Konflikt pomiędzy współwłaścicielami odziedziczonej nieruchomości

Współwłasność spadkowa nieruchomości

Pani mama jest spadkobierczynią po mężu i ma prawo do nieruchomości, tak jak pozostali spadkobiercy i współwłaściciele. obecnie pomiędzy mamą i dziećmi zmarłego męża istnieje współwłasność. Jest to kłopotliwy stosunek i przysporzy jej jeszcze więcej problemów. Współwłaściciele nieruchomości mają prawo do pewnych korzyści z tego płynących, ale po kolei.

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Uchwała z dnia 10 maja 2006 r. Sygn. akt III CZP 9/06

Stosownie do art. 206 K.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 207 K.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania. Drugie z wymienionych praw obejmuje przy tym także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 K.c. i określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.

Wezwanie współwłaściciela do dopuszczenia do użytkowania, dozwolona samoobrona

Obecnie mama powinna wystosować pismo z żądaniem dopuszczenia do użytkowania. Sama – z powodu naruszenia posiadania – może wejść do mieszkania, pokonując zamki. To się nazywa przywrócenie posiadania.

Zgodnie z art. 343 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz może zastosować obronę konieczną, żeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Obrona konieczna znajduje więc zastosowanie w momencie zamachu na posiadanie. Jej celem jest odparcie tego zamachu. Dozwolona samopomoc to sposób zgodnego z prawem przywrócenia posiadania przez osobę w posiadaniu tym naruszoną poprzez samodzielne czynności zmierzające do odebrania przedmiotu posiadania naruszycielowi. Przepis ten stanowi wyjątek od ogólnej reguły, polegającej na zakazie wszelkiej samopomocy, przez co nie może on być oczywiście interpretowany rozszerzająco. Z przepisu tego wynika, że dopuszczalne jest wprawdzie przywrócenie własnym działaniem stanu poprzedniego, jednakże pod warunkiem, że między naruszeniem posiadania a przywróceniem do stanu poprzedniego upłynie czas bardzo krótki. W odniesieniu do posiadacza nieruchomości ustawodawca wymaga działania „niezwłocznego”. Pojęcie to jest ustawowo niezdefiniowane. Taka redakcja przepisu wyraźnie wskazuje jednak, że ramy czasowe w stosunku do chwili naruszenia posiadania są wąskie. Jednocześnie jednak nie tak wąskie, jak w przypadku ruchomości, dla których ustawodawca wymaga działania natychmiastowego.

Zaniechanie naruszeń posiadania, przywrócenie stanu poprzedniego

W licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, niepubl., oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, niepubl.). Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zob. OSNCP 1974, nr 9, poz. 151).

Wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

„Stosownie do art. 344 § 1 K.k. przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Nadmienić trzeba, że w oparciu o art. 478 K.p.c. w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego.

Ostatecznie przytoczyć warto również unormowanie zawarte w art. 334 § 2 K.c., stosownie do którego roszczenie o zaniechanie naruszeń posiadania lub o przywrócenie stanu poprzedniego, opisane w § 1 tego przepisu, wygasa, jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. W świetle zgodnego stanowiska stron, do zdarzeń, które hipotetycznie miały nosić cechy naruszenia posiadania doszło w sierpniu 2018 r., a pozew został złożony w dniu 6 sierpnia 2018 r. (pierwotnie, k. 4). Tym samym roszczenie prekluzji nie uległo.

Powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 1978 r. (III CRN 136/78), wskazać należy, że przewidziany w art. 342 K.c. zakaz samowolnego naruszania posiadania nie zawiera w swej treści żadnych ograniczeń, odnosi się zarówno do posiadania samoistnego, jak i posiadacza zależnego, ochrona zaś posesoryjna, przewidziana w art. 344 K.c. przysługuje posiadaczowi w wypadku naruszenia każdej z tych dwóch postaci posiadania. Nie ma znaczenia zatem, czy posiadanie powoda było posiadaniem samoistnym, czy zależnym, istotne jest jedynie, czy powód wykonywał w pewnym zakresie władztwo nad rzeczą. Posiadanie jest definiowane jako określony rodzaj władztwa nad rzeczą. Na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny (corpus) oraz element psychiczny (animus). Najogólniej rzecz ujmując, corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego, a oznacza zaś wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo.

Jak już podkreślono przytaczając brzmienie art. 478 K.p.c., sąd w procesie o ochronę posiadania nie bada dobrej wiary pozwanego, czy też jego uprawnienia. Stosunki właścicielskie stron postępowania, uprawnienia do władania gruntem wywodzone w sprawie niniejszej przez strony z prawa własności bądź praw obligacyjnych nie były istotne w sprawie. Niewątpliwie uprawnienia stron do nieruchomości będą przedmiotem postępowania w sprawie I C 450/18, jednak w sprawie niniejszej kluczowe znaczenie miała ocena, czy doszło do naruszenia sfery władztwa powódki i czy w związku z tym zaktualizowało się jej roszczenie o udzielenie ochrony prawnej poprzez nakazanie pozwanym zaniechania naruszeń posiadania powódki na przyszłość – poprzez zakazanie im wchodzenia, wjeżdżania i przebywania na dwóch wymienionych w żądaniu pozwu działkach (zasygnalizować należy, iż gospodarstwo rolne składa się z trzech działek, zgodnie z wypisem z księgi wieczystej, art. 321 K.p.c.).

Uzupełniając powyższe wywody w tym zakresie, wskazać należy na brzmienie art. 334 § 1 K.c. zd. 2, roszczenie o ochronę posiadania jest niezależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.”

Pozew do sądu o przywrócenie posiadania

Z przytoczonego powyżej wyroku sądu wynikają przesłanki przywrócenia posiadania, z których Pani mama również może skorzystać. Mama ma prawo do nieruchomości, może sama zmienić zamki w ramach przywrócenia posiadania, ale pod warunkiem, że nie minął jakiś czas od wymiany zamków przez dzieci zmarłego. Może również do sądu wnieść o przywrócenie posiadania i dopuszczenie jej do użytkowania lokalu. Co ważne, jeśli Pani mama wymieni zamki, naruszy posiadanie pozostałych, tak jak oni jej – bezprawnie. Jeśli wymieni zamki i da im klucze – nie naruszy posiadania.