art. 698 [Poddzierżawa; bezpłatne używanie]

§ 1. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

§ 2. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Art. 705 [Zwrot przedmiotu dzierżawy] Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Powyższych obowiązków będzie musiał Pan przestrzegać i respektować zapisy umowy, a w ostateczności trzeba się liczyć z tym, że przy zakończeniu dzierżawy garaż trzeba będzie rozebrać i oddać sam grunt wydzierżawiającemu.

Sprzedaż prawa dzierżawy a podatek PCC

Wracając do kwestii samej sprzedaży prawa dzierżawy – z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych musi się Pan liczyć z koniecznością opłacenia tego podatku, moim zdaniem wg. stawki 1% –- identyczna sytuacja zachodzi także w przykładowych ogrodach działkowych. Jest to bowiem inne prawo majątkowe. A zatem odpowiedź na Pana pytanie jest twierdząca [podstawa prawna – art. 1 ust.1 pkt 1) lit. a) w zw. z art. 4 pkt 1) i art. 6 ust.1 pkt 1) oraz art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. b) ustawy z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych].

Art. 1 [Zakres]

1. Podatkowi podlegają:

1) następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, (…).

Art. 4 [Obowiązek podatkowy] Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:

1) przy umowie sprzedaży – na kupującym; (…).

Art. 6 [Podstawa opodatkowania]

1. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego; (…).

Art. 7 [Stawki]

1. Stawki podatku wynoszą:

1) od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%; (…).