Kto odpowiada za stan techniczny lokalu mieszkalnego?

Obowiązki w zakresie utrzymania lokalu spoczywające na wynajmujących i na najemcach

Każda osoba zamieszkująca w kamienicy, także na podstawie przydziału lokalu w drodze decyzji administracyjnej, traktowana jest w tym kontekście jako lokator. Sprawy związane z lokalami mieszkalnymi w aspekcie lokator  – właściciel regulowane są przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 2 ust 1 pkt 1 tej ustawy stanowi właśnie, że ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a więc Panią.

Przepisy tej ustawy nakładają obowiązki w zakresie utrzymania lokalu na wynajmujących i na najemców. Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy: „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.”

Szkoda wynikła ze złego stanu budynku

Wspomina Pani o uszkodzonych oknach, a więc zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 3b obowiązki te obciążają wynajmującego, podobnie jak inne naprawy czy czynności mające na celu zachowanie budynku w stanie niepogorszonym.

Nie ma przepisów, które wprost regulują kwestię docieplenia budynku, ale jeśli wynajmujący będzie ignorował Pani żądania ocieplenia budynku, a np. Pani i inni lokatorzy udowodnią, że wobec złego stanu budynku ponieśli szkodę, to będziecie mieć Państwo roszczenie odszkodowawcze do wynajmującego oparte na przepisach zawartych w Kodeksie cywilnym.

Jednak będziecie Państwo musieli udowodnić, że wynajmujący ponosi winę za szkodę, czyli np. że Państwo płacicie więcej za ogrzewanie lokali oraz, że pomiędzy szkodą (większymi rachunkami) a zaniechaniem wynajmującego występuje związek przyczynowo-skutkowy, co w praktyce może się okazać niełatwe, ale oczywiście możliwe.

Z kolei art. 6b ust. 1 ustawy stanowi, że: „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Czy naprawa i konserwacja stolarki okiennej oraz docieplenie budynku obciąża najemcę?

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.”

Tak więc z pewnością naprawa i konserwacja stolarki okiennej czy też docieplenie nie leży w Pani jako najemcy gestii.

Kolejna wątpliwość wynika z faktu, do kogo ma Pani kierować swoje roszczenia, otóż najlepiej sprawdzić, kto jest właścicielem lokalu poprzez treść księgi wieczystej, czy też, jeśli ma Pani mieszkanie z przydziału – zasięgnięcie informacji w urzędzie miasta czy gminy, bowiem urzędnicy dysponują danymi, kto jest w danym momencie właścicielem lokalu, w którym Pani zamieszkuje, w tym czy to jest prywatna osoba, czy też mieszkanie to wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego danej gminy.

Proszę się upewnić co do osoby wynajmującego, a następnie najlepiej zbiorowo z innymi mieszkańcami skierować do niego pismo, w którym wskażecie Państwo na jego obowiązki i zwrócicie się z prośbą o ich wykonanie.