Konsekwencje odmowy dostępu do słupa na działce

Służebność przesyłu

Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Art. 49 § 1 K.c. stanowi zaś, że „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. Za urządzenia podobne, o jakich mowa w przepisie, uznaje się obecnie także światłowód (w tym wszelkie kable dla przepływu). Art. 305² § 1 K.c. stanowi zaś, że: „Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Brak zgody na służebność – ustanowienie przez sąd za odszkodowaniem

A zatem, skoro zgody nie chce Pan wyrazić, to przedsiębiorca może żądać ustanowienia jej przez sąd, ale za wynagrodzeniem na Pana rzecz. Ustawa nie wskazuje, w jakie wysokości powinno być to wynagrodzenie, ale w orzeczeniach sądowych dominuje pogląd, że powinno mieć ono jednorazowy charakter, zaś tylko wyjątkowo dopuszcza się wypłacanie go ratalnie. Co do zasady należy je ustalić w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w treść prawa własności, straty właściciela z tytułu uszczuplenia jego prawa oraz wziąć pod uwagę ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela i przewidywany okres trwałości urządzeń przesyłowych (tak wynika chociażby z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 401/11).

Z kolei § 2 art. 305² K.c. stanowi, iż jeśli to przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

A zatem może Pan, ale nie musi, godzić się na udostępnienie działki „za darmo”. Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy Panem jako właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym (tu decydujecie polubownie o wynagrodzeniu lub jego braku), a także na mocy orzeczenia sądu, ewentualnie innej decyzji administracyjnej.

Wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne

Pan wskazuje, że firma straszy Pana starostwem. Firma ma bowiem na myśli, że w drodze wyjątku polskie prawo zezwala na ustanowienie służebności gruntowej na podstawie art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy on tzw. wywłaszczenia nieruchomości. Zgodnie z jego treścią:

„1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.”

Jak Pan widzi, ustanowienie służebności w tym trybie może być dokonane tylko wówczas, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Taka służebność może jednak zostać ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, nie zaś na rzecz przedsiębiorcy.

Ustanowienie służebności w drodze decyzji administracyjnej, odszkodowanie

Podstawą ustanowienia służebności w drodze decyzji administracyjnej może być również przepis art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim: „Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie”.

W tym trybie (tj. administracyjnym: decyzją starosty) należy się Panu odszkodowanie. Wysokość odszkodowania ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wywłaszczenia. Sposób jego ustalania regulują artykuły od 128 do 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oczywiście decyzję wywłaszczeniową, w tym sposób wyliczenia odszkodowania, może Pan zaskarżyć zgodnie z trybem wskazanym w Kodeksie postępowania administracyjnego, zaś dalej aż do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ale tylko gdy organ w toku postępowania naruszy przepisy dot. postępowania wywłaszczeniowego.