Jak wymeldować i eksmitować konkubenta?

Wymeldowanie konkubenta

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, tytułem wstępu chciałbym wyjaśnić, iż przedstawione w pytaniu okoliczności wymagają wyjaśnienia kwestii dotyczących wymeldowania, instytucji użyczenia, a także powództwa o wydanie (eksmisji). Z treści pytania nie wynika, czy Pani konkubent ma tytuł prawny do kamienicy, a zatem w niniejszej odpowiedzi zakładam, iż nie ma tytułu prawnego i zajmuje mieszkanie na podstawie umowy użyczenia.

Z przedstawionych okoliczności wynika, iż zamierza Pani wymeldować partnera, a zatem w pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż meldunek jest czynnością administracyjno-techniczną organu administracji publicznej, realizowaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 z późn. zm. – dalej ustawa), który służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza jedynie fakt pobytu w danym lokalu nie tworząc jednocześnie żadnego prawa, a tym samym prawa do lokalu zameldowanej w nim osoby.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy „Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące, jest obowiązana wymeldować się w organie gminy, właściwym ze względu na dotychczasowe miejsce jej pobytu, najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca”.

W przypadku braku spełnienia obowiązku przez osobę zameldowaną w danym lokalu zastosowanie znajdzie art. 29 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu obowiązany jest do zawiadamiania właściwego organu gminy o stałym lub czasowym pobycie innej osoby w ich lokalach (pomieszczeniach) oraz o opuszczeniu przez nią tego lokalu (pomieszczenia), jeżeli osoba ta nie dopełniła obowiązku meldunkowego. Zawiadomienie powinno być dokonane niezwłocznie po upływie terminu określonego do wykonania obowiązku meldunkowego.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 ustawy „Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się”.

Na uwagę zasługuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 23 grudnia 2008 r. (sygn. akt II SA/Ke 521/08), w którym zaprezentowane zostało następujące stanowisko „przy ustalaniu przesłanek wymienionych w przepisie art. 15 ust. 2 ustawy z 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych należy mieć na uwadze, że wymeldowanie z miejsca stałego pobytu ma charakter ewidencyjno-rejestrowy i służy wyłącznie zbieraniu informacji w zakresie danych o miejscu zamieszkania i pobytu osób. Dlatego jeżeli osoba opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego i nie dopełnia obowiązku wymeldowania się, to celem zapewnienia zgodności pomiędzy stanem faktycznym a zapisami w ewidencji decyzję w tej sprawie musi podjąć właściwy organ gminy”.

Materialne przesłanki wymeldowania z miejsca pobytu stałego

Materialne przesłanki wymeldowania z miejsca pobytu stałego, które uregulowane zostały w art. 15 ust. 2 ustawy, na podstawie którego organ wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się, uważa się za spełnione, jeżeli opuszczenie to ma charakter trwały i jest dobrowolne. Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 maja 2010 r. (sygn. akt IV SA/Wa 318/10) „O opuszczeniu miejsca pobytu można mówić tylko wtedy, gdy dana osoba fizycznie nie przebywa w określonym lokalu i ma zamiar opuszczenia tego lokalu na stałe”.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż wymeldowanie Pani partnera będzie możliwe w przypadku wystąpienia opisanych powyżej przesłanek, a zatem w przypadku opuszczenia przez Pani partnera miejsca stałego pobytu, właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu winien zawiadomić właściwy organ gminy o niedopełnieniu obowiązku wymeldowania danej osoby, jednocześnie wnosząc o wymeldowanie z urzędu wspomnianej osoby, która bez wymeldowania się opuściła swoje dotychczasowe miejsce pobytu stałego.

W chwili obecnej Pani partner nie opuścił miejsca stałego pobytu, a zatem nie zostały spełnione przesłanki do wymeldowania z urzędu, o których wspomniałem wyżej.

Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania i pozew o wydanie lokalu

Nie oznacza to jednak, iż w zaistniałej sytuacji nic nie może Pani zrobić. Należy na wstępie wypowiedzieć umowę użyczenia, a następnie wystąpić do sądu z pozwem o wydanie lokalu (eksmisję).

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej k.c.) „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Stosownie do art. 715 K.c. „Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”.

Według zaś art. 716 K.c. „Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.

Należy pamiętać, iż nawet jeśli umowa użyczenia nie jest zawarta na piśmie, nie oznacza to, iż nie została zawarta, albowiem umowa użyczenia może być zawarta ustnie.

Celowo poruszam ten temat, albowiem w zaistniałej sytuacji wina Pani wystąpić do konkubenta z żądaniem opróżnienia zajmowanego lokalu. Należy również w piśmie określić termin, do upływu którego lokal powinien zostać opróżniony.

Powództwo o wydanie lokalu

W przypadku gdyby po wspomnianym terminie Pani partner nadal zamierzał przebywać w danym lokalu, wówczas jedynym wyjściem jest wystąpienie do sądu z powództwem o wydanie lokalu (tzw. eksmisję).

Odnosząc się natomiast do regulacji dotyczących eksmisji, należy zauważyć, iż pojęcie eksmisja nie zostało uregulowane w treści przepisów prawnych, jednakże przez to pojęcie należy rozumieć zespół czynności faktycznych i prawnych, które zmierzają do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób i rzeczy oraz wydania uprawnionej osobie. Prowadzona jest wyłącznie na podstawie wyroku, który sąd wydaje po przeprowadzeniu sprawy z powództwa o eksmisję. Podstawą orzeczenia eksmisji są konkretne powody, natomiast jednym z nich jest zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, czyli sytuacja, w której np. biorący do używania, pomimo wypowiedzenia umowy użyczenia – nadal zamieszkuje w lokalu, mimo że upłynął termin wypowiedzenia mu umowy.

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 K.c., zgodnie z którym „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Czy możliwa jest eksmisja bez zapewnienia jakiegokolwiek pomieszczenia zastępczego?

Mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony w pytaniu należy zauważyć, iż zgodnie z obowiązującą od 5 maja 2005 r. nowelizacją ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm. – dalej K.p.c.) zakazana jest eksmisja z lokalu mieszkalnego bez dania eksmitowanemu jakiegokolwiek pomieszczenia (zwana eksmisją na bruk).

Proszę zwrócić uwagę, iż stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz.266 z późn. zm.) „W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”.

Przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego dla osoby eksmitowanej

Według art. 14 ust. 3 wspomnianej wyżej ustawy sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób eksmitowanych, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. To są zatem ogólne kryteria, które decydują o przyznaniu lokalu socjalnego.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 4 ww. ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.²⁾) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
   
   – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Ponadto w przypadku orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego sąd nakaże wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Z powyższych przepisów wynika m.in., iż w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. W przypadku orzeczenia o braku uprawnienia do lokalu socjalnego na uwagę zasługuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. (Dz. U. z 2012 r. poz. 11) w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

W myśl § 1 ust. 1 wspomnianego powyżej rozporządzenia „Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do dobrowolnego wykonania obowiązku komornik ustala, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustala sytuację rodzinną dłużnika”.

W przypadku gdy dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, o czym stanowi § 2 ust. 1.

W sytuacji gdy dłużnikowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, do której dłużnik zostanie usunięty.

Powyższe przepisy rozporządzenia znajdą oczywiście zastosowanie jedynie w przypadku, gdy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd nie przyzna uprawnienia do lokalu socjalnego.

Jak napisać i gdzie złożyć pozew o eksmisję konkubenta?

Zgodnie z art. 27 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) pozew o eksmisję winien być wniesiony do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli miejsca, w którym pozwany przebywa z zamiarem stałego pobytu. W Pani przypadku będzie to lokal, z którego Pani partner miałby być eksmitowany.

W pozwie należy wskazać powoda (właściciela nieruchomości) wraz z adresem zamieszkania i ewentualnie adresem do korespondencji oraz pozwanego (partnera), a także żądanie pozwu. 

Następnie należy określić wartość przedmiotu sporu, który zgodnie z art. 23¹ Kodeksu postępowania cywilnego powinien odpowiadać sumie 3-miesięcznego czynszu należnego od danego rodzaju nieruchomości.

W uzasadnieniu pozwu winna Pani wykazać, iż jest właścicielem przedmiotowego lokalu, jako dowód może posłużyć odpis z księgi wieczystej, a także wypis z ewidencji gruntów i budynków. Ponadto proszę wskazać, iż pozwana strona przebywa w lokalu bez tytułu prawnego, dołączając do pozwu kserokopię wypowiedzenia umowy użyczenia.

Pozew należy podpisać oraz wymienić wszystkie załączniki dołączone do pozwu.

Proszę pamiętać, iż zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594z późn. zm.) pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł.

Pozew o eksmisję wraz ze wszystkimi załącznikami należy złożyć bądź wysłać do właściwego sądu w dwóch egzemplarzach, z których jeden będzie dla sądu, natomiast drugi dla pozwanego.

Reasumując należy wyjaśnić, iż na gruncie stanu faktycznego przedstawionego w pytaniu w pierwszej kolejności należy wystąpić z wypowiedzeniem umowy użyczenia, a następnie dopiero z pozwem o eksmisję.

Dodatkowo pragnę Panią poinformować, że sam fakt braku uiszczania opłat za media przez Pani partnera stanowi naruszenie art. 713 K.c., zgodnie z którym: „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.

Regularne ponoszenie opłat za media należy zaliczyć do zwykłych kosztów utrzymania rzeczy, a zatem skoro Pani partner nie płaci za nie i to Pani reguluje wspomniane rachunki, to może Pani również żądać na drodze sądowej zwrotu poniesionych kosztów (opłat za rachunki), do których zobowiązany był Pani partner.