Koszty sądowe w sporze wspólnoty mieszkaniowej

Koszty zarządzania we wspólnocie mieszkaniowej

W pierwszej kolejności wskazać należy, że koszty zarządzania obciążają wszystkich właścicieli lokali według klucza, którym jest wielkość posiadanego przez nich udziału w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Podstawowym kryterium określającym wysokość partycypacji w kosztach jest udział w strukturze prawnorzeczowej. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”. Udział w strukturze prawnorzeczowej jest wartością stałą. Jest to norma o charakterze ius cogens, tj. norma bezwzględnie obowiązująca. Co do zasady nie jest możliwe zmodyfikowanie tego udziału, chyba że w umowie na podstawie art. 3 ust. 6 ustawy („w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele”). 

Jedynie zwiększenie udziału w opłatach może dotyczyć lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 3 ustawy „uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W doktrynie analizuje się możliwość zastosowania tego rozwiązania co do lokali mieszkalnych”. Według Iwony Szymczak:

„Gramatyczna wykładnia tego przepisu nie daje pozytywnej odpowiedzi na to pytanie. Wykładnia celowościowa i względy słusznościowe przemawiają jednak za takim rozszerzeniem na lokale mieszkalne, gdy sposób korzystania z nich powoduje zwiększenie kosztów zarządzania. Podobne wnioski płyną z analizy komparatystycznej. W prawie niemieckim jest możliwość określenia uchwałą większości innego kryterium podziału kosztów, gdy jest to uzasadnione sposobem korzystania lub generowania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przez niektórych właścicieli niezależnie od przeznaczenia lokalu (§ 16 (3) WEG). Uchwała w tym zakresie nie może mieć cechy uznaniowości, lecz powinna odzwierciedlać rzeczywisty wzrost kosztów ponad miarę wynikającą z przypadającego udziału oraz powinna dotyczyć indywidualnie oznaczonego lokalu . Przedmiotem takiej uchwały, podjętej na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy, nie jest ogólna zmiana wysokości udziału partycypacji w kosztach, lecz ustalenie jednorazowej kwoty dopłaty bądź elementów składowych zaliczki obciążonych większymi stawkami, np. wyższa stawka za metr kwadratowy z tytułu kosztów wywozu śmieci, sprzątania czy zużycia wody na nieruchomości wspólnej. Może też pojawić się specjalna kategoria kosztów, np. serwis i naprawa windy, jeśli klienci przychodzący do lokalu korzystają z windy. Wydaje się też zasadne obciążenie właścicieli lokali kosztami wywozu odpadów niesegregowanych, jeśli w tych lokalach nie dokonuje się selekcji odpadów (np. tzw. najem wakacyjny)” (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 12.).

Ponoszenie opłat przez członków wspólnoty

Zatem wyżej wskazany przepis w sposób wyczerpujący reguluje kwestie związane z ponoszeniem opłat przez członków wspólnoty. Biorąc powyższe pod uwagę, należy teraz przeanalizować, jaki interes prawny (i czy w ogóle ) wspólnota ma w związku z tą drugą działką. Przede wszystkim:

• z jakiego powodu zaszła konieczność wstąpienia w spór;
• czy wspólnota została pozwana przez właściciela sąsiedniej działki (w takiej sytuacji wydatkowanie środków będzie zasadne);
• czy wspólnota sama pozwała/chce pozwać właściciela sąsiedniej działki (jeśli tak potrzebna jest uchwała upoważniająca zarząd wspólnoty do podejmowania działań na drodze postępowania sądowego oraz wskazanie źródła finansowania takiego działania wraz z zakreśleniem kwoty);
• dlaczego wspólnota musi być zaangażowana w ten sposób; czy ma jakieś prawa/obowiązki względem tej drugiej działki.

W mojej ocenie takie działanie przekracza pojęcie zakresu zwykłego zarządu wskazanego w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), które to czynności zarząd może podejmować samodzielnie. W wypadku wskazanym w opisie stanu faktycznego uważam, że powinna zostać wydana uchwała uprawniająca do podejmowania działań zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), gdyż dotyczy to czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.