Kupno mieszkania przed ślubem przez narzeczonych

Należy zadbać o własną sytuację prawną

Jeśli ktoś (np. wujek Pani narzeczonego) twierdzi, jakoby współwłasność w przedstawionej przez Panią sytuacji była niemożliwa, to niech sfinansuje (np. poprzez darowiznę) mieszkanie temu (zapewne jeszcze młodemu) człowiekowi. Oczywiście Pani może przedstawić swe stanowisko zupełnie inaczej – zwłaszcza po rozważeniu różnych aspektów. Podkreślam również, że w tej odpowiedzi akcentuję potrzebę dbania przez Panią o Pani własną sytuację prawną.

znalazła się Pani – niezależnie od przyczyn tego stanu rzeczy – niejako na „galerii dla publiczności”, chociaż Pani pieniądze mają zostać zainwestowane w odnośne mieszkanie, a prawdopodobnie również w jego wyposażenie. Z całą pewnością chodzi o większy wydatek, niż w przypadku zakupu butów lub odzieży, więc proponuję zbadać wszystko osobiście lub przez wybraną przez siebie osobę, np. członka rodziny lub prawnika. Utrata praw do mieszkania – nawet bez żadnych „zawirować osobistych” (np. wskutek podpisania „jakiegoś papieru”) – może stanowić bardzo poważny problem.

Prawo własności mieszkania jako przedmiot obrotu

W języku ogólnym (a niekiedy również w obrocie prawnym) często używa się sformułowań: „kupić dom”, „kupić mieszkanie”. Trudno stawiać (zwłaszcza poważne) zarzuty z powodu posługiwania się takimi określeniami, ale angażowanie własnych środków wiąże się z większymi wymaganiami niż np. rozmowa towarzyska. Dlatego – skoro już brane jest pod uwagę zainwestowanie Pani pieniędzy – trzeba sprawdzić, co będzie stanowiło przedmiot obrotu (w tym albo w innym przypadku). W ogóle nie warto zawracać sobie głowy różnymi „magikami”, którzy chcieliby „sprzedawać” prawo najmu (nie tylko w lokalu komunalnym); bywają takie propozycje.

W przypadku lokali mieszkalnych najczęściej przedmiotem obrotu jest prawo własności – ogólnie scharakteryzowane w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 244 K.c. oraz część przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Jak widać, przedmiotem obrotu – w sensie ścisłym – jest określony rodzaj prawa do lokalu. W polskich realiach największe znaczenie ma własność (albo udziały we współwłasności) oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w tym ostatnim przypadku przydaje się w praktyce (prowadzona dla prawa do konkretnego lokalu) księga wieczysta (dla odrębnej własności lokali, czyli dla nieruchomości lokalowych, powszechnie prowadzi się księgi wieczyste).

Lepiej kupić lokal z księgą wieczystą

Sygnalizuję zasadność kupowania lokalu „z księgą wieczystą” – niezależnie od rodzaju prawa do lokalu – ponieważ w takim przypadku można sprawdzić treść księgi wieczystej (zaś z dostępem do dokumentacji spółdzielczej różnie bywa). Jeśli (także w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) prowadzona jest księga wieczysta, to mają zastosowanie właściwe księgom wieczystym zasady (np. zasada zaufania, zasada jawności, zasada rękojmi ksiąg wieczystych) – początkowe artykuły ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawierają podstawowe zasady z tego zakresu. Za sprawą tych zasad najczęściej wzmocnieniu ulega zasada obrony osoby, która działa w dobrej wierze (art. 7 K.c.). Ponadto założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wzmacnia i ułatwia ochronę osób, którym takie prawo przysługuje, w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej – w ujęciu prawnym, to spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem (podmiotem własności) każdego składnika mienia spółdzielczego, w tym objętego określonym „prawem spółdzielczym” („prawo lokatorskie”, jako niezbywalne, także powinno być poza zakresem dywagacji, a zwłaszcza konkretnych propozycji).

Inaczej rzecz ujmując: Pani powinna wiedzieć, co miałaby sfinansować – w przedstawionej sytuacji – ze swym narzeczonym. Zgrabnie to ujmuje formuła: „Nie kupuje się kota w worku”. Łatwiej jest pieniądze (wy)dać, niż odzyskać (o ile jest to możliwe).

Możliwość modyfikowania umowy przedwstępnej

Przyjrzyjmy się twierdzeniom odnośnie tego, czy Pani może stać się współwłaścicielką odnośnego mieszkania. Niech ktoś tak twierdzący wskaże przepis prawny, który zabraniałby modyfikowania umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.). Oczywiście zasadą jest brak możliwości modyfikowania umów przez jedną stronę (wbrew woli drugiej strony), ale przecież w Polsce przed blisko ćwierćwieczem zaczął obowiązywać artykuł 353¹ K.c., który brzmi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”. Wydaje się wprost nieprawdopodobne, by w sektorze obrotu nieruchomościami mogła radzić sobie osoba „wolna” od wiedzy w tak podstawowej sprawie. Sprzedającym jest bardzo obojętne to, kto będzie nabywcą zbywanej rzeczy – byleby zapłacił i „nie robił kłopotów” (np. wtrącaniem się w cudze sprawy). Jeśli ta prawidłowość dotyczy także aktualnych właścicieli rzeczonego mieszkania, to w czym tkwi problem?

Akt notarialny z projektem umowy trzeba sprawdzić

Do przenoszenia własności nieruchomości niezbędna jest forma aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg formy pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); taki sam wymóg sformułowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odnośnie obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Sprawa zapewne nie jest bardzo pilna; warto więc odpowiednio wcześniej zapoznać się z projektem umowy (przychodzenie „na gotowe” do kancelarii notarialnej może być ryzykowne, jeśli ktoś inny zadba o treść tego, co „gotowe”). Piszę te słowa w trosce o Panią, ponieważ część manipulatorów wpływa na procesy decyzyjne innych osób przez wywoływanie pozorów pilności lub nagłości (np. „wyjątkowa okazja”). Jeśli nawet umowę przedwstępną (art. 389 i następne K.c.) zawarto bez formy aktu notarialnego – wymaganej w przedstawionych przez Panią okolicznościach – to ewentualna utrata (chyba przez Pani narzeczonego) tysiąca złotych zadatku (art. 394 K.c.) najpewniej dotyczyłaby kwoty o wiele niższej od rozważanych nakładów z Pani majątku. Strat warto unikać, ale warto dbać „o proporcje”, ponieważ ich utrata mogłaby się okazać ryzykowna.

Chodzi o prawo prywatne, którego prawo cywilne jest „jądrem”, więc ogromne znaczenie ma swoboda woli stron. Pani – co wynika z ustawowego określenia własności (art. 140 K.c.) – jest uprawniona nawet utracić wszystkie swe pieniądze; wiele osób uważa, że są przyjemniejsze sposoby tracenia pieniędzy, niż inwestowanie w cudzy majątek. Dlatego warto zastanowić się nad różnymi rodzajami ryzyka.

Darowizna w narzeczeństwie a podatek od spadków i darowizn

Tytułem przykładu, Pani wolno darować swe pieniądze np. narzeczonemu, który – już jako ich właściciel (art. 150 K.c.) – mógłby spożytkować je na dowolnie wybrany przez siebie cel; nawet wykonanie ewentualnego polecenia „kupienia mieszkania” nie uczyniłoby Pani współwłaścicielką nabytego prawa do lokalu. Oczywiście, trzeba byłoby – w przypadku dokonywania darowizn między narzeczonym (jako osobami prawnie sobie obcymi) – brać pod uwagę prawny obowiązek zapłaty podatku od darowizny. Z jakiego powodu pieniądze miałyby być darowane „po cichu”? Przecież coś takiego mogłoby (nie tylko wskutek donosu) zwrócić uwagę „skarbówki”, która „przygląda się” wydatkom znacznie przewyższającym dochody podatników. Niech ktoś (np. ów wujek Pani narzeczonego) wyjaśni zasadność zapłacenia podatku od darowizny – by Pani narzeczony mógł stać się wyłącznym właścicielem jakiegoś mieszkania. W obliczeniach z tego zakresu pomóc powinna zwłaszcza tabela w artykule 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Udziały w prawie do lokalu adekwatne do wydatkowanych pieniędzy

Aktualnie (przed ślubem) Państwo są prawnie obcymi sobie osobami – moim zadaniem jest podkreślanie aspektu prawnego. Dlatego warto, np. przez odpowiednio precyzyjną treść umów, dbać o możliwość udowodnienia, ile kto na jaki cel wydał. Po ślubie (odnośnie do wspólności majątkowej małżeńskiej) będzie miała zastosowanie reguła równości udziałów w majątku objętym taką wspólnością – art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.).

Ogromnie trudno jest (zwłaszcza precyzyjnie) odpowiedzieć na pytanie – cytuję: „Jak to rozwiązać?” Chodzi przecież o „splot” zagadnień majątkowych i osobistych. Jeśli wolno coś zasugerować, to proponuję zastanowić się nad (dalszym) udziałem osób trzecich (w tym spokrewnionym z narzeczonym) w budowaniu majątkowych podstaw Państwa przyszłego życia – zwłaszcza w sposób odbiegający od Państwa ustaleń.

Aspekty prawne często łączą się z ekonomicznymi. To widać w przedstawionej przez Panią „chęci bycia na akcie notarialnym”. Oczywiście, nie chodzi o samo umieszczenie danych osobowych, ale o to, by każdy z nabywców nabył składniki majątkowe swą wartością odpowiadającą nakładom każdej osoby. Nie wiem, o jakie kwoty chodzi, więc tym bardziej trudno jest mi udzielać wskazówek co do udziałów (art. 204 K.c.) – czy to w prawie własności, czy to w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, do którego mogą mieć zastosowanie odpowiednio (czyli przez analogię) przepisy o współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Skoro mieszkanie ma być użytkowane wspólnie, to względy praktyczne przemawiają za urządzeniem go nie tylko wspólnie, ale również za pieniądze zainwestowane w wyposażenie „po połowie” (także w przypadku wydatkowania na ten cel części pożyczonych pieniędzy). W zakresie udziałów (art. 204 K.c.) w prawie do lokalu zasadne wydaje się, by każdej osobie przysługiwało tyle udziałów, ilu wydatkuje pieniędzy na zakup; udziały nie muszą być równe.

Proszę poważnie rozważyć skontaktowanie się z aktualnymi właścicielami przedmiotowego mieszkania i zapytanie ich, czy mają (mieliby) coś przeciwko zakupieniu udziałów przez Państwa – co do udziałów przez Państwo określonych. Informacja zwrotna co do takiej okoliczności może stanowić przyczynek do zastanowienia się nad tym, czy potencjalnym zbywcom chodzi „tylko” o uzyskanie satysfakcjonującego ich wyniku ekonomicznego transakcji, czy też (jeszcze) o coś innego. Gdyby potencjalni sprzedający byli gotowi przystać na Państwa – a nie innych osób (w ujęciu art. 140 K.c.) – wspólną propozycję, to należałoby ustalić szczegóły; być może co do umowy przedwstępnej należałoby odnieść się w postanowieniach nowej umowy (czy to wspólnej, czy to odrębnej). Odpowiednio dokładne obliczenia powinny pomóc w sformułowaniu właściwej treści umowy (umów) – zwłaszcza co do liczny udziałów, nabywanych przez Panią oraz przez Pani narzeczonego.

Uniknięcie odpowiedzialności za cudzy dług

Z Pani perspektywy – zwłaszcza jako osoby, która nie planuje się zapożyczać – bardzo ważne jest uniknięcie przez Panią odpowiedzialności za cudzy dług. Wierzyciele kredytowi bardzo często żądają ustanowienia hipoteki – będącej zabezpieczeniem ich wierzytelności i jednocześnie obciążeniem prawa własności (albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Skoro kredytobiorcą (a więc dłużnikiem wierzyciela kredytowego) ma stać się ktoś inny, to niech zabezpieczeniem takiej wierzytelności będzie hipoteka wyłącznie na udziałach współwłaściciela; hipoteka może obciążać udziały nawet jednego z wielu współwłaścicieli.

Proszę unikać wyrażania zgody na obciążenie hipoteką również Pani udziałów – w przypadku problemów (zwłaszcza poważnych) ze spłatą tamtego cudzego kredytu zagrożone (np. egzekucją komorniczą) mogłyby być również Pani udziały; ustawodawca hipotece poświęcił kilkadziesiąt artykułów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (cały obszerny rozdział). Podobnie ryzykowne do zgody na hipoteczne obciążenie hipoteką (również) Pani udziałów mogłoby okazać się poręczenie przez Panią cudzego długu; z tą różnicą, że w przypadku hipoteki odpowiada się „zahipotekowanym” majątkiem, zaś poręczycie faktycznie może odpowiadać za cudzy dług różnymi składnikami własnego majątku (poręczenie: art. 876 i następne K.c.).

Na koniec podkreślę raz jeszcze: proszę unikać sytuacji ryzykownych (prawnie lub ekonomicznie) – np. skutkujących mieszkaniem przez Panią „kątem” w cudzym mieszkaniu (zwłaszcza mimo wydatkowania na takie mieszkanie swoich pieniędzy).