Kto płaci podatek od nieruchomości - właściciel czy najemca?

Podmioty obowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości

Podmioty obowiązane do zapłaty podatku od nieruchomości zostały wskazane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 3 tej ustawy:

„1. Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

3. Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym”.

Posiadacz samoistny a posiadacz zależny

Dla pełnego zrozumienia powyższego wyliczenia należy odwołać się jeszcze do art. 336 Kodeksu cywilnego, wedle którego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Pan jako najemca lokalu jest zatem posiadaczem zależnym tego lokalu.

Czy obowiązek w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu czy na osobie która tą nieruchomość wynajmuje?

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości – jak wynika z wyżej przytoczonego przepisu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – ciąży na właścicielu nieruchomości, jej posiadaczu samoistnym (przypominam: Pan jest posiadaczem zależnym, nie samoistnym), użytkowniku wieczystym gruntu. Obowiązek ten ciąży także na posiadaczach (także zależnych) nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź gminy przy zaistnieniu wymienionych w przepisie przesłanek. Nie podał Pan, by właścicielem budynku, od którego wynajmuje Pan lokal, był Skarb Państwa bądź gmina, więc przyjmuję, że jest to inny podmiot. Z powyższego wynika więc, że obowiązek podatkowy zapłaty podatku od nieruchomości co do lokalu, który Pan wynajmuje, ciąży na właścicielu tego lokalu (nie ma posiadacza samoistnego ani użytkowania wieczystego, które może odnosić się do gruntu). Wobec organu podatkowego za zapłatę podatku odpowiadał będzie tylko właściciel wynajmowanego lokalu i tylko od niego ta należność może być dochodzona przez organ podatkowy.

Przeniesienie obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości na inny podmiot w drodze umowy cywilnoprawnej

W doktrynie i orzecznictwie podnosi się, że „obowiązek podatkowy nie może być przenoszony z podatnika na inny podmiot w drodze umowy cywilnoprawnej. Umowa taka nie wywiera żadnych skutków w zakresie obowiązków podatkowych podatnika” (wyrok NSA z 21.10.1992 r., SA/Ka 930/92; Komentarz do art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Trzeba jednak rozróżnić sferę obowiązków publicznoprawnych (do których należy obowiązek zapłaty podatku przez podmiot tego podatku – tu właściciela lokalu) od sfery prywatnoprawnej. Nie jest bowiem tak, że właściciel nie może przerzucić skutków ekonomicznych zapłaty podatku na najemcę, wliczając go do czynszu najmu. Co więcej, w umowie można by nawet nazwać taki składnik czynszu jako część odpowiadającą wysokości podatku od nieruchomości (gdyby np. była to część zmienna). Zgodnie z art. 353^¹ Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednakże taka umowa nigdy nie wywrze skutku wobec organów podatkowych, gdzie podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku zawsze będzie właściciel i zawsze od właściciela żądać się będzie zapłaty tego podatku. Jeśli podatek wpłaci najemca, organ potraktuje to jako świadczenie nienależne (por. art. 59 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej, uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z 26 maja 2008, sygn. akt I FPS 8/07).

W przypadku takich zapisów w umowie w sferze stosunków prywatnoprawnych między właścicielem a najemcą właściciel będzie jednak wtedy mógł żądać zapłaty tak ustalonej części czynszu na jego rzecz. Istotne zatem w Pana sprawie będzie brzmienie zawartej z wynajmującym umowy. Jeśli ustalili Państwo, iż będzie Pan w ramach czynszu płacił także kwotę odpowiadającą wysokości podatku od nieruchomości, nie ma podstaw do żądania zwrotu tak uiszczonych kwot.

Ponadto nawet gdyby takiego ustalenia w umowie nie było, z uwagi na to, że Pan konsekwentnie przez 11 lat płaci tak określony składnik czynszu najmu, należałoby przyjąć, że takie ustalenie nastąpiło w sposób dorozumiany. W takiej sytuacji trudno byłoby znaleźć argumenty na bezpodstawność tak pobieranych opłat. Nadmieniam jeszcze, że jako że czynsz jest świadczeniem okresowym (tak samo pobierany co miesiąc jego składnik nazwany podatkiem od nieruchomości), roszczenie o jego zwrot (także na tej podstawie, ze jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą) podlega trzyletniemu terminowi przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego). Wobec tego nawet, gdyby istniała podstawa do żądania zwrotu, mógłby skutecznie Pan żądać kwot zapłaconych przez trzy lata przed wniesieniem pozwu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 1992 r., sygn. akt SA/Ka 930/92
4. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2008, sygn. akt I FPS 8/07