Jaka szerokość drogi dojazdowej przy budowie na zgłoszenie?

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej.

Podstawę prawną stanowi: Kodeks cywilny, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwana dalej: rozporządzeniem)

Szerokość drogi dojazdowej

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z dostępem do drogi publicznej w przypadku zagospodarowania nieruchomości.

W przypadku dojazdu do nieruchomości minimalna szerokość takiej drogi wynosi 3 m, natomiast wówczas musi być zapewnione osobne dojście od nieruchomości. W przypadku pasu pieszo-drogowego minimalna szerokość wynosi 5 m. Dojazd o szerokości 4,5 m nie spełnia tych wymagań technicznych i w związku z czym może okazać się niezbędnym ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na brakującej 0,5 m szerokości. Służebność taką można ustanowić na dwa sposobu. Pierwszym jest zawarcie stosownej umowy z właścicielem nieruchomości (tutaj wiele zależy od tzw. „woli” tego właściciela – może on oczekiwać z tego tytułu wynagrodzenia lub innego świadczenia). Do ustanowienia służebności gruntowej (bez pośrednictwa sądu) wymagane jest wyrażenie zgody przez właściciel nieruchomości w formie aktu notarialnego. Drugą jest wystąpienie na drogę sądową celem jej uzyskania. Służebność drogi koniecznej musi być ustanowiona tak, by jak najmniej obciążała nieruchomość obciążoną swoim zakresem. W celu określenia stopnia „uciążliwości” oraz przebiegu proponowanego obciążenia najczęściej korzysta się z dowodu w postaci opinii biegłego.

Zapewnienie dojazdu do działki budowlanej

Zgodnie z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Dostęp do drogi publicznej w świetle przepisu art. 2 pkt 14 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie tylko dostęp faktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być tylko hipotetyczny, ale ma być realny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2020 r., sygn. akt II OSK 2405/20).

Ustanowienie służebności gruntowej drogi

Wykładnia przepisów § 14 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2018 r., prowadzi do stwierdzenia, że minimalna szerokość umożliwiająca dostęp i dojście do nieruchomości przewidzianej pod zabudowę określona została w § 14 ust. 1 tego rozporządzenia, a ustalając regulacje mające w sprawie zastosowanie, konieczne jest odniesienie ich do warunków ściśle określonej sprawy. Ze wskazanego przepisu rozporządzenia w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2018 r. wynika zaś, że w tym zakresie istnieje możliwość zapewnienia dostępu i dojazdu za pomocą jezdni o minimalnej szerokości 3 m, o ile wielkość ta spełniać będzie wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, określone w przepisach odrębnych. Tym samym, mając na uwadze treść ust. 1 § 14 powyższego rozporządzenia, podnieść należy, że przyjęte przez ustawodawcę w omawianym akcie podustawowym pojęcie „jezdni” odnosi się do każdego pasa, po którym ma odbywać się dojazd, a w konsekwencji, że minimalnym wymaganiem dla takiego pasa jest szerokość 3 metrów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2020 r., sygn. akt II OSK 2659/19). Do ustanowienia służebności gruntowej (bez pośrednictwa sądu) wymagane jest wyrażenie zgody przez właściciel nieruchomości w formie aktu notarialnego. W związku z ustanowieniem służebności można wynegocjować wynagrodzenie z tego tytułu.

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

Stosownie do art. 288 „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.

Zgodnie z art. 145:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Podsumowując, aby na przedmiotowej nieruchomości można było zrealizować budowę przedmiotowego obiektu, niezbędne jest uzyskania prawa przejazdu i przechodu po sąsiedniej nieruchomości pasem o szerokości 5 m. Jeżeli brakuje Panu 0,5 m szerokości do takiego prawa, to należy wystąpić albo do właściciela sąsiedniej nieruchomości celem udzielenie Panu takiego prawa, albo wystąpić na drogę sądową.