Ksero odpisu aktu notarialnego przy zakupie mieszkania

Jak sprawdzić czy nabywane mieszkanie nie jest obciążone służebnością?

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, a rozumiem, że tak jest, to najlepiej sprawdzić jej treść, głównie treść działu III księgi wieczystej, w którym ewentualnie istniejąca służebność winna być wpisana. Regułą jest, że tego rodzaju ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości są wpisywane do księgi. Księgi w wersji elektronicznej są dostępne na stronie ministerstwa sprawiedliwości www.ms.gov.pl.

Natomiast akurat w przypadku służebności wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny i tak naprawdę służebność nie musi być do księgi wpisana. Tak jak hipoteka, aby została skutecznie ustanowiona, musi zostać wpisana do księgi wieczystej, tak służebność już nie.

Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu, ugody sądowej, zasiedzenia, decyzji administracyjnej. We wszystkich innych przypadkach niż umowa będzie o tym na pewno wzmianka w księdze wieczystej bo sądy orzekając o nieruchomościach przesyłają odpis orzeczenia do ksiąg wieczystych. Problematyczna może być zatem tylko umowa.

Pewnie odradzałabym Panu zawieraniu umowy przy wątpliwej jakości kserokopii, bo niestety nie da się wówczas w 100% ustalić treści aktu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Pyta Pan o rękojmię ksiąg wieczystych i tak, ta co do zasady, chroni nabywcę w dobrej wierze. Zgodnie z treścią art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2) prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5) służebnościom przesyłu”.

Tak więc rękojmia działa przeciwko innym służebnościom niż te wymienione w przepisie. Działa tym samym przeciwko służebnościom osobistym jak i gruntowym, z tym tylko, że chroni ona w myśl art. 6 tej ustawy nabywcę działającego w dobrej wierze. Zgodnie z art. 6 ust. 2 powołanej ustawy „w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.” I tu niestety obawiam się, że ustalenie, czy w tym akcie jest wpisana służebność, nie byłoby trudne, wystarczy tylko sprawdzić akta księgi wieczystej – w aktach tych musi się znajdować oryginał aktu na podstawie, którego wpisano własność zbywcę do księgi, a więc tego którego kiepską Pan aktualnie dysponuje. Jeżeli w akcie tym jest wpisana służebność, łatwo będzie Pan mógł to stwierdzić.

Nie bardzo wyobrażam sobie sytuację, w której w akcie tym byłaby wpisana służebność, a nie było jej ujawnionej w księdze, ale ponieważ doświadczenie uczy, że różne błędy się w życiu zdarzają, nie można wykluczyć i takiego przypadku, choć jest to mało prawdopodobne.

Z powodzeniem może Pan żądać aby np. zbywający poszedł z Panem do sądu, wydziału ksiąg wieczystych celem obejrzenia akt księgi, a w nich aktu notarialnego, wówczas będzie Pan miał 100% pewność, że służebności nie ma wpisanej w akcie – choć podkreślam, że jest to naprawdę mało prawdopodobne, żeby wówczas nie widniała w księdze.