Kontrola skarbowa dochodu ze sprzedaży mieszkania

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości mogą być kosztem jej zbycia

W opisanym przypadku zastosowanie znajduje zasada ogólna z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT), iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o PIT, z zastrzeżeniem art. 22 ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia (lub udokumentowane koszty wytworzenia), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Tym samym odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości nie mogą być kosztem jej zbycia, potwierdza to m.in. najnowszy Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 2015 r. (sygn. akt II FSK 961/13). Podobnie już w 2013 roku wskazał ten sam Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 czerwca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2218/11), gdzie uznał, iż nie mogą być kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości odsetki od kredytu przeznaczonego na nabycie nieruchomości, ponieważ nie stanowią one kosztu nabycia rozumianych jako suma pieniędzy wydatkowana na nabycie nieruchomości, wyrażona w jej cenie. „Również w takim przypadku odsetki te stanowią tylko wydatki na pozyskanie środków przeznaczonych na nabycie nieruchomości, wynikające z przyjętego przez podatnika sposobu finansowania jej nabycia, nie współtworzą jednak sumy pieniędzy wydatkowanej na jej nabycie, wyrażonej w cenie. Innymi słowy, ponieważ odsetki te nie są elementem ceny nabycia, nie są też kosztem” (LEX nr 1383109). Przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi zapadały również pojedyncze wyroki uznające odsetki za koszt nabycia, wydaje się jednak, że obecnie jest już ugruntowana linia orzecznicza, iż opisane odsetki nie stanowią kosztu uzyskania przychodu przy sprzedaży.

Wydatki na umeblowanie mieszkania a koszt uzyskania przychodu

Pyta Pan o meble, tu w zależności od szczegółów można wymienić różne sytuacje i ich prawne konsekwencje, także subsumpcja tego samego stanu faktycznego bywa różna. Moim zdaniem meble nie stanowią części nieruchomości więc nie będąc częścią nieruchomości nie zwiększają jej wartości, wydatki na nie nie są więc kosztem w myśl art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Niemniej jednak gdy sprzedaje się umeblowanie, co powinno wynikać z aktu notarialnego, uznałbym że wydatki na umeblowanie stanowią koszt uzyskania przychodu na zasadach ogólnych, tu jednak przychód nie będzie przychodem ze zbycia nieruchomości, a ze zbycia innych rzeczy, więc art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie znalazłby zastosowania. W ogóle sprzedaż mebli po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowiłby przychodu podlegającego opodatkowaniu. Z tego powodu sprzedając za np. 200 000 zł umeblowane mieszkanie, warto w akcie notarialnym rozbić tę kwotę na np. 150 000 zł za mieszkanie i 50 000 zł za meble (posiadane ponad pół roku). Wtedy kwota 50 000 zł w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W kwestii zaś dokumentacji wydatków zgodnie z art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa powyżej (czyli zwiększających wartość mieszkania i stanowiących przez to koszt uzyskania), ustala się tylko na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.