Umowa najmu z kilkoma najemcami

Pani Anita jest właścicielką mieszkania, które chciałaby wynająć. Potencjalny lokator twierdzi, że nie jest w stanie samodzielnie zapłacić za wynajem i chciałby podnająć resztę pokojów innym osobom. Natomiast pani Anita chciałaby rozliczać się tylko z jedną osobą. Pyta, czy można podpisać jedną umowę najmu, gdy jest kilku najemców, a jeśli tak, to jak tego dokonać. Jakie zapisy powinny się znaleźć w takiej umowie?

Klauzula w umowie najmu o podnajęciu mieszkania innym osobom

W sprawie pani Anity mamy do rozpatrzenia kilka wariantów. Można bowiem podpisać umowę z jedną osobą na cały czynsz, wynajmując jej całe mieszkanie i zawierając w umowie klauzulę, że może ona podnająć mieszkanie innym osobom. W takim przypadku pani Anita otrzyma stały czynsz niezależnie od aktualnej liczby lokatorów. Nie musi się wtedy martwić, że jedna czy dwie osoby się wyprowadziły, ponieważ to w interesie głównego lokatora będzie znalezienie od razu na ich miejsce następnych najemców.

Kilku najemców i jedna umowa najmu mieszkania 

Z kolei jeśli jest kilku najemców i pani Anita zawiera z nimi jedną umowę najmu, powinni występować zbiorowo jako najemcy. Konieczna byłaby wtedy w umowie klauzula solidarności najemców za zobowiązania umowne.

Odpowiedzialność solidarna jest formą wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku można byłoby domagać się spłaty całego czynszu od kilku najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji właścicielki mieszkania. Jeśli więc np. jeden z najemców popadłby w jakieś problemy finansowe, to drugi musiałby zapłacić 100% czynszu. Oczywiście lokatorzy mogliby potem przeprowadzać między sobą wewnętrzne rozliczenia. Jeżeli jeden z nich zniszczy coś w mieszkaniu, solidarna odpowiedzialność nadal ciąży na wszystkich i pani Anita mogłaby się zwrócić do wybranego przez siebie najemcy o naprawę bądź rekompensatę za zniszczony przedmiot.

Jakie problemy niesie podpisanie jednej umowy najmu mieszkania z kilkoma najemcami?

Z jednego względu takie rozwiązanie jest jednak niekorzystne: otóż każdy z najemców ma prawo do wypowiedzenia umowy w całości. Jeżeli zatem jeden z nich wypowie umowę najmu, skutki tego wypowiedzenia obejmują również pozostałych. Można oczywiście zaproponować pozostałym najemcom podpisanie kolejnej umowy, w przeciwnym razie wyprowadzają się oni razem z pierwszym najemcą albo mieszkają dalej bez umowy i można im w takiej sytuacji naliczyć opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

Warto zatem w takiej sytuacji przewidzieć ten przypadek i jego skutki określić w umowie, tzn. zapisać, że jeżeli umowę najmu wypowie jeden z lokatorów (albo pani Anita wypowie umowę najmu jednej osobie), to pozostali najemcy pozostają w lokalu na dotychczasowych warunkach albo np. do czasu znalezienia innego najemcy uiszczają czynsz najmu za cały lokal. Taki zapis może brzmieć np.: „Każdy z najemców może wypowiedzieć umowę najmu, ale wypowiedzenie to będzie wywierało skutek w postaci rozwiązania umowy tylko wobec tego najemcy, który złożył oświadczenie o wypowiedzeniu”. To akurat postanowienie zależy od indywidualnego rozwiązania przyjętego przez panią Anitę i lokatorów.

Istotne elementy umowy najmu mieszkania - czas wynajmu i wysokość czynszu

Poza powyższymi uwagami istotnymi elementami umowy są czas wynajmu i wysokość czynszu. Przez czynsz zwykle rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą do niej jeszcze należności wynikające z bieżącej eksploatacji (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka itd.), które też pokrywa najemca. Najemca może dokonywać opłat licznikowych samodzielnie lub też przekazywać wynajmującemu środki, a ten we własnym zakresie będzie regulował rachunki najemcy. To też należy uregulować w sposób jasny dla obu stron.

Kaucja jako zabezpieczenie przed potencjalnymi stratami w wynajmowanym mieszkaniu

Umowa musi ponadto określać terminy płatności czynszu (który zwykle regulowany jest z góry). Dodatkowo można zażądać od najemcy kaucji – najczęściej w wysokości równej miesięcznemu czynszowi. Będzie ona pełnić funkcję zabezpieczenia przed potencjalnymi stratami materialnymi w mieszkaniu.

Umowa powinna także określać, na jakich warunkach (np. w określonych godzinach) właściciel może wejść na teren nieruchomości. Jest to konieczne, by w razie potrzeby (nagłego wypadku czy awarii) pani Anita mogła legalnie wejść do mieszkania.

Czas oznaczony lub nieoznaczony w umowie najmu mieszkania

Umowę można podpisać na czas oznaczony lub nieoznaczony. Trzeba jednak pamiętać, że podpisując ją na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe.

Zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe

Inną możliwością rozstrzygnięcia kwestii wynajmu w przypadku kilku najemców jest zawarcie umowy z głównym najemcą z podaniem osoby przebywającej z nim na stałe. Trzeba by więc podpisać umowę z najemcą i wyrazić zgodę na podnajem ze wskazaniem osoby podnajmującej. W tym wariancie pani Anita nie musiałaby się martwić o ewentualnego kolejnego najemcę w przypadku opuszczenia lokalu przez podnajmującego. Byłaby to sprawa głównego najemcy. Tutaj jednak najemca nie odpowiada za podnajemcę.

Pani Anicie zależy, aby uniknąć podpisywania osobnej umowy z każdym z najemców. Trudno byłoby tu zatem pogodzić trochę sprzeczne interesy jej jako wynajmującej oraz lokatorów, dlatego też kompromisowym rozwiązaniem wydaje się podpisanie jednej umowy z kilkorgiem najemców. W jakiś sposób taka forma umowy zdyscyplinuje ich do wspólnego dbania o wynajęte mieszkanie.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93