Bezpieczeństwo umowy rezerwacyjnej mieszkania
Przeanalizowałam załączone umowy, sprawdziłam księgę wieczystą. Nie widzę powodów do obaw. Realizacja takiej inwestycji i zakupu mieszkania w tym trybie regulowana jest obecnie bardzo szczegółowo w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ta ustawa w sposób szczególny dotyczy samej umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna to nic innego jak umowa przedwstępna zawarcia umowy deweloperskiej. Ma na celu zabezpieczenie nabywcy, że będzie mógł spokojnie dokonać czynności przygotowawczych do zakupu, a mieszkanie na danych warunkach „nie zniknie mu z rynku”.
Umowa rezerwacyjna, którą Pan przedstawił, jest bezpieczna. Jest Pan nawet zabezpieczony na wypadek, gdyby to deweloper zrezygnował na tym etapie z realizacji inwestycji albo sprzedałby mieszkanie komuś innemu. Pomimo że mamy do czynienia z opłatą rezerwacyjną, a nie zadatkiem, to w takim jak wyżej przypadku deweloper będzie Panu musiał zwrócić podwójną wpłaconą przez Pana kwotę. Pan może tu być stratny tylko w takim przypadku, gdy zrezygnuje sam z mieszkania, z przystąpienia do zawarcia umowy deweloperskiej, znajdzie lepszą lokalizację czy warunki. Umowa reguluje podstawowe zasady, na jakich zostanie zawarta umowa deweloperska, gwarantuje cenę mieszkania. Nie widzę w niej nic niebezpiecznego.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Kluczowe zapisy umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska w tym akurat przypadku jest umową na dziurę w ziemi. Niemniej jednak ustawa zabezpiecza interesy nabywców. Sama umowa deweloperska jest zgodna z prawem, zawiera wszystkie niezbędne elementy. Analizując jej poszczególne zapisy, wyjaśniam:
- Opis księgi wieczystej nieruchomości zawiera informacje o służebnościach przejazdu i przechodu, co może Pana zaniepokoić. To nic niepokojącego. Działki są tak ustawione, że trzeba przez nie przejść, by działać na każdej kolejnej. Poza tym nowi właściciele wydzielonych lokali będą musieli się do nich dostać, a w pierwszej fazie, jak rozumiem, nie będą wysprzedawane udziały w drodze na rzecz tych właścicieli. Taki zapis w księdze obejmującej wiele działek i wielu współwłaścicieli jest normalny. Podobnie znajdują się tu służebności przesyłu, bo przecież do osiedla muszą zostać doprowadzone wszelkie media.
- Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, co jest ogromnym plusem, bo nie ma ryzyka, że będzie się z niej mógł zaspokoić wierzyciel hipoteczny. Deweloper ma dobrą sytuację finansową, skoro może zakupić nieruchomość i rozpocząć budowę bez dodatkowego wsparcia finansowego.
- Podobne zapisy są w przypadku nieruchomości drogowej. Tu mamy wprawdzie hipotekę, ale jest ona stosunkowo niewielka i, jak wynika ze wpisu, dotyczy innego udziału niż ten dewelopera – nie ma tu nic niezwykłego czy niebezpiecznego.
- Dalsze zapisy tylko potwierdzają, że inwestycja jest możliwa do realizacji na danym terenie.
- W § 2 opisano dokładnie całą inwestycję, co jest wymogiem ustawowym.
Wpłaty nabywców są zabezpieczone rachunkiem powierniczym. Zgodnie z ustawą deweloperską „deweloper zapewnia nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:
1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper ma obowiązek dokonywać ponadto wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony”.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, zwana dalej „kasą”, prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonują wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podają szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu umowy, której stroną jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji, takie jak data oraz kwoty wpłat i wypłat.
Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonych w ich harmonogramach.
W przypadku otwartego rachunku powierniczego, a taki jest w przypadku Pańskiej umowy, bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank lub kasa wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.
To doskonałe zabezpieczenie. Pieniądze nie znikną, a deweloper nie dostanie ich, zanim nie pokryje sam części robót. Czyli bank płaci za to, co już deweloper pokrył z własnych środków. Bank lub kasa dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych.
Dalsze zapisy umowy w zakresie zawarcia umowy przenoszącej własność, wydzielania kolejnych lokali, zobowiązań stron nie budzą zastrzeżeń. Kary umowne, odstąpienie od umowy – wszystko zapisane jest zgodnie z prawem.
Przykłady
Bezpieczeństwo umowy rezerwacyjnej
Anna i Piotr zdecydowali się na zakup mieszkania w trakcie budowy od renomowanego dewelopera. Pierwszym krokiem było podpisanie umowy rezerwacyjnej, która miała zabezpieczyć ich interesy, zanim przystąpią do umowy deweloperskiej. W umowie rezerwacyjnej zawarto zapis, że w przypadku rezygnacji dewelopera z realizacji inwestycji lub sprzedaży mieszkania innemu nabywcy, Anna i Piotr otrzymają podwójną wartość wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Dzięki temu czuli się zabezpieczeni, wiedząc, że ich inwestycja jest chroniona. Anna i Piotr byli świadomi, że umowa rezerwacyjna to krok przedwstępny do umowy deweloperskiej i byli przygotowani na dalsze procedury, jednocześnie mając pewność, że mieszkanie będzie na nich czekać zgodnie z ustalonymi warunkami.
Kluczowe zapisy umowy deweloperskiej
Tomasz zdecydował się na zakup mieszkania, które miało powstać na nowo budowanym osiedlu. Podpisując umowę deweloperską, zwrócił szczególną uwagę na zapisy dotyczące księgi wieczystej nieruchomości. W umowie znajdowały się informacje o służebnościach przejazdu i przechodu, co początkowo budziło jego obawy. Po konsultacji z prawnikiem dowiedział się jednak, że są to standardowe zapisy, które umożliwiają dostęp do poszczególnych działek i mieszkań na osiedlu. Tomasz zrozumiał, że takie zapisy są normalne w przypadku nowych inwestycji, gdzie infrastruktura jest dopiero w trakcie tworzenia. Dodatkowo, ucieszył się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, co oznaczało mniejsze ryzyko związane z ewentualnymi roszczeniami wierzycieli.
Zabezpieczenie wpłat na rachunek powierniczy
Kasia i Marek byli pełni obaw przed podpisaniem umowy deweloperskiej na zakup mieszkania w stanie deweloperskim. Ich głównym zmartwieniem było ryzyko utraty środków, gdyby deweloper zbankrutował przed ukończeniem inwestycji. Po dokładnej analizie umowy dowiedzieli się, że deweloper ma otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, co stanowiło istotne zabezpieczenie ich wpłat. Oznaczało to, że środki były deponowane na specjalnym rachunku i wypłacane deweloperowi etapami, w miarę postępu budowy. Dodatkowo, zgodnie z zapisami umowy, bank dokonywał kontroli zakończenia każdego etapu przed wypłatą środków. Kasia i Marek byli zadowoleni, że ich pieniądze są chronione i że deweloper otrzyma fundusze dopiero po wykonaniu odpowiednich prac budowlanych. Dzięki temu ich ryzyko było zminimalizowane, a oni mogli spokojnie czekać na nowe mieszkanie.
Podsumowanie
Zakup mieszkania w trakcie budowy od dewelopera to skomplikowany proces, który wymaga szczegółowej analizy umów rezerwacyjnej i deweloperskiej. Dzięki regulacjom prawnym, takim jak ustawa o ochronie praw nabywcy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nabywcy mają zapewnione liczne zabezpieczenia finansowe i prawne. Kluczowe jest, aby dokładnie zapoznać się z zapisami umowy, zwracając uwagę na aspekty takie jak rachunek powierniczy, zapisy w księdze wieczystej oraz warunki odstąpienia od umowy, co pozwala uniknąć potencjalnych ryzyk i skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowywaniu pism prawnych związanych z zakupem nieruchomości od dewelopera, zapewniając kompleksowe wsparcie i bezpieczeństwo na każdym etapie inwestycji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę umowy i doradztwo dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
