Wymiana wkładu kominowego we wspólnocie mieszkaniowej, na czyj koszt?

Pan Zbigniew napisał do nas w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, w której doszło do sporu co do tego, kto powinien zapłacić za uszczelnienie komina poprzez wprowadzenie do niego wkładu kominowego. Jeden ze współwłaścicieli wspólnoty mieszkaniowej, zajmujący mieszkanie na parterze, przed laty zainstalował w piwnicy piec centralnego ogrzewania. Ostatnio w tej piwnicy nieustannie wydobywało się dużo dymu. Podobnie było w mieszkaniu na I piętrze, przez który przechodzi komin, do którego podłączony jest wspomniany piec. Komin w budynku posiada dwa przewody dymowe. Do tego samego komina, lecz do innego przewodu, podłączony jest piec właściciela lokalu na I piętrze. W czasie gdy piec CO w lokalu na I piętrze był wyłączony i tak wydobywał się dym. Stężenie tlenku węgla było na tyle wysokie, że straż pożarna wygasiła piec i zakazała w nim palić do czasu uzyskania opinii kominiarza. Kominiarz napisał zalecenie, by uszczelnić przewód kominowy. Stanęło na tym, że sąsiad (właściciel pieca) musi zainstalować w swoim przewodzie kominowym wkład kwasoodporny, bo inaczej nie da się uszczelnić komina, który jest w środku budynku. Pan Zbigniew pyta, czy wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest pokryć koszt montażu wkładu w przewodzie kominowym jednego ze współwłaścicieli.

Kto powinien ponosić koszty montażu wkładu kominowego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej?

Należy przede wszystkim rozważyć, czy przewód kominowy w budynku wspólnoty stanowi przewód kominowy, czy też jest to element związany z prawem własności danego lokalu, co wtedy wyłączałoby podejmowanie decyzji w tym zakresie przez wspólnotę mieszkaniową.

Odpowiedzi na to pytanie może dostarczyć wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 10 grudnia 2013 r. (sygn. akt I C 410/13), który dotyczył sprawy uchylenia uchwały podjętej przez wspólnotę w drodze indywidualnego zbierania głosów nieruchomości położonej w części, to jest w zakresie dotyczącym obciążenia kosztem robót gminę jako właściciela lokalu, w którym trzeba było wyremontować przewód kominowy. Gmina domagała się uchylenia uchwały podjętej przez właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową w sprawie wykonania remontu w części wspólnej nieruchomości w 2013 r. oraz sposobie ponoszenia kosztów tego remontu z uwagi na:

„– naruszenie art. 12 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez obciążenie kosztami remontu części wspólnej nieruchomości (przewodu kominowego) oraz kosztów związanych z pełnieniem nadzoru inwestorskiego – wyłącznie powódkę oraz pominięcie w partycypacji kosztów pozostałych właścicieli – stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej;

– naruszenie art. 13 w zw. z art. 14 powołanej ustawy, poprzez wyłączenie pozostałych właścicieli w nieruchomości przy ulicy (...) z obowiązku uczestnictwa w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, to jest w wydatkach na remonty i bieżącą konserwację, a także kosztów związanych z pełnieniem nadzoru inwestorskiego; (…).”

Ponoszenie kosztów konserwatorskich w budynku wspólnoty mieszkaniowej

Uzasadniając, gmina podniosła, iż komin, podobnie jak klatka schodowa, elewacja, piony wodne, kanalizacyjne, instalacyjne itp. – stanowi część wspólną nieruchomości i jego utrzymanie w należytym stanie technicznym należy do obowiązków wszystkich właścicieli budynku, nawet jeśli tylko część z nich w danym okresie korzysta z tego komina – przewodu kominowego (czy też na przykład klatki schodowej).

„W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i zarzuciła, że jeśli chodzi o komin w rozumieniu szybu kominowego, zaczynającego się od trzonu komina do wystającej ponad poszycie dachu czapy kominowej, to stosowna do tej części budynku wielolokalowego definicja nieruchomości wspólnej jest oczywista i nie budzi wątpliwości. Nie jest tak jednak w odniesieniu do wewnętrznych elementów szybu kominowego, to jest przewodów kominowych – kanałów dymowych, spalinowych lub wentylacyjnych, które zawsze są tak projektowane, że prowadzą do poszczególnych pomieszczeń w budynku. Przeloty tychże przewodów prowadzone są przez kolejne stropy międzykondygnacyjne na takiej zasadzie, że każdy z przewodów połączony jest najczęściej z odrębnym lokalem, tak by zapewnić każdemu z nich sprawne usuwanie dymu, spalin lub wymiany powietrza. Technicznym przeznaczeniem i funkcją gospodarczą tych przewodów jest bowiem odprowadzanie dymu z nad paleniska lub spalin z kotła, względnie zapewnienie skutecznej wymiany powietrza zużytego bądź spalonego przez urządzenia gospodarstwa domowego, w tym służące do ogrzewania pomieszczeń przez użytkownika konkretnego, połączonego z tym przewodem lokalu. Skoro w rozumieniu przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, utrzymanie w należytym stanie przewodu kominowego przynależnego i używanego wyłącznie przez jednego właściciela lokalu (lokali) w budynku i tylko dla potrzeb tego lokalu (lokali), to znaczy z wyłączeniem pozostałych właścicieli – należeć winno tylko do tego właśnie właściciela. Mogące wynikać z niewłaściwego utrzymania tegoż przewodu potencjalne zagrożenie dla pozostałych mieszkańców budynku, nie czyni jeszcze z tego urządzenia, jak to podnosi powód, części wspólnej nieruchomości. Jak potwierdza to treść opinii kominiarskiej, wszystkie lokale będące własnością Gminy korzystają z przewodu kominowego numer (...), który wymagał doszczelnienia. Skoro żaden inny właściciel nie korzystał z tego przewodu dymowego i to zarówno przed jego uszczelnieniem, jak i po dokonaniu wymaganego uszczelnienia, to służy on wyłącznie do użytku Gminy, jako właściciela wpiętych do niego lokali, Gmina obowiązana jest samodzielnie ponosić koszty związane z utrzymaniem tego przewodu.

Sąd powództwo uwzględnił i uchylił uchwałę wspólnoty. Stwierdził, że zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Gmina w terminie zaskarżyła do sądu uchwałę, w której właściciele lokali zobowiązali zarządcę do zawarcia umowy na uszczelnienie przewodu dymowego od pieców kaflowych w lokalach mieszkalnych numer oraz ustalili, że koszt robót obciąży powodową Gminę.

Sąd stwierdził, że słuszne pozostawały twierdzenia dotyczące naruszenia norm art. 12 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 2 oraz art. 13 i 14 ustawy o własności lokali poprzez obciążenie powodowej Gminy obowiązkiem poniesienia pełnych kosztów planowanych plac remontowych.

Powyższe postanowienia wynikały z argumentacji, zgodnie z którą przewody kominowe – kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, jako połączone z konkretną nieruchomością lokalową i używane wyłącznie przez właściciela takiego lokalu, przynależą do tego lokalu, poprzez co koszty ich utrzymania i eksploatacji obciążają właściciela danego lokalu.

Remont instalacji kominowej a partycypacja w kosztach przez wspólnotę mieszkaniową

Sąd stwierdził, że dla podważenia zasadności tej argumentacji wystarczy wskazać, że uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (vide wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08, LEX numer 500188). Jak bowiem wyjaśnił to w powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy, właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (tak też Ewa Bończak-Kucharczyk [w:] komentarz do art. 23 ustawy o własności lokali; SIP LEX).

Jeżeli zatem remont instalacji kominowej obciążałby co do zasady wyłącznie właściciela lokalu, niedopuszczalnym byłoby podjęcie w tym zakresie uchwały wspólnoty. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie sposób zatem przypisać kominów, w tym przewodów kominowych do poszczególnych lokali i nie może być wątpliwości, iż stanowią one części wspólne nieruchomości. Konsekwencją powyższego pozostawało, że koszty koniecznego remontu przewodu kominowego na jego całej długości w budynku zaliczały się do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (por. art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali), bowiem przewody kominowe stanowią wspólną część budynku.

Sposób finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Sposób finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej wskazuje art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach), w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów w tej nieruchomości. Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikającej z niej zasady, obciążając całością wydatków na remont tylko jednego właściciela. Uchwała, w której właściciele lokali postanowili, że całość kosztów remontu [uszczelnienia] przewodu kominowego [dymowego] poniesie powodowa Gmina będąca właścicielem niewyodrębnionych lokali w budynku pozwanej wspólnoty, pozostaje w sprzeczności z powołanym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i jako sprzeczna z tym przepisem prawa w tym zakresie podlegała uchyleniu.

Odstępstwa od zasady ponoszenia przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie uzasadnia także fakt, że wcześniejsze prace adaptacyjne, związane z przystosowaniem części lokali do ogrzewania gazowego ponieśli wyłącznie właściciele tych lokali.”

Jak więc wynika z przywołanego orzeczenia, jeżeli przewód kominowy jest nieruchomością wspólną, to wspólnota mieszkaniowa nie może obciążyć kosztami jego uszczelnienia jedynie jednego właściciela lokalu, pod rygorem zaskarżenia takiej uchwały do sądu.

Na koniec dodam jeszcze, że zanim zostaną podjęte jakiekolwiek kroki we wspólnocie pana Zbigniewa, należy wziąć pod uwagę, iż samowolne wybudowanie przewodu kominowego mogło nastąpić bez odpowiedniego projektu i być samowolą budowlaną sąsiada. Zanim więc wspólnota rozpocznie remont, powinna zgłosić ten fakt do nadzoru budowlanego (jeżeli przewód został wybudowany bez zgody pozostałych współwłaścicieli).

Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt I C 410/13
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08