Konieczny remont we wspólnocie mieszkaniowej, za co płaci wspólnota a za co właściciele lokali?

Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej

Poruszył Pan bardzo trudny temat. Gwoli wyjaśnienia zacznę od tego, że we wspólnocie mieszkaniowej wyróżnia się dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólną i nieruchomość lokalową (samodzielne lokale). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicielom lokali, a wszelkie decyzje wobec niej podejmuje wspólnota mieszkaniowa, jak również finansuje wszelkie remonty na nieruchomości wspólnej. Z kolei decyzje dotyczące samodzielnych lokali podejmują ich właściciele i również oni finansują remont swoich lokali.

Obowiązek naprawienia szkody wyrządzonej lokatorowi w trakcie remontu

Natomiast jeśli to wspólnota mieszkaniowa musi dokonać nakazanych przed nadzór budowlanych prac remontowych, wchodząc do lokali, to również wspólnota ma obowiązek naprawić szkody, jakie wskutek tego wyrządziła. Wyrządziła bowiem szkodę lokatorowi przy wykonywaniu prac, do których została zobowiązana, gdyż to nie lokatorzy zostali zobowiązani do wymiany rur czy do remontu łazienek, lecz wspólnota. Aby to zrobić, musi ingerować w lokale, a zatem wszelkie uszkodzenia, jakie przy tych pracach uczyni, wspólnota powinna naprawić na swój koszt, ale zapewniając standard tylko taki, jaki zastała. Jeśli lokator chce go podwyższyć, mieć droższe czy nowocześniejsze płytki itd., to powinien nadwyżkę pokryć sam.

Porozumienie z właścicielami lokali co do sposobu naprawienia szkód

Podkreślam jednak, że w zdecydowanej większości zarządy wspólnot mieszkaniowych nie wiedzą nic na temat odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za wyrządzone szkody i nie chcę takich kosztów pokrywać. Bez względu na to w opisanej sytuacji każdy lokator ma prawo żądać od zarządu wspólnoty ustalenia w formie porozumienia zasad naprawy szkód spowodowanych w lokalu i zalecam to zrobić, zanim wspólnota zacznie prace w lokalu. Jeżeli remont wymaga skucia płytek, to wspólnota mieszkaniowa powinna z każdym członkiem ustalić sposób naprawy, np. ułożenie w to miejsce innych płytek w cenie X zł. Z kolei ewentualna wymiana misy klozetowej, wanny, prysznica należy już do obowiązków najemcy.

Obowiązki wynajmującego i najemcy określone w ustawie

Podział obowiązków w zakresie napraw i remontów określony jest w art. 6a i art.6b ustawy o ochronie praw lokatorów:

„Art. 6a. 1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b. 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych”.

Na koniec podkreślę, że wspólnota mieszkaniowa musi wykonać remont na swój koszt, ale nie ma obowiązku zastosować się do żądania lokatora, by zastosować droższą technologię, chyba że ten wyłoży jej koszty. Jednak w mojej ocenie wspólnota także wtedy może odmówić na przykład z uwagi na większe zaangażowanie fachowców itd., do czego już obowiązku nie ma, bo ma przywrócić do stanu poprzedniego. Należałoby w takiej sytuacji zawrzeć pisemną ugodę, że np. wspólnota pokryje kwotę X, jak za stan porównywalny do poprzedniego, a lokator pozostałą kwotę.