Koszty przekazania gospodarstwa rolnego

Umowa przekazania gospodarstwa rolnego następcy 

To notariusz sporządza akt notarialny, obejmujący wybraną przez Panią umowę przekazania gospodarstwa rolnego następcy lub umowę dożywocia, zatem może Pani bez obaw zdać się na jego fachowość, jest to bowiem funkcjonariusz publiczny, który potwierdza dokonaną czynność autorytetem państwowym. Moją rolą będzie natomiast przedstawić Pani koszty, zależnie od wybranej formy zadysponowania gospodarstwem, przy wartości przedmiotu czynności notarialnej określonej na kwotę 300 tys. zł. Wskazuję również kierunki, w których może iść ustalanie dodatkowych postanowień, z punktu widzenia zabezpieczenia Pani praw jako przekazującej gospodarstwo rolne. Sporządzenie projektu wybranej umowy to już osobna usługa, którą także za dodatkową opłatą może Pani zlecić, jednak w mojej ocenie jest to bezcelowe, skoro obie rozważane przez Panią umowy przeniesienia własności gospodarstwa rolnego wymagają dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, zaś taksa (wynagrodzenie) notariusza uiszczane jest właśnie za wykonanie tej czynności, tj. za sporządzenie zgodnej z prawem umowy.

Dla formalności wyjaśnić należy, iż w myśl przepisu art. 55³ Kodeksu cywilnego, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (np. z prawem dzierżawy nieruchomości rolnych, kwotą mleczną, prawem do płatności obszarowych – przyp. aut.).

Postanowienia dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę

Jak stanowi przepis art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291 ze zm.), przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Zawierane są więc de facto dwie umowy – zobowiązująca i ostateczna, przenosząca własność gospodarstwa rolnego. Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowienia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę. Umowa z następcą, a także umowa w celu wykonania umowy z następcą (przenosząca własność gospodarstwa rolnego na następcę), powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 85 ustawy). To od stron umowy zależy w szczególności, czy następca dokona ustanowienia na rzecz zbywcy dożywotniej służebności osobistej mieszania, odpłatnej lub nieodpłatnej (jest to ograniczone prawo rzeczowe, wpisywane w dziale III księgi wieczystej).

Przeniesienie własności gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty

Jeżeli w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono inaczej, rolnik po przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na następcę może żądać od niego świadczeń przewidzianych w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (stanowią one treść prawa dożywocia – przyp. aut.) w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnieniem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnika i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa (art. 88 ust. 1 ustawy). Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono inaczej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w ust. 1, świadczeń pieniężnych w wysokości nieprzekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty (art. 88 ust. 2 ustawy).

Dożywotnie utrzymanie w zamian za przepisanie gospodarstwa

Jak wynika natomiast z treści przepisu art. 908 § 1 K.c., określającego elementy przedmiotowo istotne umowy dożywocia, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb własnym kosztem odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeśli przedmiotem umowy przeniesienia własności jest nieruchomość, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.).

Koszty umowy przekazania gospodarstwa rolnego następcy

Jeśli wybierze Pani umowę przekazania gospodarstwa rolnego następcy, to wiązać się będą z jej zawarciem następujące koszty:

1) wynagrodzenie (taksa) notariusza, powiększone o 23% podatku od towarów i usług (VAT) – 738 zł brutto, czyli 600 zł + VAT; połowę tej stawki notariusz pobierze za sporządzenie umowy ostatecznej, przenoszącej własność;

2) opłata za wydanie wypisów aktu, co najmniej dwóch, czyli po jednym dla każdej strony umowy – 6 zł za stronę + 23% podatku VAT (koszt rzędu kilkudziesięciu złotych, zależnie od obszerności umowy);

3) wpis zmiany właściciela w księdze wieczystej – 200 zł tytułem opłaty sądowej, którą pobiera i przekazuje sądowi notariusz; jeśli nieruchomość rolna nie przekracza 5 ha, opłata wynosi 150 zł; za wpis ustanowionej służebności 200 zł.

W przypadku umowy dożywocia:

1) wynagrodzenie notariusza – 1970 zł + VAT (2423,10 zł brutto);

2) opłata za wydanie wypisów aktu notarialnego – jak wyżej w pkt 2);

3) podatek od czynności cywilnoprawnych – dla potrzeb obliczenia tego podatku należy wyodrębnić wartość nieruchomości i ruchomości (stawka 2%) oraz inne prawa majątkowe wedle stawki 1% (np. kwoty mleczne); zatem maksymalnie podatek wyniesie 6000 zł;

4) wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 lub 150 zł.

Ewentualnie doliczyć należy podatek od czynności cywilnoprawnych przy ustanowieniu odpłatnej służebności osobistej mieszkania na czas nieokreślony (stawka 1%), podstawą opodatkowania będzie oszacowana przez strony wartość świadczeń przez okres lat 10. Ustanowienie nieodpłatnej służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn, tu określa się grupę podatkową, do której należy nabywca, zależnie od bliskości rodzinnej, a podstawę opodatkowania stanowi rocznie 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, pomnożone przez lat 10. Ustalenie i pobranie obu podatków jest obowiązkiem notariusza, jako płatnika.

Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. Nr 148, poz. 1564 ze zm.) oraz ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.). Trzeba zaznaczyć, że zdecydowana większość notariuszy stosuje właśnie stawki maksymalne za dokonywanie czynności notarialnych. Przy wartości czynności na poziomie 300 tys. zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł (przedział od 60 tys. do 1 mln zł). Natomiast maksymalna stawka za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej, wynosi 600 zł.

Co istotne dla ustanowienia ewentualnej służebności, nie podlega ona dodatkowemu wynagrodzeniu notariusza. Jeżeli jednym aktem notarialnym, sporządzonym między tymi samymi osobami, objęto kilka czynności dotyczących tego samego przedmiotu i pozostających ze sobą w takim stosunku, że jedna z tych czynności ma charakter czynności głównej, a inne mają charakter czynności ubocznych i nie mogą istnieć bez czynności głównej – za sporządzenie tego aktu notarialnego, stosuje się maksymalną stawkę przewidzianą dla czynności głównej.

Co do samej umowy z następcą, to nie podlega ona ani podatkowi od czynności cywilnoprawnych, ani podatkowi od spadków i darowizn.