Rozliczenie kosztów ciepła w dwóch wspólnotach mieszkaniowych

Zakładanie urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej we wspólnotach mieszkaniowych

Aby zmusić kogokolwiek do założenia liczników należałoby sprawdzić, kto jest właścicielem węzła cieplnego, gdyż wspólnoty mieszkaniowe, które nie mają własnej kotłowni, często mają kłopot z węzłem cieplnym, czyli zespołem urządzeń łączących sieć cieplną znajdującą się na zewnątrz obiektu zaopatrzenia w ciepło z instalacją wewnętrzną obiektu.

Zadaniem węzłów cieplnych jest rozdział dostarczonego siecią ciepła do poszczególnych gałęzi odbiorczych, jak również miejscowa regulacja czynnika grzewczego oraz kontrola procesu rozdziału energii i pracy poszczególnych urządzeń pod względem bezpieczeństwa.

Zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.) – urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jednak węzeł cieplny, pomimo fizycznego połączenia z siecią, nie staje się automatycznie częścią składową przedsiębiorstwa, jeżeli został wykonany przez inwestora. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że przepis art. 49 K.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na własność właściciela przedsiębiorstwa przez ich połączenie z siecią należącą do tego przedsiębiorstwa (uchwała Sądu Najwyższego z 8.03.2006 roku, sygn. III CZP 105/05).

Konieczna jest umowa w tym zakresie z przedsiębiorstwem. Bez tej umowy węzeł cieplny wykonany przez inwestora jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, która będzie musiała ponosić koszty jego utrzymania.

Zazwyczaj strona niska węzła cieplnego jest własnością właściciela nieruchomości, a strona wysoka własnością dostawcy ciepła. Jednakże wszystkie urządzenia węzła cieplnego mogą być też własnością odbiorcy, ale też może wystąpić sytuacja, że właścicielem urządzeń węzła cieplnego będzie dostawca ciepła. Czasem też do określenia własności pomieszczenia węzła cieplnego używa się takiego samego pojęcia, czyli mówiąc, że chodzi o własność węzła cieplnego. Przypomnijmy, że właścicielowi pomieszczenia, w tym przypadku wspólnocie mieszkaniowej, w którym urządzony jest węzeł cieplny, przysługuje prawo do umówienia się z dostawcą ciepła w sprawie warunków cywilnoprawnych korzystania z pomieszczenia, w tym na warunkach najmu.

Tak więc należałoby się zastanowić, czy w tym przypadku właścicielem węzła jest firma X, czy też wspólnota mieszkaniowa utworzona w sąsiedniej kamienicy (w której ten węzeł się znajduje).

Rozliczenie kosztów utrzymania węzła ciepłowniczego

W opisanym przykładzie węzeł obsługuje więcej niż jeden budynek, dlatego problemem jest rozliczanie kosztów utrzymania węzła z Państwem, którzy to możecie kwestionować zasadność i wysokość ponoszonych nakładów.

W praktyce więc warto przekazać węzeł przedsiębiorstwu, które dostarcza ciepło do budynków, zwłaszcza jeżeli węzeł cieplny obsługiwać będzie więcej budynków niż tylko daną wspólnotę mieszkaniową, czyli będzie węzłem grupowym. Nie wchodząc w szczegóły, nie sposób teraz stwierdzić, czy do takiego przeniesienia własności węzła doszło.

Co do zasady, jeśli stroną umowy o dostawę ciepła (tzw. odbiorcą ciepła) są 2 wspólnoty mieszkaniowe, to o sposobie rozliczeń dostawcy ciepła z odbiorcami decyduje umowa o dostawie ciepła.

Jeśli natomiast w opisywanym przypadku stroną umowy o dostawę ciepła, odbiorcą ciepła, jest tylko jedna wspólnota mieszkaniowa, to oznacza, że umowę o dostawę ciepła zawarto na jej wniosek uwzględniający sumę mocy zamówionej dla jednej i drugiej wspólnoty mieszkaniowej.

Moc zamówiona to zawarta we wniosku o przyłączenie do sieci ciepłowniczej maksymalna moc cieplna, jaka w danym obiekcie lub w danych obiektach wystąpi w ich warunkach obliczeniowych.

Należy wskazać, że zasady przyłączania do sieci ciepłowniczej i obliczanie mocy określa Prawo energetyczne, w tym m.in. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 15 stycznia 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemów ciepłowniczych (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 92).

Zawierając umowę o dostawę ciepła, dostawca ciepła zobowiązuje się dostarczać czynnik cieplny do węzła cieplnego na określonych w umowie warunkach jakościowych, tzw. standardach jakościowych. Wskazanie ilości i parametrów nośnika ciepła wskazują urządzenia układu pomiarowo-rozliczeniowego zamontowane w węźle cieplnym.

Niedotrzymanie ww. warunków powoduje skutki określone w normach prawa, w tym w § 38 i 39 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 9 października 2006 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (Dz. U. z 2006 r. Nr 193, poz. 1423), jak np. w zakresie obowiązku udzielenia bonifikat.

Zgodnie z art. 45a ust. 7 Prawa energetycznego – w przypadku gdy miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń z przedsiębiorstwem energetycznym za dostarczone ciepło jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych, właściciele lub zarządcy tych budynków wyposażają je w układy pomiarowo-rozliczeniowe, w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne budynki.

Tak więc jedyną drogą byłoby zainstalowanie liczników jedynie dla Pana budynków, które wskazywałyby ilość dostarczanej energii do Pana budynku. Pozwoliłoby to na zweryfikowanie, czy ilość zamawianej energii wynikającej z umowy o dostarczanie ciepła jest równa dla energii rzeczywiście dostarczanej.

Zawarcie umowy o dostawę ciepła z przedsiębiorstwem energetycznym

Zawarcie umowy o dostawę ciepła z przedsiębiorstwem energetycznym powinno poprzedzać porozumienie obu wspólnot mieszkaniowych (wyrażone na piśmie) w kwestii sposobu rozliczenia kosztów dostawy ciepła.

Ponadto artykuł 45a Prawa energetycznego stanowi m.in. zobowiązanie do zapewnienia przez właścicieli lub zarządców w ich imieniu działających prawidłowego rozliczenia kosztów dostawy ciepła na poszczególne budynki poprzez:

1) wyposażenie budynków w układy pomiarowo-rozliczeniowe, w celu rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne budynki,

2) przyjęcia metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na budynki i na poszczególne lokale w budynkach. W przypadku niewyposażenia budynków w urządzenia pomiarowo-rozliczeniowe właściciel lub zarządca w jego imieniu działający powinien przyjąć odpowiednią metodę rozliczeniową, o której mówi wyżej cyt. przepis, a więc:

a) dla rozliczenia kosztów zakupu ciepła do ogrzewania lokali metodę rozliczenia parametrycznego według powierzchni lokali w budynku (budynkach) lub według kubatury,

b) dla rozliczenia kosztów zakupu ciepła dla ogrzewania części wspólnych budynku (budynków) ww. metodę, ale liczoną w odpowiedniej proporcji, np. 2%, 3%.

c) dla rozliczenia kosztów dostawy ciepłej wody użytkowej w przypadku braku urządzeń pomiarowych metodę rozliczenia według liczby osób zamieszkałych stale w lokalu, ewentualnie w powiązaniu z innymi czynnikami.

Taki sposób rozliczeń obowiązuje także w przypadku, gdy przedsiębiorstwo energetyczne lub przesyłowe dostarcza ciepło wspólne dla dwóch lub więcej budynków.

Z mocy cytowanego prawa wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana przyjąć wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, oczywiście w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W opisanej sytuacji takie zobowiązanie powstanie także po stronie drugiej wspólnoty mieszkaniowej, chyba że przyjmie w drodze uchwały zasady rozliczeń kosztów zakupu ciepła ustalone przez pierwszą wspólnotę mieszkaniową.

Rozliczenie kosztów zakupu ciepła w spółdzielni mieszkaniowej

Regulacje wewnętrzne wspólnot mieszkaniowych, o których mowa, powinny być zgodne z zawartą umową cywilno-prawną w sprawie rozliczania kosztów zakupu ciepła według wielkości udziału mocy zamówionej dla potrzeb c.o. i c.w.u. Konsekwencją zawarcia takiej umowy i takiego stanu rzeczy nie będzie jednak rozliczenie kosztów zakupu ciepła według rzeczywistego zużycia ciepła każdej nieruchomości, ale rozliczenie parametryczne według wielkości mocy obliczonej dla danej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa będąca stroną umowy o dostawę ciepła poniesie koszty dostawy ciepła w całości, co oznacza, że w ewidencji księgowej tej wspólnoty zaksięgowany zostanie pełny koszt zakupu ciepła według otrzymanych w danym okresie obrachunkowym faktur wystawionych przez przedsiębiorstwo energetyczne. Wspólnocie mieszkaniowej będzie jednak przysługiwać prawo przeniesienia kosztów zakupu ciepła na drugą wspólnotę mieszkaniową według zasady przyjętej w zawartej umowie cywilnoprawnej w sprawie sposobu rozliczenia kosztów zakupu ciepła.

Dla faktu przeniesienia kosztu zakupu ciepła na drugą wspólnotę mieszkaniową nie ma znaczenia opisany wyżej aspekt własności lub współwłasności urządzeń węzła cieplnego, gdyż podstawą do obciążenia będzie w tym przypadku umowa cywilnoprawna zawarta przez te dwie wspólnoty mieszkaniowe w sprawie sposobu rozliczeń kosztów zakupu ciepła.

Odpowiadając na podstawie powyższego na Pana pytania:

To, czy mieszkańcy sąsiedniej kamienicy mogli zainstalować niedawno, nie pytając mieszkańców Pana kamienicy o zgodę, moduł ciepłej wody, który dodatkowo obciąża instalację i ogranicza ilość dochodzącego do Pana kamienicy ciepła oraz został dobudowany bez liczników, jest uzależnione od własności tej instalacji, zawarcia umowy z firmą X oraz umową pomiędzy wspólnotami.

Generalnie firma X nie powinna zawierać umowy o dostarczanie ciepłej wody, jeżeli spowodowałoby to spadek jakości dostarczanej energii cieplnej do innego odbiorcy, a wynika pośrednio z § 14 omawianego rozporządzenia, zgodnie z którym przedsiębiorstwo ciepłownicze lub dystrybutor ciepła nie może odmówić zawarcia umów, o których mowa w § 13 ust. 2 (umowy o świadczenie usług przesyłania lub dystrybucji ciepła), jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

1) istnieją techniczne możliwości przesyłania istniejącą siecią ciepłowniczą zamówionej mocy cieplnej i ilości ciepła, bez pogorszenia niezawodności i zakresu dostarczania ciepła odbiorcom eksploatującym instalacje odbiorcze przyłączone do tej sieci;

2) istnieją układy pomiarowo-rozliczeniowe umożliwiające określenie ilości ciepła dostarczanego ze źródła ciepła i odbieranego z sieci ciepłowniczej;

3) jest zapewnione:

a) zabezpieczenie sieci ciepłowniczej przed pogorszeniem parametrów i jakości nośnika ciepła w tej sieci,

b) dotrzymanie uzgodnionych standardów jakościowych obsługi odbiorców eksploatujących instalacje odbiorcze przyłączone do tej sieci;

4) świadczenie usług przesyłowych na podstawie umów, o których mowa w § 13 ust. 2, nie będzie powodowało wzrostu opłat za dostarczanie ciepła, ponoszonych przez innych odbiorców eksploatujących instalacje odbiorcze przyłączone do tej sieci.

Zatem nie możecie zmusić firmy X, żeby mierzyła ilość dostarczanego Państwu ciepła, gdyż ona zawsze dostarcza do węzła zamówioną ilość ciepła, zaś „podział” tego ciepła pomiędzy wspólnoty powinna określać umowa pomiędzy nimi, czyli sprawiedliwie – liczniki realnie dostarczanej energii do Pana budynku.

Moim zdaniem, już sama zmiana rozliczania ciepła (pomiar faktycznie dostarczanego ciepła do Pana kamienicy) spowoduje płatność za rzeczywiście zużytą energię (reszta energii zużytej przez sąsiednią kamienicę, a przez nią niezamówioną, powinna ją obciążać na podstawie umowy pomiędzy wspólnotami.

Sprawa, jeżeli nie będzie załatwiona ugodowo, zapewne skończy się w sądzie, kiedy to Pana wspólnota zaprzestanie płacenia za energię, która faktycznie do niej nie dociera, a jedynie za energię według liczników (liczniki powinny być założone na koszt Pana wspólnoty za porozumieniem z firmą X).