Korzystanie z działki sąsiada podczas prac budowlanych

Wejście na teren sąsiedniej nieruchomości niezbędne do wykonania prac związanych z budową

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (w skrócie: P.b.):

„1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach”.

Tak więc organ administracyjny słusznie podał podstawę prawną swojej decyzji.

Z przepisów art. 47 P.b. wynika zasada, że inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. 

Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże aby uniknąć możliwych sporów co do treści umowy, najlepiej zawrzeć ją na piśmie.

Brak porozumienia w kwestii korzystania z działki sąsiada podczas prac budowlanych

Jak wynika z Pani relacji, do porozumienia w kwestii korzystania z Pani działki podczas prac budowlanych nie doszło, dlatego Pani sąsiad zdecydował się na wniosek do organu administracji. Właściwym organem w tego typu sprawach jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, w tym przypadku był to starosta.

Aby decyzja została wydana, Pani sąsiad musiał wystąpić do starosty z właściwym wnioskiem, do którego dołączył:

• kserokopię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, zgłoszenie lub decyzję nakazującą wykonanie określonych robót wydanej przez organ nadzoru budowlanego;
• zatwierdzony projekt budowlany (do wglądu) – o ile organ nie dysponuje dokumentami archiwalnymi;
• szkice lub rysunki oraz inne dokumenty, a także informacje o zamierzonych robotach budowlanych (w zależności od potrzeb) w przypadku realizacji robót nie wymagających pozwolenia na budowę;
• pisemną odmowę właściciela sąsiedniej nieruchomości lub oświadczenie inwestora o braku zgody sąsiada na wejście na jego teren, w celu wykonania robót budowlanych;
• dowód wniesienia opłaty skarbowej gotówką w kasie organu podatkowego albo przelewem na rachunek bankowy tego organu.

Czasowe korzystanie z cudzej własności

W takiej sytuacji organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności.

Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (uprawnienia wynikającego z najmu). Nie może jednak rozstrzygać o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (w skrócie: K.c.).

Oznacza to dla Pani przede wszystkim, że podmiot, który poniósł szkodę na skutek korzystania przez inwestora z nieruchomości, budynku lub lokalu będącego jego własnością (przedmiotem najmu), która nie została naprawiona dobrowolnie, musi wnieść przeciwko inwestorowi powództwo do sądu powszechnego o jej naprawienie.

Wejście na teren cudzej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej

Należy też zauważyć, że na mocy art. 47 ust. 3 inwestor jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na zasadach określonych w K.c. Jednak ustawodawca nie wyjaśnia bliżej, o jakie zasady chodzi. Skoro inwestor jest uprawniony do wejścia na teren cudzej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, to trudno mówić o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 K.c.). Można jednakże przyjąć, że art. 47 ust. 3 P.b. jest samoistną podstawą obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przez inwestora, a zasady Kodeksu cywilnego, do których ten przepis odsyła, to przede wszystkim przepisy mówiące o sposobie naprawienia szkody (art. 363 K.c.) oraz zakresie odszkodowania (art. 361 K.c.).

Zgodnie z art. 363 § 1 K.c. może ono nastąpić albo przez przywrócenie stanu poprzedniego, albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Organ administracji nie jest władny do ustalenia wysokości rekompensaty z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości w decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok NSA z 16 stycznia 2002 r., II SA/Ka 825/2000, LexPolonica nr 354445). 

Komentowany art. 47 ust. 1 P.b. dotyczy dwóch sytuacji: wykonywania prac przygotowawczych oraz robót budowlanych. 

Prace przygotowawcze zostały zdefiniowane w art. 41 ust. 2 i należy do nich także geodezyjne wytyczenie obiektów w terenie. Nie ulega wątpliwości, że geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie jest pracą geodezyjną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Muszę zaznaczyć, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie wykonują je podmioty posiadające niezbędne uprawnienia zawodowe w tym zakresie, zgodnie z art. 43 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Stosownie zaś do art. 27 ust. 2 pkt 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego inwestorzy (czyli w tym przypadku Pani sąsiad) są obowiązani zapewnić wyznaczenie, przez jednostki uprawnione do wykonywania prac geodezyjnych, usytuowania obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a po zakończeniu ich budowy – dokonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych i sporządzenie związanej z tym dokumentacji.

W związku z tym do geodezyjnego wytyczenia obiektu w terenie zastosowanie ma także art. 13 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, w którym stanowi się, że osoby wykonujące prace geodezyjne i kartograficzne mają m.in. prawo wstępu na grunt i do obiektów budowlanych oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z wykonywanymi pracami oraz nieodpłatnego umieszczania na gruntach i obiektach budowlanych znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki. Ponadto według art. 14 przywołanej ustawy właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością są obowiązani umożliwić podmiotom i jednostkom organizacyjnym wykonującym prace geodezyjne i kartograficzne, wykonanie prac geodezyjnych i kartograficznych określonych w art. 13 ust. 1. Natomiast niezastosowanie się do tego obowiązku i utrudnianie lub uniemożliwianie osobie wykonującej prace geodezyjne i kartograficzne wejścia na grunt lub do obiektu budowlanego i dokonanie niezbędnych czynności związanych z wykonywaną pracą, jest – stosownie do art. 48 ust. 1 pkt 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego – wykroczeniem zagrożonym karą grzywny. Prawo to reguluje też w art. 16 kwestie naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych w związku z wykonywaniem prac geodezyjnych i kartograficznych oraz wynagrodzenia właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością ograniczenia korzystania z nieruchomości.

Są to więc przepisy szczególne w stosunku do omawianego art. 47 P.b., w związku z czym należy stwierdzić, że się go nie stosuje, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych polegających na geodezyjnym wytyczeniu obiektu w terenie konieczne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Ma on natomiast zastosowanie do innych prac przygotowawczych. 

Wejście inwestora na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela

Pani sąsiad nie miał innego wyjścia, aby wejść na teren Pani nieruchomości, gdyż wejście inwestora na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, mimo niewydania decyzji o niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość, uzasadnia podjęcie przez właściciela sąsiedniej nieruchomości działań dopuszczalnych przez Kodeks cywilny w celu ochrony naruszonego posiadania. Może to być np. powództwo o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 K.c.) lub nawet dopuszczalną samopomoc (art. 343 ust. 2 K.c.), przy czym należy jednak pamiętać, że posiadaczowi nieruchomości nie wolno stosować przemocy wobec osób.

Pani opór (jako właściciela nieruchomości sąsiedniej), mimo wydania decyzji o niezbędności korzystania z Pani działki podczas prac budowlanych, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia. 

Niewpuszczenie sąsiada na swój grunt wbrew decyzji starosty

Pani obowiązek jako właściciela sąsiedniej nieruchomości polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych. 

Zgodnie zaś z art. 119 ust. 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić za zobowiązanego inna osoba. Jeśli jednak egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów P.b., grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz (art. 121 § 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Maksymalna wysokość tej grzywny wynosi 10 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna.

Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela. Organ wyższego stopnia wydaje w sprawie skargi postanowienie. Na postanowienie o oddaleniu skargi służy zażalenie (art. 6 § 1a ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji). Na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania zażalenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Tak więc Pani sąsiad ma też środki, aby przyspieszyć działania organu wymuszające na Pani znoszenie korzystania z Pani nieruchomości.

Jeszcze raz zaznaczam, że przesłanką wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest stwierdzenie, że inwestor i zainteresowany właściciel (najemca) nie uzgodnili warunków korzystania z nieruchomości, budynku lub lokalu. Gdyby takie porozumienie zawarto, to inwestor nie może domagać się wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, licząc na określenie warunków korzystniejszych niż w tym porozumieniu.

Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa – udostępnienie inwestorowi cudzej nieruchomości do wykonywania robót obejmuje prawo do przebywania na tej nieruchomości w czasie wykonywania robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń, wykonywania niezbędnych robót ziemnych. Nie upoważnia to natomiast inwestora do zainstalowania lub wykonywania na cudzym gruncie jakichkolwiek elementów budowlanych, które mogłyby tam pozostać. Zakres robót wykonywanych z sąsiedniej nieruchomości jest jednak ustalony treścią pozwolenia na budowę i nie może być zmieniony czy ograniczony przez właściciela, który może jedynie wyrazić zgodę na ich pełny zakres wynikający z tego pozwolenia lub odmówić udzielenia zgody na ich wykonanie w ogóle (por. wyrok NSA z 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96, LexPolonica nr 2231538, niepubl.).

Jak więc wynika z powyższego, może Pani nie wpuścić sąsiada na swój grunt wbrew decyzji starosty, wtedy jednak naraża się Pani na grzywnę. Może Pani również odwołać się od decyzji starosty w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji do właściwego wojewody. Nic to nie kosztuje, a może pomóc.

Aby zabezpieczyć swoje interesy, powinna Pani dokładnie sfotografować istniejący stan rzeczy na Pani nieruchomości, aby mieć materiał dowodowy w ewentualnej sprawie o odszkodowanie przed sądem cywilnym.

Na marginesie dodam, aby rozwiać Pani wątpliwości, że art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego został powołany jedynie jako podstawa dla wydania decyzji przez organ. Przepis ten stanowi, że organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej. Decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji.