Korzystanie z mieszkania przez służebnika podczas nieobecności właściciela po rozwodzie

Służebność osobista na nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Należy także podnieść, iż zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Zgodnie natomiast z treścią art. 302:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Uprawnienie to obejmuje, jak się wydaje, tylko takie pomieszczenia i urządzenia, które na podstawie innych przepisów lub postanowień umownych są rzeczywiście przeznaczone do wspólnego użytku, a nie takie, które wprawdzie nadają się do wspólnego używania, jednak nie spełniają takiej funkcji.

Odmienna interpretacja prowadziłaby do wniosku, że mający służebność mieszkania może korzystać z danej nieruchomości w szerszym zakresie niż np. właściciel obciążonej służebnością nieruchomości lokalowej. W zakresie wzajemnych stosunków między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Powoduje do konieczność sięgania do szeregu przepisów dotyczących innego ograniczonego prawa.

Służebność a użytkowanie

Taki zabieg jest uzasadniony ze względu na podobieństwo służebności mieszkania właśnie do użytkowania. O podobieństwie tym decyduje szczególnie szeroki w porównaniu z typowymi służebnościami zakres dozwolonego korzystania z rzeczy obciążonej (E. Gniewek, w: SSP, t. 4, 2012, s. 258).

Granice służebności mieszkania wytyczają wymogi prawidłowej gospodarki (art. 256 w zw. z art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego). Rozstrzygająca jest zwykła miara staranności. Regulacja ta ulega konkretyzacji w dalszych przepisach. Uprawniony z tytułu służebności mieszkania obowiązany jest zachować substancję mieszkania oraz jego dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z uwagi na ustanowioną służebność osobistą mieszkania w akcie notarialnym służebnik posiada uprawnienie do używania rzeczy i pobierania jej pożytków, zatem jest to wycinek uprawnień właściciela.

Korzystanie z pomieszczeń w mieszkaniu po rozwodzie

Z uwagi na powyższe zakres tego posiadania zależny jest od regulacji wskazanej w akcie notarialnym – jeżeli mąż posiada uprawnienie do korzystania z całego mieszkania lub ze wskazanych pokoi – to jak najbardziej może z nich korzystać pod nieobecność właściciela. Obecność właściciela nie jest bowiem wymagana w celu korzystania z nieruchomości przez służebnika.