Konsekwencje zakupu nieruchomości z odstępstwami od planów

Odległość budynku od granicy działki

Odstępstwo od projektów, które nie jest sformalizowane (zalegalizowane), to samowola budowlana. Tak samo niezachowanie wymaganych prawem warunków, w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest samowolą. „Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość” (§ 12 ww. rozporządzenia).

„W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi” (§ 12 ww. rozporządzenia).

Odpowiedzialność za samowolę budowlaną

Niemniej, przechodząc stricte do Pani pytania, wskazuję, że zakup nieruchomości, na której istnieje samowola budowlana (tj. przebudowa, dobudowa bez zgłoszenia/pozwolenia na budowę, niezachowane odległości), spowoduje, że wszelka odpowiedzialność za fakt samowoli przejdzie na Panią jako obecną właścicielkę. Samowola obciąża bowiem każdoczesnego właściciela nieruchomości i nie może on uwolnić się od odpowiedzialności, powołując się na to okoliczność, że nabył nieruchomość w takim stanie.

Oczywiście istnieje procedura legalizacji (o ile legalizacja jest w danym przypadku możliwa, tj. zgodna z przepisami i MPZP), ale legalizacja to duże koszty, nadto legalizacja nie zwalnia z grzywny za samowolę. Gdy zaś legalizacja nie jest możliwa, to organ nakazuje rozbiórkę i nakłada grzywnę za samowolę. Kwestia dokumentów wymaganych do legalizacji, opłat za legalizację, grzywny wskazana jest w ustawie Prawo budowlane (od art. 48 do nast. oraz art. 93).

Nie zalecam więc kupować nieruchomości z niezalegalizowaną przez właściciela (sprzedającego samowolą). Ustawa Prawo budowlane nie uzależnia bowiem obciążania sankcjami za samowolę od tego, kto jej dokonał. Za samowolę odpowiada każdoczesny właściciel nieruchomości, zatem jako nabywca właścicielem budynku nadal pozostaje osoba, która dokonała samowoli budowlanej. Nabywca z chwilą podpisania aktu notarialnego dot. zakupu nieruchomości wstąpi Pani we wszelkie obowiązki zbywcy, w tym odpowie za samowolę. Oczywiście może Pani wtedy powoływać się na wadę prawną nieruchomości do sprzedawcy i domagać się odstąpienia od umowy, ale skoro Pani już wie o niezgodności, to ten łatwo „obali” wadę, wskazując, że wiedziała Pani o niej w chwili zawarcia umowy, a mimo to ją zawarła, zatem wówczas roszczenie o odstąpienie od umowy będzie bezskuteczne.