Jakie warunki trzeba spełnić aby zasiedzieć nieruchomość?

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zapytuje Pani o przesłanki zasiedzenia nieruchomości – działki rolnej zabudowanej budynkiem gospodarczym. Na wstępie muszę zaznaczyć, że podała Pani zbyt mało faktów, aby ustalić, czy ma Pani szansę zasiedzieć nieruchomość. Ważne jest na przykład to, kto się nieruchomością zajmuje (oprócz zapłaty podatków), kto o niej decyduje, kto korzysta z budynku gospodarczego.

Żeby zasiedzieć nieruchomość, musi Pani zachowywać się jak jej właściciel, tj. posiadać ją samoistnie – władać jak właściciel. Z jednej strony winna Pani okazywać na zewnątrz takie władanie (tj. sąsiedzi powinni Panią uważać z właściciela, pytać o zgodę, by np. skorzystać z nieruchomości), a także sama dokonywać czynności, które świadczą o tym, że czuła się Pani właścicielem (np. dbać o nieruchomość, kosić, remontować, nie pytać o zgodę pozostałych współwłaścicieli itd.). Samo płacenie podatków jest tylko jedną z przesłanek, które pozwalają ocenić, czy ktoś władał jak właściciel. Nie przesądza to o władaniu, ale dodatkowo je potwierdza. Istotne w sprawie może być m.in. to, kto jest wpisany w ewidencji gruntów, czy nadal jest to Pani dziadek oraz na czyje nazwisko wystawiana jest decyzja wymiarowa dotycząca podatku. Samo zameldowanie nie jest istotne, bo to tylko obowiązek rejestrowy, natomiast będzie mieć znaczenie to, czy Pani zamieszkiwała (zamieszkuje) w nieruchomości.

Zasiedzenie w dobrej lub w złej wierze

Musi Pani władać nieruchomością jak właściciel przez lat 30, przy czym można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego, jeśli przekazał on Pani to posiadanie.

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada tę nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, gdy uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a po upływie lat trzydziestu – jeśli uzyskał je w złej wierze.

Jeśli nieruchomość stanowiła własność Pani dziadka, Pani ojciec był jego spadkobiercą. Tutaj znowu należałoby ustalić kilka faktów, czyli: czy byli inni spadkobiercy, a dziadek w chwili śmierci nie miał żony. I dalej – Pani jest spadkobiercą ojca (pytanie czy jedynym, czy też ma Pani rodzeństwo, żyje Pani mama). Domyślam się więc, że jest Pani współwłaścicielem – jak zakładam – nie właścicielem, bo nie zadawałaby Pani pytania o zasiedzenie nieruchomości.

Przyjmuje się, że spadkobierca może nabyć rzecz przez zasiedzenie przeciwko pozostałym współspadkobiercom. Musi on przy tym manifestować przeciwko nim swoje posiadanie samoistne. Zgodnie z poglądami doktryny, jeśli spadkobierca objął rzecz w posiadanie jeszcze przed otwarciem spadku, dopiero akcja zaczepna pozostałych współspadkobierców mogłaby przerwać posiadanie.

Zbieg nabycia rzeczy w drodze zasiedzenia i dziedziczenia

„Możliwy jest zbieg nabycia rzeczy w drodze zasiedzenia i dziedziczenia w tym sensie, że daną nieruchomość w określonej części – czy to fizycznej, czy ułamkowej – może nabyć ta sama osoba w drodze dziedziczenia, a w pozostałej części – w drodze zasiedzenia. Jeśli spadkobierca, dziedziczący tylko udział w spadku, obejmie w posiadanie samoistnie wchodzącą w skład spadku nieruchomość jedynie we własnym imieniu i fakt ten wyraźnie zamanifestuje otoczeniu, to z chwilą ujawnienia woli takiego posiadania zacznie mu biec termin zasiedzenia części nieruchomości przenoszącej odziedziczony przez niego udział w tej nieruchomości. Niemniej odmiennie kształtuje się sytuacja uzukapienta, który objął nieruchomość w posiadanie samoistne jeszcze przed otwarciem spadku. Trafnie w tej materii zauważa K.P. Sokołowski, że śmierć spadkodawcy nie jest zdarzeniem, które ipso iure powoduje utratę samoistnego posiadania, pogarszając sytuację uzukapienta, a zarazem polepszając sytuację pozostałych współspadkobierców, bez jakiegokolwiek ich działania. Nie można przyjąć, że wskutek śmierci właściciela nieruchomości uzukapient będący współspadkobiercą traci posiadanie samoistne nieruchomości w zakresie udziałów przypadających pozostałym spadkobiercom. Dla osiągnięcia takiego skutku pozostali współspadkobiercy muszą bowiem podjąć akcję zaczepną, prowadzącą do przerwania terminu zasiedzenia. Brak podzielenia powyższych konkluzji prowadziłby do nieuprawnionego faworyzowania sytuacji uzukapienta niebędącego spadkobiercą, któremu termin zasiedzenia, bez akcji zaczepnej ze strony spadkobierców, biegłby nieprzerwanie w takim samym zakresie przedmiotowym, jak do śmierci właściciela nieruchomości. Niezależnie od tego, czy uzukapient objął nieruchomość spadkową w samoistne posiadanie przed otwarciem spadku czy też później (o ile nie nabył nieruchomości przed datą otwarcia spadku), można stwierdzić nabycie przez zasiedzenie jedynie nieodziedziczonej przez niego w spadku części nieruchomości” (postanowienie SN z 5.01.1972 r., II CR 534/71, LEX nr 7047) – J. Naczyńska, Komentarz do art. 172 K.c., red. M. Fras i in., Lex.

Pani ojciec mógł więc zasiadywać udziały pozostałych spadkobierców dziadka. Tutaj znowu należałoby uściślić fakty, a mianowicie czy rzeczywiście nieruchomością po śmierci dziadka władał tylko ojciec i w jaki sposób Pani weszła w posiadanie nieruchomości – czy jeszcze za życia ojca czy po jego śmierci?

Bieg zasiedzenia a przeniesienie posiadania na spadkobiercę

Na mocy art. 176 K.c.:

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Istotne w sprawie jest też to, czy po dziadku i ojcu były przeprowadzane postępowania spadkowe. Przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, że postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu terminu zasiedzenia, zaś wniosek o dział spadku, który prowadzi do odzyskania władztwa nad rzeczą, taki bieg terminu zasiedzenia przerywa.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Na mocy art. 172 § 3 K.c.: „Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3 (ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362 oraz z 2020 r. poz. 284), przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Jak widzimy, istotna jest też powierzchnia nieruchomość, a także to, czy leży ona na tenarach wiejskich, czy w granicach miasta.

Dopiero zebranie wszystkich sygnalizowanych przeze mnie informacji pozwoliłoby udzielić odpowiedzi na pytanie, czy może Pani starać się o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na Pani rzecz.