Kto jest właścicielem mieszkania zakupionego na kredyt hipoteczny?

UWAGA! Poniższy tekst stanowi jedynie fragment dłuższej odpowiedzi.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to rodzaj zabezpieczenia, ale w żadnym wypadku nie decyduje o własności. Artykuł 65 ust 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W wyniku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności kawalerki, zawartej w formie aktu notarialnego stał się Pan właścicielem nabytej kawalerki (art. 155 w zw. z art. 158k ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny – K.c.). Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (244 § 1 K.c.) i wpisuje się ją w dziale IV księgi wieczystej. Natomiast dział II księgi wieczystej zawiera oznaczenie właściciela nieruchomości. W dziale II księgi wieczystej kawalerki powinien Pan być oznaczony jako jej właściciel. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W wyniku aportu bądź sprzedaży kawalerki obciążonej hipoteka właścicielem tej nieruchomości stanie się spółka. Co do zasady bank musi wyrazić zgodę na aport lub sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką. Tę kwestię powinna regulować umowa o kredyt hipoteczny, jaką Pan zawarł z bankiem. Jeśli bank wyrazi zgodę albo z umowy o kredyt hipoteczny nie wynika obowiązek wyrażenia zgody przez bank na zmianę właściciela nieruchomość obciążonej hipoteką, możliwy jest aport do spółki lub sprzedaż spółce kawalerki obciążonej hipoteką.

Przeniesienie własności nieruchomości wspólnika na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Umowa przenosząca własność nieruchomości wspólnika na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z artykułem 210 § 1 ustawy z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych w umowie między spółką a członkiem zarządu spółki, spółkę reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. W przypadku, gdy wspólnik jest zarazem jedynym członkiem zarządu nie powołuje się pełnomocnika do reprezentowania spółki, a czynność prawna między tym wspólnikiem a reprezentowaną przez niego spółką wymaga formy aktu notarialnego (art. 210 § 3). Według artykułu 228 pkt 4 nabycie nieruchomości przez spółkę wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Natomiast umowa o nabycie dla spółki nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki (art. 229).

(…)

Natomiast przy aporcie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 marca 2014 roku (sygn. IPTPP4/443-910/13-4/BM), każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podstawą wymierzenia podatku będzie wartość rynkowa towaru pomniejszona o kwotę podatku. Warto podkreślić, że wniesienie aportu do sp. z o.o. powoduje konieczność podwyższenia jej kapitału zakładowego.

Umowa sprzedaży nieruchomości spółki na rzecz jej wspólnika

Wydaje się, że przy odzyskiwaniu mieszkania znów na własność najkorzystniejszym rozwiązaniem byłaby umowa sprzedaży nieruchomości spółki na rzecz jej wspólnika. Taka umowa jako umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

(…)

Możliwe jest też przekazanie nieruchomości wspólnikowi w zamian za nabycie przez spółkę jego udziałów w celu ich umorzenia. Taka transakcja będzie podlegała podatkowi VAT. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 listopada 2015 roku (sygn. akt I FPS 6/15) orzekł, że przekazanie nieruchomości wspólnikowi w zamian za nabycie przez spółkę jego udziałów w celu ich umorzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 20.09.2010 roku (ILPB3/423-544/10-2/JG) orzekł, że „wydanie udziałowcowi Spółki nieruchomości jako wynagrodzenia za umorzenie udziałów Spółki, skutkować będzie powstaniem po Jej stronie przychodu podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia składników majątku trwałego w ich wysokości rynkowej, a jednocześnie odpowiadającej wartości wynagrodzenia przeznaczonego do wypłaty”.

Informujemy, że świadczymy pomoc prawną z zakresu przedstawionej tematyki.